网络上购买法z院拍卖房的流程怎样？
1、竞买人自行在淘宝网上实名注册。如参与竞买人需联名竞买的，因淘宝网无法注册联名账户，联名竞买的竞买人须共同到法z院执行局办理共同出资参与拍卖申请和委托拍卖手续。因不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的***责任。
2、竞拍前竞买人的***宝账户中应有足够的余额***拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第z一次确认出价竞拍前，按淘宝系统提示报名缴纳保证金，系统会自动锁定该笔款项。拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法z院指z定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时释放。因此，土地使用权和房屋所有权应一并拍卖，可分别评估土地使用权和房屋所有权的价值，确定总体价格及两者的价格比，对属于案外人的财产，将拍卖成交款按比例返还。拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放，保证金锁定期间不计***。
3、拍卖成交后，买受人应在拍卖公告中规定的时间内将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法z院指z定账户。法z院确认上述款项到账后，将出具相应***文书并送达相关职能部门，再通知买受人（本人携带身z份证原件及复印件）到法z院办理有关手续。
法z院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担z保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长。
8、买受人逾期未***价款，法z院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后因买受人违约未***价款的，预交的保证金暂予扣留。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及其它合理费用损失，由原买受人承担。法z院可以直接从其预交的保证金中扣除。如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法z院强制执行。
10、买受人签收相关***文书后应及时联系承办人交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应***由此产生的逾期滞纳金等费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担，法z院概不作多退少补。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：被处罚主体与违z法占地行为人不一致。
广州购买拍卖房后屋主不肯搬走怎么办？
律师解答：起诉腾房即可，如无特殊情况，一般胜诉问题不大。
判z决书节选：
法z院认为：任某是涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。罗某在任某取得涉案房屋的相关权利后理应将该房屋交付给任某使用。但罗某对占用涉案房屋的事实不予否认，至今仍未将该房屋交付给任某，于法无据，故任某要求罗某腾空及交还涉案房屋并***该房屋的使用费（从2018年1月10日（取得***之日）起至实际交付房屋之日止）的请求合法合理，一审法z院予以支持。2016年8月3日，***z高院《关于院络司拍卖若干问题的规定》的发布，使络司拍卖成为近期关注的焦点。但房屋使用费标准应以有资质的评估机构评定的该房屋的租金参考价为标准，且使用费标准应以任某主张的每天200元为限。
广州买拍卖房后，租客拿出长期租赁合同有效吗？
律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，起诉至法z院要求腾房即可。具体请当面咨询律师。
法z院认为：《物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。松某公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。那么，原业主如果拖欠大量的物管费、水电费，又或者租约未到期，租户不配合，都会引发后续的***。涉案房屋现仍由赖某和朱某居住，因此，松某公司要求赖某和朱某腾空涉案房屋交还的诉z讼请求合理有据，法z院予以支持。
赖某抗辩其于2006年1月5日与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，因此，不应向松某公司返还房屋。法z院认为，《z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。赖某抗辩与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，仅提供了一份房屋租赁合同作为证据，且该合同仅约定了租赁期限和月租金金额，对于租金的***却没有明确，租期为30年，租金为1000元，且以赖某装修涉案房屋款项及向谭某借z款抵扣，根据日常生活法则，上述《房屋租赁合同》的签订及履行不符合常理，首先，按照广州市房地产租赁管理所发布的2015、2016年广州市房屋租金参考价，双方对涉案房屋约定租金远远低于市场租赁价格，其次，赖某未能提交其***装修款的证据，亦未提交任何有关其装修涉案房屋的证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，赖某主张与谭某之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，法z院不予采纳。
广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？
张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。
判z决书节选：
本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。如具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。
