广州天河区房产买卖请律师 买学z位房打官司找律师
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广州买学区房时原房主未将户A口迁出，能否办理？
咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。但是，在办理手续时，却发现原房主还没有将户A口从该地址迁出。我在买房时没有问清楚，而原房主也没有主动告诉我，我无法办理手续，影响了我的孩子入学。请问，遇到这种情况该怎么办？签订购房合同时应该注意些什么？对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。
律师解答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户A口。
首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户A口迁入其具备落户条件的地方，以便新房主迁移户A口。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该文件，向派出z所申请为其办理落户手续。当然，实践中需要根据债x务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债x务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。
其次，因派出z所无法强制原房主迁移户A口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户A口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。
另外，因购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户A口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同。通过以上违约及解除条款可以督促原房主尽早办理户A口迁移手续。
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广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？
在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，法A院能否主动调整违约金，实践中对其的认识并不统一。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。***包租是开发商为了促进销售，在商品房出售时与买受人约定：在出***的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。笔者赞同后种。
当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人A院应当遵循意思自治原则，一般不予主动调整。律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。
对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。建设部《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取***包租或者变相***包租的方式销售未竣工商品房。
广州没有房产z证的房子可以强制执行吗？
1、人A院在裁判房屋所有权前必须审查其合法性，按《A高人A院关于依***范人A院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定处理，但是很多法A院在实际工作中并没用严格按照***规定操作，导致处置后发生执行不能的后果；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。目前很多地方的房屋登记机构都已经可以提供房屋信息网络查询服务，法A院可以加强这方面的沟通，通过信息平台的对接来解决查询登记增加的工作量问题，如诉争房屋没用办理房屋登记的，则还需审查其是否有合法的土地和规划手续，属于什么原因未办理房屋登记，z好与相关行政主管***核实相关情况（如是否有合法手续，是否有合***划许可，是否可以补办相关手续等），并到现场核实勘察，以避免处置后房屋承受人无法获得所有权的问题。如行政主管部门明确告知无法补办相关手续的，法A院在审查后，则不宜直接采取执行措施。如是某些验收手续或者费用的问题，或者是被执行人怠于登记等可以完善后取得合法产权的，则可以进行执行，并给相关行政部门下达协助执行文书。
2、房屋登记部门收到法A院协助执行文书时，如发现是无登记信息的，应当在协助执行文书的送达回执上注明无登记信息的情况，并由送达法官签收复印留底，以表明该协助暂行无法办理。而且房屋登记机构可以加强和法A院的沟通，建议在协助执行文书中明确由房屋买受人或承受人代为办理首z次登记的事项。房屋买受人或承受人可以凭法A院生效***文书到相关部门完善首z次登记所需要的房屋登记手续后代被执行人到房屋登记部门申请首z次登记，待办理完首z次登记之后，再办理相应的转移登记。两次登记如果有条件的，可以合并受理；律师解答：房地产调控措施实施期间，因合同一方当事人伪c造相关资料签订商品房买卖合同，信c贷机构不予贷c款或者相关部门不予办理产权过户手续的，合同相对人可以请求撤销或者解除合同，并要求对方***违约金或赔偿损失。如果无法合并受理的，可以在房屋登记系统中备注依据何等生效***文书裁定给登记机构的事项。
广州二手房买卖中税费由谁承担？
根据***相关规定，在二手房交易的税费中，买方需缴契税，卖方缴营业税和个税。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。
不过，随着房地产市场的不断规范，以及***对该市场的调控不断深入，这一现象开始发生转变。卖方市场已逐渐向买方市场转变，二手房税费谁来***的问题摆上案头。目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地***、印花z税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能规避不应有的交易风险，进而顺利完成交易。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首z次置业与二次以上（包括二次）置业。
根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首z次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。二次以上（包括二次）购房则无论面积大小均为3%。产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高z档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。