著z名二手房买卖律师-买家要求继续履行合同咨询-天河区咨询

广州房屋买卖协议没有网签是否就不生效呢？

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

二手房买卖，通常由中介***买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷z款、资金托管、过户等手续。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？

近日法A院审结一起房屋买卖合同***，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法A院支持。

方女士将自己的房屋出售给华先生，华先生***1万元定金后就再没付款。方女士诉至法A院，要求判令华先生按合同约定***违约金5万元。华先生辩称其与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其***任何款项。

法A院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、情况、成交价格等不违反******、行规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。

根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士***30万元用于注销权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，一方根本违约解除合同咨询，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续前***30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故华先生向方女士***违约金5万元。

广州没有房产z证的房子可以强制执行吗？

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1、人A院在裁判房屋所有权前必须审查其合法性，按《A高人A院关于依***范人A院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定处理，但是很多法A院在实际工作中并没用严格按照***规定操作，导致处置后发生执行不能的后果；目前很多地方的房屋登记机构都已经可以提供房屋信息网络查询服务，法A院可以加强这方面的沟通，通过信息平台的对接来解决查询登记增加的工作量问题，如诉争房屋没用办理房屋登记的，则还需审查其是否有合法的土地和规划手续，属于什么原因未办理房屋登记，z好与相关行政主管***核实相关情况（如是否有合法手续，是否有合***划许可，是否可以补办相关手续等），天河区咨询，并到现场核实勘察，以避免处置后房屋承受人无法获得所有权的问题。如行政主管部门明确告知无法补办相关手续的，法A院在审查后，则不宜直接采取执行措施。如是某些验收手续或者费用的问题，或者是被执行人怠于登记等可以完善后取得合法产权的，则可以进行执行，并给相关行政部门下达协助执行文书。

2、房屋登记部门收到法A院协助执行文书时，买家要求继续履行合同咨询，如发现是无登记信息的，应当在协助执行文书的送达回执上注明无登记信息的情况，并由送达法官签收复印留底，以表明该协助暂行无法办理。而且房屋登记机构可以加强和法A院的沟通，建议在协助执行文书中明确由房屋买受人或承受人代为办理首z次登记的事项。房屋买受人或承受人可以凭法A院生效***文书到相关部门完善首z次登记所需要的房屋登记手续后代被执行人到房屋登记部门申请首z次登记，待办理完首z次登记之后，再办理相应的转移登记。两次登记如果有条件的，可以合并受理；如果无法合并受理的，可以在房屋登记系统中备注依据何等生效***文书裁定给登记机构的事项。

广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

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1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。

2、违约金多高算过高？

A高人A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

3、违约金过高法A院降低有标准吗？

根据A高人A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。