起诉继续履行合同、房屋买卖***律师、广州市天河区咨询

广州签了二手房买卖合同后不想卖房了，能以配偶不知情为由解除合同吗？

吴先生和沈小姐的合同是在2010年1月，通过房地产代理公司的居间服务签订的。沈小姐以60.9万元的价格购买吴先生增城市新塘镇一套二手房屋。签合同当天，沈小姐给付了2万元定金。根据约定，吴先生应当及时向银z行申请提前还贷，但经沈小姐和代理公司催促，吴先生两年多了还不去申请银z行提前还贷。沈小姐以吴先生的不作为已构成违约向法z院起诉，要求吴先生继续履行合同，将房屋过户至其名下，***违约金1万元，并承担中介代理费7000元。

但庭上吴先生辩称，该房产并非自己一人所有，而是夫妻共同财产，出卖房屋时未取得老婆同意。而且后来***颁布了房地产调控政策，沈小姐是广州市外籍居民，非满足特定条件不得购买商品房，合同已无法履行，请求解除合同。他还愿意***3万元作为经济补偿。

增城市法z院审理查明，吴先生与妻子是在2010年之前登记结婚的，吴先生出售房屋时并没有向代理公司或沈小姐等如实告知房屋属于夫妻共同财产。沈小姐明确表示愿意替代吴先生清偿涉案房屋的***贷z款。

但该法z院认为，根据涉案房屋的房地产权证，涉案房屋登记吴先生一人名字，房地产权证共有人一栏为空白，且吴先生未告知是夫妻共同财产，故此，涉案的购房合同已构成表见代理，合同并不是无效的。吴先生已构成违约。根据合同约定或***规定，有权解除合同的一方为合同守约方，而吴先生属于违约一方的当事人，为维护交易安全和诚实***的市场秩序，一般情况下违约方无权解除合同，除非守约方同意除外。、

《物权法》第191条第2规定：“***期间，***人未经***权人同意，起诉继续履行合同，不得转让***财产，但受让人代为清偿债z务消灭***权的除外。”因***而产生的债z务被清偿后，***的房屋就不存在转让的限制。另外，***房地产调控政策，不影响沈小姐购买增城市辖区内的房屋。据此，***沈小姐直接向银z行清偿房屋的***贷z款本金38万元及***与相关提前还贷的费用，吴先生和银z行协助沈小姐办理***登记涂销手续，并协助沈小姐办理房屋过户手续。

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广州购买学z位房后发现不是学z位房如何索赔？

2009年，马先生为了孩子上学，通过某中介公司购买了一处房屋。购房时马先生问中介小王该房屋是否属于某***小学的学区房，网签能解除吗咨询，小王从网上给马先生找到了以往该***小学的招生简章，马先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同，以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。待房屋买卖合同签订以后，马先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋，并不属于招生简章上的划片房屋。为此，马先生诉至法z院，认为某中介公司存在误导，要求某中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失，并退还服务费。某中介公司则认为，马先生购买该房屋是自愿行为，合同中也并未约定购买的就是某***小学的学区房，故不同意马先生的***请求。

法官说法：

法z院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，因此马先生所主张的差价损失无法支持。但是某中介公司作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，也存在一定的过错，故***某中介公司退还了居间费用。实践中，许多人为了孩子上学而购买学区房，但合同中却没有明确约定房屋带有学z位，或者虽有约定学z位但无相应违约责任而引发***。因此，以购买“学区房”为主要目的买房人，一定要提前向所在学校及教z育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同，并约定如因卖房人违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并且要求赔偿房屋差价损失等。

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广州买二手房时如何避免买到抵债房？合同一定会被撤销吗？

咨询：实践中有很多公证委托售房的，如何避免买到抵债房？买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？

律师解答：所谓的出售抵债房，实际上是指民间借z贷关系的贷z款人（出借人）以委托售房形式变相处理***人房屋的情况。购房人如果购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者与代理人恶意***的，买卖合同可能被认定为无效。而且，如果***人即房屋所有权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来判断。如果合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，一般可以视为价格明显过低。当然，购房资格***咨询，法z院也需综合审查***委托书内容、买卖合同订立和履行情况等因素予以认定。总之，如果购房人发现房屋明显低于市场价格，不能只顾贪图便宜，一定要仔细审查代理权限。必要时，可以要求与房主当面确认。

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