广州收房时发现房屋质量有问题索赔退房请律师
广州收房时发现房屋质量有问题怎么办？
商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在问题。目前，商品房交付过程中，购房人以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。
笔者认为，购房人能否以此为由拒收房屋，首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋。
若合同中没有明确约定，根据《合同法》第A一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”
《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”
根据上述法律规定，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的，购房人不能由此拒绝接收房屋。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永A久供水、供气、供电、通邮的证明文件。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不同，应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的，开发商还须向购房人赔偿损失。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
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广州商品房交房时发现被了怎么办？
商品房存在权利瑕疵是指交付的商品房存在权等他项权利。
《合同法》第A一百五十条规定""出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”
《合同法》第A一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第A一百五十条的义务。”
因此，对于开发商交付的商品房存在权等他项权利的，若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。
A高人A院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可见，开发商私自的行为将受到法律的惩罚。凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝A对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。而是否能判到一倍赔偿，还要综合考虑购房人所购房房价上涨幅度等因素。
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广州商品房质量不合格想退房，如何证明房屋主体不合格？
我国法律规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。其次，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。在实际中，如何认定主体质量问题比较复杂，开发商会在主体质量与非主体质量问题上打擦边球，拒绝按照主体质量处理。在通常情况下，所谓主体结构质量不合格包括三种情况：
一）房屋交付前未经验收。
二）虽然在交付前经过验收但验收不合格。
依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申请规划、公A安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件；后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。对于购房人因重大误解而订立的合同，或在订立合同时显失公平的，或开发商以欺诈、胁迫等手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求法A院或仲裁机构予以变更或者撤销。”
对于这两种情形，律师特别提醒购房人：
在办理商品房交接入住手续时，至少应当要求出卖人由出示由建设、勘察、设计、施工、监理五方共同出具的《工程竣工验收报告》和消防验收合格证明，查验该工程是否经验收合格。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。如果出卖人不能出示上述文件，就说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。
三）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。
在实践中怎么核验的问题又是一个问题？商品房交付使用后，购房人怀疑和认为主体结构质量存在质量问题，则可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。原因是它们的“占地”不属于土地使用权范畴，土地使用权只涉及地表。但要特别注意的是：委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资A质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法A院指A定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。
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广州解除房产买卖合同后违约金过高可以要求降低吗？
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
房屋买卖合同没有约定违约金怎么算？
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银A行规定的金融机构计收逾期贷A款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
