广东本村土地承包给外村人有什么条件？
张某是甲村村民，将自己承包的本村土地转包给外村人叶某，但张某的转包未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报乡人民政z府批准。请问这样的转包协议有效吗？
律师解答：该转包协议未生效。虽然《农村土地承包经营法》未明确规定承包人将土地转包给本集体经济***以外的人是否需要经过民主表决程序，并报乡（镇）人民政z府批准。下列涉及农村土地承包民事***，人民z法z院应当依法受理：（一）承包合同***。但从《土地管理法》及z高人民z法z院的相关司z法解释可知，承包人将土地转包给本集体经济***以外的人是需要本集体经济***成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并需经乡人民政z府批准。由于张某与叶某的转包协议未经***规定的民主程序，也未经乡人民政z府批准，因此，该转包协议并未生效。
广东农民外出打工返乡可要求承包权吗？
咨询：
您好，我是一名外出务工的农民工，在外打工多年，现我想返乡。请问我外出务工返乡后还可以耕种承包的土地吗。
律师解答：
根据我国相关***的规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。
农民外出务工时，将土地交回发包方并解除了承包合同，发包方已将土地承包或调整的，该农民返乡后，在承包期内要求耕种原来承包的土地的，应属不合理。
如果农民外出时将土地转包或转租给他人耕种，并签订了合同，该农民回来要求耕种原来承包的土地的，依据合同中的约定履行。如果合同到期的，可以收到回；如果合同未到期的，该农民无权要求耕种原土地，而应当按照合同的约定履行。
如果农民外出务工时，将土地交给家里亲属或他人耕种，且没有签订任何合同的，该农民返乡后，可以合理要求耕种原承包的土地，耕种其土地的一方应将土地归还给该农民。
广州村委将未报建的房屋出租，租赁合同有效吗？
律师解答：无效。
《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第z一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同***案件，可以参照本解释处理。但***另有规定的，适用其规定。(六)原土地二轮延包前少数农民因种种原因而成为城镇居民，村里将其承包土地已收回，现在又回来要承包地而引发***。”第二条规定：“出租z人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租z人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民z法z院应当认定有效。”塘贝四社签订案涉《租赁厂房使用协议书》，将案涉厂房出租给徐德森、徐卫文使用，但塘贝四社、徐德森、徐卫文均确认案涉房屋尚未办理建设工程规划许可证，故案涉《租赁厂房使用协议书》为无效合同。
2010之前签订的土地租赁合同未经过村民同意有效吗？
律师解答：也无效。虽然2010年修改之后的《村民委z员会***法》明确了未经过村民会议同意签订的土地租赁合同无效，但2010之前签订的土地租赁合同，也是必须履行民主议定程序的。律师解答：根据《中华人民共和国土地管理法》及2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济***或村民委z员会作为发包方对外发包。如下面这个案件，广州中院就以1998年实施的《村民委z员会***法》9条判z决了2008年签订的土地租赁合同无效，非常具有参考价值，也给村民提供了充分的***依据。
判z决书节选：
关于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国村民委z员会***法》（1998年11月4日施行）第十九条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委z员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（一）乡统筹的收缴方法，村提留的收缴及使用；”案涉《土地租赁合同》系对农村留用地进行出租，属于涉及村民利益的重要事项，应当由村民会议讨论决定。如果农民外出时将土地转包或转租给他人耕种，并签订了合同，该农民回来要求耕种原来承包的土地的，依据合同中的约定履行。虽然双井经济社于2005年9月17日召开全体家长会议，但是双井经济社与雄某公司签订《土地租赁合同》的时间为2008年3月31日，距召开家长会议的时间超过两年半，按照一般的市场规律，两年半属于较长的时间，在此期间内市场行情、土地租赁价格、交易机会等均可能发生较大变化，2005年的家长会议决议并不能当然代表2008年签订合同时村民的意愿，双方应当就2008年签订《土地租赁合同》的事宜另行召开村民会议或者村民代z表大会讨论决定。因此，双方于2008年3月31日签订的《土地租赁合同》未履行民主议定程序，违反了《中华人民共和国村民委z员会***法》（1998年11月4日施行）第十九条的强制性规定，应当认定为无效，原审法z院仅认定租赁期限超过二十年部分无效，处理不当，本院予以纠正。
