广州二手房卖家隐瞒房屋抵z押情况，过户前涂销了算违约吗？
下面这个案件中，卖家隐瞒了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺骗，起诉解除合同。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。业主王某认为其只同意小王按190万元制作网签合同的建议，并不同意按23万元***首期款，根据合同约定，应按44万元***，在收到银z行贷z款后，多出部分返还小王。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家隐瞒房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?
律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。但法z院认为卖家未完全披露抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方都不用承担违约责任。后于某诉至法z院，要求被告吴某***违约金28万元并退还定金10万元。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖案件，终认定合同无法履行的过错在买家，但因房价上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为***司z法***的大局考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。
判z决书节选：
关于合同解除后的责任承担问题。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此起诉要求李某返还其已***的定金，李某虽在姚某起诉后涂销抵z押，但姚某起诉后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在起诉后拒绝继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某起诉要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还贷的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某拒绝继续履行合同亦有一定不当。后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的房价已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。因为实践中双方一般都会另外签订一个《交易价格确认书》，且微信聊天证据，实际***款项的金额和时间也都是以三方合同为准的。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已***的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某***定金***、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款***、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。
广州自己的房子被他人占了，强行收房把东西扔了合法吗？
张律师解答：不合法，应通过合法途径，起诉腾房再申请强制执行收回房屋，同时要求***强占期间的房屋使用费。退一万步说，即使真的要自己强行收房，也一定要委托***人士，如律师或公证处公证整个过程，差也要自己***全程录像，并将搬出的物品妥善保管才行。如下面这个案件，产权人的房子被他人居住，其趁居住人不在，把别人的东西搬出来全扔了。居住人起诉赔偿98万损失，一审法z院支持了。关于朱某主张的双倍返还定金20万元、赔偿房屋差价损失100万元、赔偿中介按揭费损失8000元的诉z讼请求。二审法z院认为98万损失有违常理，改判酌情支持5万元损失。其实本案中，产权人如果有录像并妥善保管物品，是不用承担赔偿责任的。
判z决书节选：
本院认为：本案的争议焦点有三：其一，伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权；其二，郭某所遭受的财产损失金额如何认定。
关于伍某自行收回涉案房屋的行为是否构成侵权的问题。依据（2013）穗越法民某号生效民事判z决，伍某对包括涉案房屋在内的广州市XXX路1号1-3楼房屋占有八分之六的产权份额，即伍某系涉案房屋的所有权人，有权对涉案房屋进行占有、使用、收益及处分。郭某虽主张其基于与伍某等人之间的协议入住涉案房屋，但未就此充分举证证明，故郭某占用涉案房屋缺乏***依据，伍某要求郭某搬离涉案房屋合法有据。虽然如此，伍某仍应通过合法途径采取合法手段行使所有权收回房屋。对于已付款10万元，为免诉累，法z院判令唐某向江某返还定金10万元。而依据各方陈述，伍某系在郭某不在场且无第三方见证的情况下自行收回涉案房屋，并自行处置了郭某存放于涉案房屋内的部分物品，导致郭某遭受财产损失。因此，伍某的行为已构成侵权，应当向郭某承担赔偿损失的民事责任。
