广州增城区二手房买卖***律师 一方根本违约解除合同咨询
广州存量房买卖***中哪些是根本违约行为，可以解除合同？
合同法中有一般违约和根本违约之分。根本违约，是指合同一方当事人违反合同，致使该合同的目的不能实现的行为；案情：李先生与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖方人违约时需要***给李先生30万违约金。而一般违约仅指合同一方当事人违反合同，但并不导致该合同目的不能实现的行为。当事人一方出现根本违约时，合同相对方获得合同解除权，有权解除合同并要求违约方承担根本违约的违约责任。当事人一方仅仅出现一般违约时，合同相对方并不获得合同解除权但可以要求违约方承担一般违约的违约责任。
根本违约情形：
1. 合同履行过程中买方/卖方明确表示不买/不卖，这种行为即属于根本违约行为，当然实践中需要证据予以证明；
2. 合同明确约定了交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），而因一方当事人延迟履行等原因导致无法在约定的交易完成期限内完成交易，另一方可以《合同法》第94条规定的“当事人一方迟延履行债A务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”为由解除合同。但在实践中，目前的二手房买卖合同一般都不会约定交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），只会约定当事人的办理期限或申请期限，因此，该种情形的适用少之又少。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任。
综上所述，二手房买卖中存在一般违约和根本违约之分，如果不能正确区分，可能存在变守约为违约的风险。因此，需要注意及时进行履约催告，正确行使合同解除权。
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广州二手房买卖合同律师 房价上涨增值分割***
广州买房没有签房产买卖合同，房价上涨之后房子归谁？
裁判要旨：
相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。按份共有人转让自己的所有权份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权。
案情“
原告与被告为亲戚关系，原先关系较为和睦。系争房屋为被告所有。被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。后原告***了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未***，双方也未办理产权过户手续。在房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法A院提起了，要求继续履行原定购房协议，被告则提出反诉，要求解除购房协议，除非原告同意参考当前房价再***房款83万元。本案审理中，双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。三、签订时间在后的合同效力优于签订在前的合同这一点很好理解，前面签订的合同代表了当时房屋买卖双方的合意，而之后，双方可以经过协商，改变或增加合同中的部分条款。
裁判：
法A院经审理后认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅***了部分房款15万元，尚有12万元余款未***；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了***余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过***途径尽早解决AA***，却始终僵持直至本案。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了巨大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法A院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应***的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告***房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。据此，法A院作出如下：一、原告应于本生效之日起10日内***被告购房余款53万元；律师解答：如果中介违背交易双方意愿擅自网签，可判定为中介违规操作。二、被告应于本生效之日起10日内协助原告办理过户手续，将该房屋登记到原告名下。
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广州白云区海珠区二手房买卖官司律师强制过户咨询
广州二手房买卖中如何凭书强制过户？
律师解答：后的过户程序主要如下：据***规定，法z院裁决使房屋权属发生转移的，当事人应持身z份证明、法z院裁决文书、原房屋所有权证（共有权证）等资料到房管部门办理转移登记手续，即过户手续。若有关当事人不予配合新的房屋所有人办理登记手续的，新房屋所有人可申请法z院强制执行，由法z院向房管部门送达协助文书，之后，新房屋所有人可单方持上述资料到房管部门办理过户手续。买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后30日内配合买方办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第25日，买方准备办理首期款监管和按揭申请手续时，卖方拒绝配合。但如原持证人因故不交出原房屋所有权证（共有权证）使新的房屋所有人仍无法办理房屋户手续的，可按如下程序办理过户手续：
持身z份证明到市房屋产权登记中心***事务科递交公告申请书，同时提交法z院的裁定（书）、身z份证明（因故不能亲自办理时的还须提交公证委托书及受委托人的身z份证）原件及复印件各一份。
***事务科在受理公告申请后30日内起草公告、报***签发。在您向报社交纳公告广告费后，该科帮您到报社刊登上述公告。之后，该科将刊登公告的整版报纸合档，您（单位）可从该科取该份报纸。
登报公告规定的期限届满后，持证人仍未交出房屋所有权证时，您可持上述资料原件及刊登公告的整版报纸到房管部门（军产、涉外产、公房上市的到市房屋产权登记中心，其他的到房产所在的区房管局）申请办理房屋权属登记手续。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，凭借***的办案水平，贴心的***服务，赢得当事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征z地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
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