一般违约根本违约咨询-二手房***律师-番禺区咨询

广州越秀区著z名房产律师 房屋装修******咨询

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广州商品房质量有问题业主拒收房，可以要求预期交房违约金吗？

实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种质量问题而拒收房屋引发的***比比皆是。但此类情形如何处理，不少业主往往不得要领。近日，法A院***的一起类似案件值得我们思考。

2011年小吕出资在某小区购买了一套商品房，开发商承诺于2012年9月1日交房。2012年8月下旬，开发商通知小吕前来收房。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。随后，小吕没有收房。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今逾期交房的违约金。

法A院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。开发商也按期通知了原告前来收房，已履行了其应尽的交房义务。根据双方合同，除可因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续。就该房屋出现的质量问题，小吕有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商无限期地承担逾期交房的违约责任，故驳回了小吕的***请求。

法官说法：

如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其拒绝受领者，则认定为已经交付。买受人不能以拒收房屋的方式主张出卖人逾期交房。对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担z保责任，有权要求开发商承担维修并赔偿损失的责任。如果确实因交付的房屋存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。

广州没有购房资格违反限z购令买房，解除合同后定金能退吗？

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陆先生一次性向某开发商购买4栋别墅，***了定金100万和购房款100万，共计200万。后不想买房了，便借口开发商一房二卖要求解除合同，法A院经审理后发现开发商无一房二卖行为，但本案合同因违反“限购z令”应当解除。

法A院审理后认为：陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购z令”相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法A院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。据此，佛山中院***能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等***请求，驳回能润地产要求不予退还房款的请求。

律师讲法：

佛山限购政策是2011年3月公布实施的，距离本案购房发生时间已有两年，父母卖子女名下房产咨询，双方应当清楚政策，却故意绕开“限购z令”，番禺区咨询，均存在过错。房屋买卖合同不可履行，应当依法解除。涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生***，由此产生的责任属于缔约过失责任，而不是违约责任，责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的***公司，其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务，且存在其他不完善之处，确有规避***政策的嫌疑，亦是引发本案争议的源头。

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广州能否以房屋临近马路，太吵为由解除合同？

咨询：商品房毗邻交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以此为由要求解除合同？

律师解答：不能。

商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人常会以合同目的不能实现为由，要求解除合同。对此***A高人***A院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。