黄埔区存量房买卖争议律师 买家无法dai款解除合同咨询
广州存量房买卖合同对dai款次数及办理时间没限制怎么办？
所有卖方都希望尽快拿到全部房款。《合同法》第94条明确规定，“当事人一方迟延履行主要A债A务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人方可解除合同。但是，dai款申请***是可能不批的，比如买方***不够、某家***近期没有额度、dai款政策调整等各种可能都有，很多时候***对不批dai款的原因并不给予正式解释。一家***不批，换另外一家，这是很多人常用的做法。每多做一次dai款申请，获取dai款的时间显然就要延后一段！那么买家向一家***申请dai款被拒，还可以申请多少次？
律师解答：这几个问题很多人在签约时根本就没想过，如果买家dai款很顺利自然也没问题，但一旦买家向第A一家***申请dai款被拒，再向第二家申请时卖家可能就不愿意了！合同会怎么约定呢？这个并没有法定标准，但如果签约时没有特别要求，中介提供的合同对于dai款的次数和时间通常是不会做限制的，很可能会约定“向一家***申请不成，再向另一家申请，直到dai款批准为止”。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。
也就是说，理论上讲，买家申请dai款一次不成，可以多次向不同***申请dai款。黄女士认为这房子是夫妻共同财产，离婚时说好是给儿子的，有民政局打印的协议，而且她和儿子在里面生活了十年。如果真的经历向三五家***申请dai款，那么长的时间有几个卖家能愿意？！但不愿意又怎么样？你合同里约定了可以多次dai款，没有任何限制，这时如果不配合dai款或者提出毁约，卖家是要承担违约责任的。发生这种情况，买家要么捏着鼻子认了，要么不配合dai款引起双方***！那么，卖家怎么防止发生这种事儿呢？
很简单：如果卖家急需用款、对余款短时间***有较强期待，A好要求在合同中明确dai款次数限制或dai款时间限制，比如“dai款多不超过两次”，再比如“某年某月某日前卖方不能收到dai款买家有义务自筹款项***余款”等。但是，dai款申请***是可能不批的，比如买方***不够、某家***近期没有额度、dai款政策调整等各种可能都有，很多时候***对不批dai款的原因并不给予正式解释。这样一旦发生dai款不顺利的情况，就能按合同设定的条款要求处理了。另外，如果合同有约定迟过户日期，则到期后卖家也可以解除合同。
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广州买新房买商铺买二手房如何避风险防欺诈咨询律师
广州就只有预售合同的商品房签订的买卖合同有效吗？
咨询：我前段时间买了套房子，房东只签了商品房预售合同，还没有房A产证，因此我们也没法过户。想不到后面房价上涨，房东竟以只有预售合同，没有产权证的房子不能买卖，就此签订的房屋买卖合同是无效合同为由诉至法A院，要求确认合同无效，请问是这样吗？
律师解答：你遇到的问题确实比较棘手，你与房东签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。
从***性质来分析，要进屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。综上所述，二手房买卖中存在一般违约和根本违约之分，如果不能正确区分，可能存在变守约为违约的风险。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背***的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。
因此，通常情况下，***上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约***关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。
由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法A院支持。***近似乎广州的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，此时守约方可以要求解除合同赔偿解约违约金，一般是房价的10%-20%，也可以要求继续履行合同并赔偿延迟履行合同的违约金。但同时，你想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。因此，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。
广州借名买房***律师借名买房的***风险咨询
广州借名买房合同有效吗？借名买房有什么风险？
一、借名买房的***风险
首先，如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和***购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；
其次，如果登记购房人有对外债z务，债z权人可以要求法z院查封并拍卖该房产；
再次，如果名义产权人意外，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；
在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
二、借名买房合同有效吗？
1.借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
如果不存在恶意规避***或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有***效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2.借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力
对于该类合同的效力，我国不同法z院有不同的认识，有的法z院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人存在恶意规避***或***政策的行为，属于《合同法》中关于违反***规定或以合法形式掩盖非z法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。不过实际生活中，在买卖双方已经发生***的情况下，撤销网签一般得不到另一方的配合，这时如有充分的证据证明网签未经本人同意，也可投诉要求撤销网签。
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广州白云区海珠区二手房买卖官司律师强制过户咨询
广州二手房买卖中如何凭书强制过户？
律师解答：后的过户程序主要如下：据***规定，法z院裁决使房屋权属发生转移的，当事人应持身z份证明、法z院裁决文书、原房屋所有权证（共有权证）等资料到房管部门办理转移登记手续，即过户手续。若有关当事人不予配合新的房屋所有人办理登记手续的，新房屋所有人可申请法z院强制执行，由法z院向房管部门送达协助文书，之后，新房屋所有人可单方持上述资料到房管部门办理过户手续。但是，基本上也是和上面的观点一直，实际操作中也基本和上面的说法一致。但如原持证人因故不交出原房屋所有权证（共有权证）使新的房屋所有人仍无法办理房屋户手续的，可按如下程序办理过户手续：
持身z份证明到市房屋产权登记中心***事务科递交公告申请书，同时提交法z院的裁定（书）、身z份证明（因故不能亲自办理时的还须提交公证委托书及受委托人的身z份证）原件及复印件各一份。
***事务科在受理公告申请后30日内起草公告、报***签发。在您向报社交纳公告广告费后，该科帮您到报社刊登上述公告。之后，该科将刊登公告的整版报纸合档，您（单位）可从该科取该份报纸。
登报公告规定的期限届满后，持证人仍未交出房屋所有权证时，您可持上述资料原件及刊登公告的整版报纸到房管部门（军产、涉外产、公房上市的到市房屋产权登记中心，其他的到房产所在的区房管局）申请办理房屋权属登记手续。
张律师电话：18078803465