关于郭某所遭受的财产损失金额的认定问题。一方面，郭某以伍某侵权为由，诉请郭某赔偿损失，故应当就其所遭受的损失金额举证证明。郭某虽提交了《损失财物清单》以证明其遭受损失的金额，但该《损失财物清单》中列明的物品种类及价值既无其他证据予以印证，亦与常理不符，故郭某未就其主张的980000元损失金额充分举证证明。且，郭某没有合法依据占用涉案房屋，在伍某要求其搬迁后拒不搬离，导致伍某采取私力手段自行收回涉案房屋，故对造成本案无法查明其存放于房屋内物品价值的后果，郭某存在一定的过错。儿子小陈与女z友结婚后当月就要求卖掉这套房产，父亲认为损害了他们夫妻俩的权益，儿子认为出售房屋是对其个人权利的处分，并没有损害父母的利益，为此父子二人各执一词，发生***。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。而伍某在自行收回房屋时，本应采取相关措施固定房屋内物品的种类及数量并予以妥善保管，但伍某却在无第三方见证的情况下自行搬离并处置，故对造成本案无法查明郭某存放于房屋内物品价值的后果，伍某亦存在一定的过错。综上，原审法z院直接采信郭某自行制作的《损失财物清单》，认定伍某赔偿郭某物品损失980000元，有失妥当，但鉴于郭某确曾居住于涉案房屋且伍某确曾处置过郭某的物品，基于公平合理原则，本院酌情认定伍某应赔偿郭某物品损失50000元。
广州签订合同后限购了还能过户吗？
张律师解答：“限z购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限z购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹z雳。对于签订了合同后出现“限z购令”的情况，司z法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限z购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。
此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉z讼请求，法z院一般予以支持。涉案房屋位于广州市限购区域，房产交易必须符合广州市限购政策，即买方必须符合交易资格条件方可进行交易。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。
广州因行政区划变更导致学z位房失去学z位，可以解除合同吗？
张律师解答：若学z位是二手房买家购房的主要原因，因行政区划变更后导致涉案房产不再带学z位，则双方对交易的不再履行都不具有过错，双方都不承担违约责任。卖家已收的定金应返还给买家。
本案争议焦点为买卖双方是否违约，法z院在此作如下分析：
首先，胡某虽主张徐某及广东某家房地产经纪有限公司广州***承诺案涉房产系云山小学学z位房，因行政区划改变导致其购买越秀区学z位房的目的不能实现，但其所举证据仅录音，无其他证据佐证，且《存量房买卖合同》亦仅载明学z位未被占用，并未明示案涉房产具体对应的学z位，故胡某以此主张徐某违约，理据不足，法z院不予支持。判z决书节选：法z院认为：关于姚某（买家）要求撤销《合同》的诉请。
其次，房屋归属的行政区划涉及学z位、户籍等实际利益，是房屋交易中的重要因素。而行政区域的划分是***行为，案涉房屋的行政区划信息已由***于2016年公开发布，胡某、徐某均可通过公开渠道获知。因此，徐某作为案涉房产的所有权人及卖方，有义务向买方提供准确的相关信息，但其在签订合同一时没有披露案涉房屋的准确行政区划，存在过错。郭某虽提交了《损失财物清单》以证明其遭受损失的金额，但该《损失财物清单》中列明的物品种类及价值既无其他证据予以印证，亦与常理不符，故郭某未就其主张的980000元损失金额充分举证证明。同理，胡某作为正常成年人及买方，应尽到审慎的注意义务，理应核实房屋的相关信息后再决定是否购买，如若行政区划和学z位是其购买案涉房产的首要考虑因素，则胡某更应全z面、慎重核实房屋所属行政区划，而并非仅凭***及徐某、某家公司陈述就签订合同，故胡某亦存在过错。
再次，徐某主张胡某以各种理由（包括无法供楼、贷z款利率可能上调、***可能不批贷z款）拒不履行案涉合同，虽然其提交的短信及微信聊天记录中，胡某多次提及若贷z款利率上调即要求徐某解除合同并返还定金，但仅为胡某假设性语言，且根据聊天记录可知，胡某积极配合按揭公司及某家公司提供办理按揭贷z款及网签、过户手续的相关资料，而案涉房产预约过户取消的原因系因行政区划变更，徐某需重新办理不动产证书，非胡某之过错，故徐某主张胡某违约，法z院不予支持。判z决书节选：关于薛卖家主张424号《合同》因违反******、***的规定无效的问题。
综上，双方均对合同不再履行存在过错，徐某应向胡某返还定金10万元；z胡某并未取得法定或者约定的解除权；胡某诉请徐某***违约金理据不足，徐某反诉请求胡某***违约金理据不足，法z院均予以驳回。
