广州增城房地产律师事务所 房屋买卖租赁 房产税***咨询
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？
在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，法A院能否主动调整违约金，实践中对其的认识并不统一。法官说法：如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其拒绝受领者，则认定为已经交付。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。笔者赞同后种。
当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人A院应当遵循意思自治原则，一般不予主动调整。
对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。首先，房主为了省税费而提出这样的操作方式，其行为本身已违反了相关***。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。
广州二手房买卖中卖房人不迁走户A口，买家可以起诉吗？
当前，户A口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户A口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户A口的迁移问题作出详细的约定。在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法A院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户A口的，无论当事人在买卖合同中就户A口迁移事宜是否作出了约定，法A院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。
法A院不受理房产***中的户A口问题，买房人如何***？
户A口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户A口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。故对于违反户A口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人***违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的请求应予支持。
广州房屋买卖协议没有网签是否就不生效呢？
二手房买卖，通常由中介***买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷z款、资金托管、过户等手续。另一类是因房产开发等因素而***，***公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中***位商品房(与市场价比较而言)。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？
近日法A院审结一起房屋买卖合同***，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法A院支持。
方女士将自己的房屋出售给华先生，华先生***1万元定金后就再没付款。方女士诉至法A院，要求判令华先生按合同约定***违约金5万元。华先生辩称其与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其***任何款项。
法A院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、情况、成交价格等不违反******、行规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士***30万元用于注销权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续前***30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。虽然该房产z证扣押在房屋中介处，但作为产权人的房主挂失补办一张房产z证并不是难事。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故华先生向方女士***违约金5万元。
广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？
广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？
双方没有在房屋买卖合同中明确约定由谁来承担税费，到了缴税时发现要交的税费比预料的多很多，这时谁也不愿意承担这多出来的税款，谁也说服不了谁，只能到法A院说理去。法A院对这种情况会怎么办？
案情：买卖双方通过中介签订了《存量房屋买卖合同》，后双方在办理过户手续时因为税费的承担产生争议，谁也不愿意承担多出来的税款，导致未能办理房产过户手续，双方诉至法A院。
法A院：法A院审理后认为：双方所签合同中虽有几处关于税费承担的约定，但有些约定前后矛盾，有些地方约定不明，综合来看，属于约定不明的情况。鉴于双方当事人在法庭上均同意解除合同，法A院予以确认，由于合同无法继续履行的原因，是因为双方约定不明造成的，故由此造成的后果属双方责任，应由双方共同承担。答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。对于双方互相要求对方承担违约责任的请求，法A院均不予支持。：1、解除双方签订的合同和协议；2、房主退还买方已付房款；3、驳回双方的其他请求。
律师讲法：本案***表面上看是因为双方对税费承担约定不明，其实真正的原因是税费数额过多超出原来的预想值。由于近年来税费政策变化比较大，包括中介在内都难以准确计算税款。请问，租客已***给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣。然而税款是重要的交易成本之一，买卖双方对此都比较看重。为避免此类***，一定要在合同中明确约定如何分担税费，包括将来出现新税费的分担，还有如果出现因为不成功，多出的费用如何分担，也是不可忽视的问题。