广州二手房买卖过程中履行义务晚了两天能解除合同吗？
律师解答：看合同约定，如果约定晚1天就能解除合同的话就可以。但实践中合同一般不会这样约定，一般是约定延期超过15天另一方才能解除合同的。
判z决书节选：
本院认为：原告刘某与被告胡某、合某公司签订的《存量房买卖合同》系三方的真实意思表示，未违反***、行政z***的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行自己的义务。本案中需解决的争议焦点在于交易中是否存在相关违约行为、如何确定其性质和***后果。法z院***后认定三方合同才是实际履行的合同，判卖家立即交房并***逾期交房的违约金。
严格按照合同约定言之：买方须在2013年8月24日签约当天交付定金（实际已于2013年7月5日交付），卖方迟应在5日后即2013年8月29日提供齐全办理银z行贷z款所需资料；买方在2013年9月2日签署按揭文件后，应在5日内即2013年9月7日前提供齐全办理银z行贷z款所需资料；银z行在2013年9月26日出具了同意贷z款通知书，则买卖双方迟在五个工作日后即2013年10月9日配合完成本次交易的递件手续。而事实上：卖方在2013年9月9日到10日间、买方在2013年9月12日才补齐相关资料，双方均有迟延，买方至少比卖方又拖后2日；后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。在卖方多次催促下，买方后落实的递件时间为2013年10月12日，比原定时限拖后3日。尽管买方辩称有中介公司通知不周、贷z款合同银z行未来得及盖章等事由，但不可否认其曾以工作、病恙、请假难等个人因素屡屡推托，与卖方沟通时态度也不够友好，导致矛盾发生，在此意义上，买方确已对卖方构成违约，买方所举第三方的原因，不影响其向卖方承担违约责任。、
另一方面，买方应在2013年8月24日签约后15日内签署银z行按揭文件，实际签署时间在2013年9月2日，离时限届满尚余6日，因此买方在2013年9月12日补齐资料后并未使办理按揭手续的进度滞后于卖方在合同订立时预期的合理范围；合同中仅明确了延期交房、逾期付款超过15日的，可单方面行使解除权，比照有关违约责任条款，在买方只迟延3日及约到2013年10月12日递件的情况下，卖方就在当月14日起诉请求确认解除合同，缺乏合同依据；但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。从目前看，买方已按约定***了前期房款，银z行已审批同意按揭贷z款，办理递件的各项手续都已齐备，买方与合某公司之后已分别向卖方发函要求继续履约，可见买方违约尚未及导致合同目的不能实现的严重程度，卖方主张解除合同亦不符合《合同法》第九十四条规定的法定条件，故此不予支持。
基于以上分析，对两原告有权没收买方已付定金及楼款共10万元不予退还的相应诉求，不予支持；但买方因迟延履行义务共计5日，须参照合同约定标准每日以未付房款的0.05%向两原告***违约金：（总房款58万元-已付房款10万元）×0.05%×5日=1200元。刘某在本案中主张涉案房屋是马某借用冯某的名义购买，但首期房款、按揭款均为马某、刘某***，涉案房屋的实际购买人为马某、刘某，冯某只是出名人，冯某对此均不予确认。
广州签订二手房买卖合同后，买家能更换贷z款人吗？
律师解答：不能，贷z款人必须与合同签订人一致。
判z决书节选：
