广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征x地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州借名购房发生***如何处理？
实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的***，也出现因拖欠贷x款导致***起诉名义购房人要求偿还贷x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的***。
律师解答：此时应当维护交易的安全，保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。律师解答：如果房屋出卖人没有将房屋贷z款还清，则该剩余的房屋贷z款应由出卖人承担，可以从购买人***的房屋总价中扣除。
关于回购价格
合同对回购价格有约定的，按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。此种情况应如何处理呢？
律师解答：应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖，对其利益并无损害。而对于买受人而言，根据《合同法》63条的规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外，在房价下跌的情况下，根据《合同法》42条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合***的规定。咨询:为便于孩子入学，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。
广州增城房地产律师事务所 房屋买卖租赁 房产税***咨询
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广州合同***中法A院可以主动调整过高违约金吗？
在审判实践中，往往会遇到当事拒不到庭应诉答辩，或不对合同约定的违约金是否过高进行抗辩。对当事人并未主张违约金过高，如果其的确违约，而合同约定的违约金又过高，法A院能否主动调整违约金，实践中对其的认识并不统一。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。另一种观点认为，合同法仅规定只有当事人申请对违约金调整时，法A院才予以调整。当事人没有提出调整的申请，因此法A院不应对违约金主动予以调整。笔者赞同后种。一种观点认为，合同法虽未规定法A院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，即使当事人没有提出申请，法A院从公平原则出发也应主动予以调整。
当然，在审判实践中，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金***，对于在守约方提起的违约之诉中，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人A院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。即假设违约成立，是否认为违约金过高。对于已经向违约方进行释明但违约方坚持不提出调整违约金请求的，人A院应当遵循意思自治原则，一般不予主动调整。需要特别注意的是：非家庭成员之间的房产赠予合同，必须经公证处公证，所需缴纳公证费与继承公证费收取方式相同。
对于过高违约金的***干预，应确立以“不主动干预”为原则，以为***及社会公益目的而主动干预为例外的机制。根据***及解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯x一住房可免征营业税和个税。
广州房屋买卖协议没有网签是否就不生效呢？
二手房买卖，通常由中介***买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷z款、资金托管、过户等手续。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？律师讲法：根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明。
近日法A院审结一起房屋买卖合同***，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法A院支持。
方女士将自己的房屋出售给华先生，华先生***1万元定金后就再没付款。方女士诉至法A院，要求判令华先生按合同约定***违约金5万元。华先生辩称其与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其***任何款项。
法A院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、情况、成交价格等不违反******、行规的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。
根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士***30万元用于注销权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续前***30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。故华先生向方女士***违约金5万元。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况不一定完全吻合。
广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？
广州二手房买卖***中多出的税费谁承担？
双方没有在房屋买卖合同中明确约定由谁来承担税费，到了缴税时发现要交的税费比预料的多很多，这时谁也不愿意承担这多出来的税款，谁也说服不了谁，只能到法A院说理去。法A院对这种情况会怎么办？
案情：买卖双方通过中介签订了《存量房屋买卖合同》，后双方在办理过户手续时因为税费的承担产生争议，谁也不愿意承担多出来的税款，导致未能办理房产过户手续，双方诉至法A院。
法A院：法A院审理后认为：双方所签合同中虽有几处关于税费承担的约定，但有些约定前后矛盾，有些地方约定不明，综合来看，属于约定不明的情况。鉴于双方当事人在法庭上均同意解除合同，法A院予以确认，由于合同无法继续履行的原因，是因为双方约定不明造成的，故由此造成的后果属双方责任，应由双方共同承担。对于双方互相要求对方承担违约责任的请求，法A院均不予支持。：1、解除双方签订的合同和协议；2、房主退还买方已付房款；出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的***，也出现因拖欠贷x款导致***起诉名义购房人要求偿还贷x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的***。3、驳回双方的其他请求。
律师讲法：本案***表面上看是因为双方对税费承担约定不明，其实真正的原因是税费数额过多超出原来的预想值。由于近年来税费政策变化比较大，包括中介在内都难以准确计算税款。然而税款是重要的交易成本之一，买卖双方对此都比较看重。为避免此类***，一定要在合同中明确约定如何分担税费，包括将来出现新税费的分担，还有如果出现因为不成功，多出的费用如何分担，也是不可忽视的问题。第2种观点认为属于约定解除权，一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除。