广东农村土地承包给外村人需多少村民同意？
发包方将农村土地发包给本集体经济***以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济***成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政z府批准。
由本集体经济***以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵z押或者其他方式流转。律师解答：根据《中华人民共和国土地管理法》及2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济***或村民委z员会作为发包方对外发包。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死z亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。
广东省农村土地转包、出租相关规定
根据农村土地承包法的规定，承包人可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包人与发包人的承包关系不变。
转包是指土地承包经营权人把自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分转交给本集体经济***内部的其他农户耕种。在通常情况下，受转包人要向转包人即土地承包经营权人***转包费。
出租是指土地承包经营权人作为出租z人，将自己承包期内承包的土地，在一定期限内全部或者部分租赁给本集体经济***以外的单位或者个人耕种，并收取租金的行为。
转包和出租后，虽然土地不再由土地承包经营权人耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化。承包关系并不是发包人与受转包人或者承租z人之问的关系，而仍然是发包人与原承包人的关系。采取转包、出租方式流转承包经营权的，应当报发包人备案。
广州解除土地租赁合同后，能要求退还租金吗?
律师解答：如解除土地租赁合同双方都有过错，则不能退还全部租金，只能按照过错程度，退还部分租金。
判z决书节选：
关于合同解除的责任问题。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由于某村股份合作经济社一直未按照规划部门的复函要求到城z管执z法部门办理相关涉z嫌违z法建设的查处手续，导致涉案土地至今未能按照《租赁合同》约定的用途继续履行，存在主要过错。土地承包经营权流转中，本集体经济***成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。另一方面，杨某在投z标承租涉案土地进行改造前理应履行审慎的注意义务，了解清楚涉案土地及建筑物的规划现状及改造报建程序，其在明知原有18间铺位不能拆除需保留的情况下仍坚持与某村股份合作经济社签订《租赁合同》，且在本案中未能提交其曾向相关部门申请规划送审、施工报建的材料以及其曾向某村股份合作经济社提出沟通配合的确切证据，法z院认定其对于《租赁合同》无法顺利履行亦存在一定过错。结合本案事实，本院酌情确定某村股份合作经济社对于合同解除承担70%的过错责任，杨某承担30%的过错责任。考虑到杨某一直未能按照合同约定用途实际使用涉案土地，并结合双方的过错责任比例，某村股份合作经济社应退还其收取的2016年和2017年的租金的70%即303042元给杨某。至于杨某要求退还上述款项的***，依据不足，本院不予支持。
广州村委将未报建的房屋出租，租赁合同有效吗？
律师解答：无效，改变土地使用性质和将未报建的房屋出租的租赁合同都无效。
判z决书节选：
法z院认为：刘某、某合作社均未能提交证据证明《出租厂房合同书》出租的旧厂房及刘某拆除旧厂房后新建设的厂房经过规划报建并取得建筑规划许可证。同时，某合作社虽主张《出租厂房合同书》涉及的土地为集体建设用地，但未能提交任何证据到庭予以证实。对于已经转让的，不论是全部转让还是部分转让，受让方都应与发包人确立新的承包关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，某合作社将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给刘某，同时将农村集体土地出租给刘某用于非农业建设，均已违反上述规定，故刘某、某合作社签订的《出租厂房合同书》无效。