本院认为，本案争议的焦点是案涉房屋买卖不能的责任在于谁。从诉辩双方的陈述以及原审法z院查明的事实可知，潘某是与李某签订案涉房屋的买卖合同，但案涉房屋银z行同贷书上的购房人是刘某，而非李某。其次，从履行行为看，424号《合同》约定的房款为93万元，首期款为13万元（含定金），薛卖家出具给黄买家的《收据》金额为11。因李某单方面以刘某名义办理了案涉房屋的银z行同贷书，与双方房屋买卖合同实际约定的购房人不一致，在此情况下，潘某提出不同意将案涉房屋出售给刘某，要求李某一次性付款或者以李某名义贷z款，李某接受了一次性付款的条件，同时要求过户当天潘某将案涉房屋交付，潘某认为过户当天无法交付案涉房屋，故双方未能一致协商，导致房屋买卖合同未能履行及本案诉z讼。本院认为，案涉房屋买卖合同如按约履行，并不存在争议，只是因为李某单方面以刘某名义办理案涉房屋的贷z款合同，与合同约定相悖，故双方需就案涉房屋的买卖条件重新协商，虽然李某同意了潘某一次性付款的要求，但同时提出要求过户当天收楼，而潘某则认为过户当天无法交楼，可见系双方未能就买卖合同的交易条件重新达成一致，导致买卖履行不能，该履行不能的原因不能归责于任何一方，判z决解除双方买卖合同，潘某退还李某定金50000元。
广州父母出巨资给儿子买房，算赠予还是借z款？
张律师解答：根据具体案情，一般没有明确说明是赠予的话，法z院会认定为借z款。
相关案例：
2015年5月，儿子小陈在广州市番禺区购买了一处172平方米的房屋，总价为243万元，采用按揭贷z款的方式付款，房屋权属为小陈单独所有。其父母在一年多的时间里分多次、不等额转账共计210万元给儿子小陈。判z决书节选：李某（买家）按照合同第十三条约定，主张迟延履行违约金，要求从2017年5月23日按合同总价211万元，每日***0。儿子小陈与女z友结婚后当月就要求卖掉这套房产，父亲认为损害了他们夫妻俩的权益，儿子认为出售房屋是对其个人权利的处分，并没有损害父母的利益，为此父子二人各执一词，发生***。
法z院经审理后认为，结合当今现实情况，在年轻子女刚刚成年，创业购房压力大，资金相对困难的阶段，有条件的父母给予儿子儿媳或者女儿女婿一定的资助也属正常。考虑到杨某刚刚刑满释放，无生活来源，且居无定所，张某作为原告的成年子女，对父母具有赡养、扶助和保护的义务。但从公序良俗角度来讲，不能将父母的资助认定为理所当然的赠与，这种坐享其成的思想，不能由***所倡导和司z法裁判所确认。
210万元的一笔巨款，在没有财产所有人明确表示为赠与的情况下，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女应负有偿还义务。至于父母予以资助之后，是否要求子女偿还，系父母行使单方权利范畴，与***本身的客观存在无关。
广州二手房买卖合同约定20%房款的违约金算高吗？
张律师解答：不算高。二手房买卖合同普遍约定一方构成根本违约的违约金为房款全额的10%-20%，如一方构成根本违约，法z院一般不会降低20%的违约金。而实践中，法z院变更违约金***z多的情况就是二手房买卖合同***案件了，基本上是一言不合就变更违约金。实践中很多时候并不是完全的一方违约，另一方完全不违约，有时候违约责任划分不明显或双方都有违约行为的时候，法z院就会判解除合同，退还定金，互不承担违约责任，具体请当面咨询律师。如下面这个案件，卖家未按时涂销抵z押构成根本违约，法z院就判按照合同约定***守约方房款的20%作为违约金。
文某上诉请求其无需向李某***违约金269600元的问题。因生效的（2017）粤0183民初X号民事判z决书已经查实认定文某在履行涉案《房地产买卖合同》过程中，拒绝配合履行合同义务，拒绝向***申请提起还款，构成违约。文某上诉主张系因李某无力***还贷z款项导致《房地产买卖合同》无法继续履行，依据不足，且不足以推z翻生效判z决认定的事实。据此，姚某称双方签订《合同》时李某并无向其告知涉案房屋已抵z押给个人，法z院予以采信。因涉案《房地产买卖合同》第六条第（二）项约定：逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或***等额于总楼价20%的违约金。法z院综合全案案情以及房屋价格上涨利益等因素酌情依约认定由文某向李某***违约金269600元，公平合理。文某上诉主张违约金标准过高，缺乏充分证据，本院不予采纳。
