广州通过法z院拍卖买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？
李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。
在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。只是考虑到还有房屋占有使用费的强制执行问题，如果多几个被告就更容易执行到使用费，详情请当面咨询律师。
律师说法：
本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：
被处罚主体与违z法占地行为人不一致。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。所以，在购买前，要查询清楚相关欠费情况，***z好聘请律师陪购，降低风险。
把人z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。李某通过人z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在***意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理***义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。
对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人；第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另一方面，可参考以下******，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。
目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人z院执行土地使用权时，不对生效***文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人z院的查封、预查封裁定书或者其他生效***文书错误的，可以向人z院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。至于车位管理费和租金，因陈某只举证证明其为案涉房屋的物权人，并没有提供证据证实其享有相关车位的使用权和管理权，故对该部分请求，不予支持。
因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。
广州佛山买法z院拍卖房限购吗？需要提供购房资格证明吗？
律师解答：广州目前限购需要购房资格，佛山2015年5月1日起取消限购政策，不需要购房资格。
附：广东省高z级人z院、广东省住房和城乡建设厅、广东省厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知(2013年12月27日发布，2014年1月1日起施行)
根据***和省房地产市场调控工作要求，近年我省广州、深圳、佛山和和珠海等城市先后实旋了住房限购政策。为切实落实住房限购政策，现对审判执行、办理公证工作中涉及住房产权转移的问题提出如下意见：
一、凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，原告以履屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事，请求被告协助办理住房所确权转移登琵至原告或第三人名下，该原告或第三人为自然人的；人z院应当在囱当事入送达《受理案件通知书》的同时；在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。送达《提交lt;购房资格证明gt;告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。
当事人在其他孛达成以房抵债协议的，或者申请确认调解协议，调解协议涉及房屋买卖、以房抵债的，按以上意见办瑗。
当事人请求确认住房所有权归属或者达成确认住房所有权归属的调解协议，人z院认为可能规遂住房限购政策的，按以上意见办理。
当事人不能提交《购房资格证明》的，人z院依照《合同法》第z一百一十条第z（一）项的规定对其办理过户登记的请求不予支持，对凋解协议的相应内容不予确认。
二、人z院在实施导致》限购区域内的住房发生所有权转移的执行行为前（执行依据要求办理住房所有权转移登记的除外），应当告知拟取得该住房所有权的自然人在指z定期限内提交《购房资格证明》。该自然人不能提交的，人z院不得实施相应的执行行为。
三、公证机构在办理涉及本意见第z一条规定的房屋买卖合同及其他具有以房抵债内容的合同、协议公证时，应事先告知公证申请人在办理过户登记时应具有相应的购房资格，不具有购房资格的申请人将自行承担无法办理过户登记的风险。
四、当事人根据《提交lt;购房资格证明gt;告知书》：向住房所在地房地产登记机构申请办理《购房资格证明》房地产登记机构应于十五个工作日内办理。
五、本意见实行以前尚未审结的一、二审案件和尚未执行终结的执行案件，参照本意见执行。
六、本意见自2014年1月1日起施行。
广州购买法z院拍卖房之后，租客拿出租赁合同不肯搬怎么办？
律师解答：现实中很多被拍卖的房产，都是设有抵z押权后被拍卖的。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之前，则承租z人可以要求继续履行租赁合同，但过户之后的租金应交给新业主。若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。另外，即使执行申请人不是抵z押权人，也不影响房屋的拍卖，只要将拍卖所得钱款***给抵z押权人，就同样视为已通过拍卖实现抵z押权。若干问题的解释》第六十六条第z一款规定，抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
判z决书节选：
法z院认为，陈某是案涉房屋的所有权人，其享有收益及处分权等物权。本案争议的焦点是陈某按现状拍得案涉房屋后是否受朱某与刘某之间租赁合同的约束。根据《z高人民z法z院关于适用﹤中华人民共和国担z保法gt;若干问题的解释》第六十六条第z一款规定，抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；又根据《中华人民共和国物权法》第z一百九十条规定，抵z押权设立后抵z押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵z押权；另外参照《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租z人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民z法z院应予支持，但房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动的除外。”本案中，案涉房屋抵z押权先于朱某与刘某之间的租赁合同而设立；其次，郑某、陈某就郑某之前***发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物***没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。虽然房屋被执行拍卖并非由抵z押权人所提起，但抵z押权人实际已通过拍卖实现抵z押权，故可认定本案属于上述司z法解释关于“房屋在出租前已设立抵z押权，因抵z押权人实现抵z押权发生所有权变动”的情形，因此，刘某基于租赁合同享有的权利不能对抗买受人陈某。另从案涉房屋的拍卖情况说明中注明的“房屋由案外人使用，有长期租约，承租z人有优先购买权”来看，是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，并非是对朱某与刘某之间租赁合同效力的***认定，陈某以不交吉价格拍得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，不等同于其对朱某与刘某之间租赁合同的认可与承受，故根据上述规定，抵z押权实现后，朱某与刘某之间的租赁合同对作为受让人的陈某不具有约束力。陈某在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求刘某立即搬离案涉房屋，并自2016年8月9日起***房屋占有使用费的诉z讼请求合理有据，予以支持。
广州原业主对生效判z决不服能拒绝搬出已被拍卖的房屋吗？
张静律师解答：不能。如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。如下面这个案子就是这样判的。***z高院执行局局长孟祥对此指出，络司拍卖作为强制执行程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。
法z院认为，本案为返还原物***。王某通过司z法拍卖取得涉案房屋的所有权，其所有权应当受到***保护。郑某、陈某占有使用涉案房屋没有***依据，依法应当向王某腾空交付涉案房屋并***占有使用期间的房屋占有使用费。王某的全部诉z讼请求合理合法，法z院予以支持。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133.06平方米，故王某主张每月5000元租金没有超出市场租金价格，法z院予以确认。对于郑某、陈某的抗辩意见，法z院认为，首先，郑某、陈某为一家人，均居住于涉案房屋，且不同意腾空交付房屋，故陈某为本案适格被告；若租赁合同的签订时间在抵z押权设立之后，则租赁合同不能对抗抵z押权，承租z人必须搬出房屋。其次，郑某、陈某就郑某之前***发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物***没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。因此，法z院对其抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判z决如下：一、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内向原告王某腾空交付位于广州市白云区骏×街×号30×房；如租赁合同在抵z押权设立之后签订，则无法对抗抵z押权的实现，该房屋拍卖后，承租z人无权继续租赁房屋，其损失可向出租z人主张赔偿。二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。
