广州通过法z院拍卖买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？
李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。黄某和陈某所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄某或陈某为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。
在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。但罗某对占用涉案房屋的事实不予否认，至今仍未将该房屋交付给任某，于法无据，故任某要求罗某腾空及交还涉案房屋并***该房屋的使用费（从2018年1月10日（取得***之日）起至实际交付房屋之日止）的请求合法合理，一审法z院予以支持。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。
律师说法：
本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：
被处罚主体与违z法占地行为人不一致。现黄某起诉要求赖某立即停止对涉案房屋天面层的非z法侵害，排除妨碍，立即拆除其非z法搭建至黄某房屋的户外楼梯及三层通过天面层的楼梯铁板，***涉案房屋天面层和楼梯扶手的原状，事实依据充分，予以支持。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。
把人z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。律师解答：广州目前限购需要购房资格，佛山2015年5月1日起取消限购政策，不需要购房资格。李某通过人z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在***意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。
对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人；另一方面，可参考以下******，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。律师解答：针对产权证z件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证z件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。此种情况也可起诉腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人z院执行土地使用权时，不对生效***文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人z院的查封、预查封裁定书或者其他生效***文书错误的，可以向人z院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。
广州购买法z院拍卖的房屋需要注意哪些事情？
拍卖房子容易出现***的除了房屋的腾空问题外，还有前房东户z口是否及时迁走等问题，根据日常拍卖住房所发生的***，他总结出以下几点须注意的细节，想去竞拍的市民，事先可据此进行准备，避免事后发生不必要的麻烦。
第z一，要确定你想竞拍的标的产权是否清晰。一般来说，通过法z院强制执行的标的产权都比较清晰，相对可以放心，而由单位或个人委托的就要查清。
第二，应充分行使自己的合法权利，在竞拍前一定要去现场了解房屋详情。二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。我国拍卖法有明文规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料，拍卖人应当在拍卖前展示拍卖标的，并提供查看拍卖标的的条件及有关资料。拍卖标的的展示时间不得少于两日。通常情况下，拍卖行会公开标的展示时间，***意向买家统一看房，让买家实地具体了解房屋的基本状况。若没***看房的，市民可要
求拍卖行开放展示或自己去实地了解。法z院认为，《***z高人民z法z院关于民事诉z讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉z讼请求所依据的事实或者反驳对方诉z讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托***人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况。
第三，购买拍卖房一定要注意此房是交吉还是不交吉。这是两个专有名词，交吉即竞买后即可使用，不确定因素和风险都较小，但起拍价格相对高些。律师解答：如租赁合同（前提是真实租赁关系）在抵z押权设立前签订，则买卖不破租赁，该租赁合同继续有效，租客此后应将租金***给新的产权人。而不交吉，就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被他人居住使用，要实际拥有，还须通过其他途径取得。因此，不交吉的标的一般相对便宜。一般来说，不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得***回报。但也存在***风险，如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的***回报率。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。
第四，要做好付全款准备。购买该***后，当被***人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向***申请赔偿损失。拍卖房的产权“”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多***也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按z揭贷z款服务造成了巨大的壁垒，当前***很少为拍卖房提供按z揭贷z款服务。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。
广州什么是不交吉房屋？
律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得***后，可能还需要另案起诉腾房的房屋。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。因其不能立即交付，所以房价也比交吉的房屋便宜很多。实践中大部分拍卖的房屋都是不交吉房屋。购买者在购买之前，可了解清楚房屋的现状，只要不是特别难处理的情况（如有老年人住在里面以死对抗搬出），房屋还是可以购买的，起诉腾房即可。具体请当面咨询律师。
在拍卖市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？一般来说，“不交吉”是指买受人对被执行标的有产权、无使用权。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金，即买卖不破租赁。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。
另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。此种情况也可起诉腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。
广州购买拍卖房后，要求使用人***占有使用费的，从什么时候开始算？
律师解答：很多来咨询的客户都自以为是从拿到产权证当天开始算，这样就少算了。实际应该从拿到法z院的执行裁定书当天开始算。请看下面的判z决：
判z决书节选：
本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民z法z院、仲裁委z员会的***文书或者人民政z府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自***文书或者人民政z府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，冷某梅主张涉案房屋使用费应从其实际取得涉案房屋物权开始即从2013年1月16日原审法z院裁定涉案房屋归冷某梅所有时起计。
