广州通过法z院拍卖买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？
李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。王某通过司z法拍卖取得涉案房屋的所有权，其所有权应当受到***保护。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。
在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。
律师说法：
本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：
被处罚主体与违z法占地行为人不一致。因虚z假租赁合同之恶意，相互串z通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串z通以逃避***或规避执行之目的。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。
把人z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。李某通过人z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在***意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。
对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人；另一方面，可参考以下******，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。但房屋使用费标准应以有资质的评估机构评定的该房屋的租金参考价为标准，且使用费标准应以任某主张的每天200元为限。
目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。违z法建筑物的建造过程不合法，故被执行人不能取得违z法建筑所有权，而仅享有占有利益，无绝z对排他性，不得对抗执z法***。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依***范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人z院执行土地使用权时，不对生效***文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人z院的查封、预查封裁定书或者其他生效***文书错误的，可以向人z院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。
广州购买法z院拍卖的房屋后，居住的人不肯搬怎么办？
近几个月，我市陆续有住房进行拍卖，而且数量还不少，拍卖的房产价格往往比市场低10％~15%左右，因此引起了市民极大的兴趣。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。
老人不肯搬，他该怎么办？
市民张某如愿以偿以比市场价要低近20%的价格竞拍获得了一套法z院处置的市区住宅，欢欢喜喜和家人前去接收房子时，却发现里面居然还住着老人。律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，起诉至法z院要求腾房即可。老人死活不肯搬迁，让张某有房却无法自用。鉴于老人上了年纪，执行人员也不宜采用强制手段，结果就这么僵持下来了。而张某在拍卖前并未仔细查阅资料和实地了解，事后发现后悔不已，只好找律师咨询。
律师介绍，张某因对拍卖流程不甚了解，也未进行现场查看，对拍卖行提供的有关拍卖物的文件资料没有仔细查阅，便签署了有关文件，根据签署的内容，视为其已行使了查阅、了解拍卖物的权利，已知悉拍卖物的瑕疵，认可拍卖物的现状。虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。张某向拍卖行主张拍卖物的瑕疵将缺乏足够证据支持，只能是向法z院起诉让其搬迁，住户若不搬便申请法z院强制执行。建议购买此类房屋之前，先聘请律师做一个房产情况调查，搞清楚因为什z么原因拍卖，现在房屋居住人的情况等后再决定是否购买。
广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?
律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院资产网也会有相关汇总。
找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。近几个月，我市陆续有住房进行拍卖，而且数量还不少，拍卖的房产价格往往比市场低10％~15%左右，因此引起了市民极大的兴趣。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，终由购房者承担。
想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。松某公司通过拍卖方式购得涉案房屋并办理了房屋的产权过户手续，取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。
广州购买拍卖房后，要求使用人***占有使用费的，从什么时候开始算？
律师解答：很多来咨询的客户都自以为是从拿到产权证当天开始算，这样就少算了。实际应该从拿到法z院的执行裁定书当天开始算。请看下面的判z决：
判z决书节选：
本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。如租赁合同在抵z押权设立之后签订，则无法对抗抵z押权的实现，该房屋拍卖后，承租z人无权继续租赁房屋，其损失可向出租z人主张赔偿。但根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民z法z院、仲裁委z员会的***文书或者人民政z府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自***文书或者人民政z府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，冷某梅主张涉案房屋使用费应从其实际取得涉案房屋物权开始即从2013年1月16日原审法z院裁定涉案房屋归冷某梅所有时起计。
