广州委托人，经过公证的委托书是否继续有效？
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问题：近来，当事人经常咨询这样一个问题，委托人因工作繁忙到公证处申办卖房委托书公证，委托内容是出售其名下的一处私产房，期限是办理完委托事项为止，但在代理人尚没有办理完委托事项时，委托人因为意外，此时经过公证的委托书是否还继续有效？代理人在委托人后从事的关于委托事项中的代理行为是否继续有效？为什么？
公证员解答：委托人，经过公证的委托书是否继续有效？这个问题，当事人甚至是很多的***人都有着不同的认识，有的认为有效，黄埔区咨询，有的认为无效，具体理由则是语焉不详，笔者试着从相关***规定的角度分析如下：
相关***规定：
1、《通则》
第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
（一）代理期间届满或者代理事务完成；
（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；
（三）代理人；
（四）代理人丧失民事行为能力；
（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。
2、A高法关于《通则》的实施意见
第八十二条 被代理人后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：
（1）代理人不知道被代理人的；
（2）被代理人的继承人均予承认的；
（3）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；
（4）在被代理人前已经进行、而在被代理人后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。
实践中，好多人认为：委托人，委托书即失效的认识是错误的，是没有任何***依据的，如果上述理由成立的话，使用***在收到代理人提供的经过***的委托书时，为了防止该委托书已经失效了，首先要核实该委托人是否健在，如果健在才能使用该委托书，如果则不得使用该委托书；很显然，这违z法了***关于委托书的立法初衷。
因此，只要委托书明确约定到代理事项完成时代理权终止的，不论委托人是否健在，也不论该委托书是否经过公证处公证，只要该委托行为是真实有效的，该委托书就是有效的。
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广州商品房质量有问题业主拒收房，可以要求预期交房违约金吗？
实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种质量问题而拒收房屋引发的***比比皆是。但此类情形如何处理，不少业主往往不得要领。近日，法A院的一起类似案件值得我们思考。
2011年小吕出资在某小区购买了一套商品房，买家无法贷z款解除合同咨询，开发商承诺于2012年9月1日交房。2012年8月下旬，开发商通知小吕前来收房。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。随后，小吕没有收房。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今逾期交房的违约金。
法A院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构质量问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。开发商也按期通知了原告前来收房，赔偿差价损失问律师，已履行了其应尽的交房义务。根据双方合同，除可因开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续。就该房屋出现的质量问题，小吕有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商无限期地承担逾期交房的违约责任，故驳回了小吕的请求。
法官说法：
如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其拒绝受领者，则认定为已经交付。买受人不能以拒收房屋的方式主张出卖人逾期交房。对于房屋存在的质量瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担z保责任，有权要求开发商承担维修并赔偿损失的责任。如果确实因交付的房屋存在主体结构质量问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。
广州二手房买卖中卖房人不迁走户A口，买家可以起诉吗？
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当前，户A口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户A口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户A口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，网签是否有效咨询，不属于民事案件的受理范围，法A院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户A口的，无论当事人在买卖合同中就户A口迁移事宜是否作出了约定，法A院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。
法A院不受理房产***中的户A口问题，买房人如何***？
户A口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户A口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户A口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人***违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的请求应予支持。
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