广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征v地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州商品房买卖合同无效后，买家要***房屋使用费吗？
签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。那么，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还？
律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。
商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。也就是说房子的所有权是永z久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。
广州城镇户c口的子女能继续农村的宅基地房吗？
问：家里有***成立前******发的老地契，土地房产所有权人是父亲。1987年土地清查时，确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户c口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产?老地契是否还有效?实践中要区分***包租与借贷融资的关系，如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的***包租，应认定为借贷融资关系，而非商品房买卖合同关系。
答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。
《x高人x院对土地证与老红契效力问题的解答》(法行字6242号)中答复，依照《土地改革法》第三十条“土地改革完成后，由人民c***发给土地所有证……土地制度改革以前的土地契约，均已作废”。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征v地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力
提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯x一住房可免征营业税和个税;非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。虽然该房产z证扣押在房屋中介处，但作为产权人的房主挂失补办一张房产z证并不是难事。(继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。)
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广州房主拖欠房贷的房子还能买吗？
咨询：我近看中一套房子，房主急于出手。我们了解后得知，他已经半年没还银贷了。请问律师，这样的房子能买么？
律师解答：如果房屋出卖人没有将房屋贷z款还清，则该剩余的房屋贷z款应由出卖人承担，可以从购买人***的房屋总价中扣除。
在本案中，你作为买受人，应当调查清楚出卖人尚欠***的贷z款余额，并了解其为何半年没有偿还贷z款以及因其没有按期偿还***贷z款而需要***的罚息或违约金数额。
广州合同中物归债z权人的约定有效吗？
广州合同中物归债z权人的约定有效吗？
权，是指为担z保债z务的履行，债z务人或者债z务人以外的第三人不转移担z保物的占有，在债z务人到期不履行债z务时，债z权人有权对担z保物进行拍卖、变卖、折价并就所得价款优先受偿。
实践中，当事人经常会在合同中约定，如果债z务人到期不履行债z务，则将财产直接抵给债z权人。***包租是开发商为了促进销售，在商品房出售时与买受人约定：在出***的一定期限内由该开发商以代理出租的方式进行出租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。这种约定，通常称之为流质条款。A高人A院关于适用《中华人民共和国担z保法》若干问题的解释第五十七条第z一款规定，当事人在合同中约定，债z务履行期届满权人未受清偿时，物的所有权转移为债z权人所有的内容无效。该内容的无效不影响合同其他部分内容的效力。
那么很多当事人提出疑问，该约定为何是无效的。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。理由是，在很多债z务债z权关系中，债z务人因经济困难或急需用钱等，常常提供价值较高的财产担z保价值较小的债z务，而债z权人可能就利用这样的机会，趁人之危，迫使债z务人订立流质条款，获取暴利，从而终损害了债z务人或者第三人的利益，剥夺了人在债z务到期不能清偿时选择交易对象、交易价格的机会。因此，《担z保法》、《物权法》都明确规定禁止当事人订立流质条款，规定流质条款无效。
但这里需要特别指出的是，流质条款无效，并不影响合同其他部分以及权本身的效力。权人仍然可以依据合同通过其他方式实现自己的债z权，例如，债z权人可以与债z务人协商以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的方式来实现权。