广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征c地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州商品房买卖合同中房屋回购条款有效吗？
房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还***贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。
1.关于房屋回购的性质
实践中存在3种观点:种观点认为属于流质契约，应认定为无效；第2种观点认为属于约定解除权，一旦开发商回购条件成立，开发商发出回购通知，双方合同解除；第3种观点认为属于非典型担z保，出卖人作为买受人的保证人向***承担了担z保功能。
律师解答：回购担z保是一种多方以合同条款约定的关联性担z保，指债z权人与回购人约定在债x务人未能按约履行债x务时，由回购人向债z权人***约定的对价，债z权人将合同债z权及其项下的权利转移给回购人的一种担z保形式。根据相关政策，小升初时，面积在60㎡以下的房屋要提供居住满3年的证明，才能满足第z一批入学条件，而提供居住z证明需要有水电费缴纳情况。回购担z保属于一种新类型的非典型担z保，虽然我国《担z保法》和《物权法》中均没有明确规定，但在实践中，已被运用到汽车、房屋等交易活动中，故可以承认其效力，根据回购条款的约定予以处理。
当然，实践中需要根据债x务人未履约的情形、合同约定的回购条件是否具备、开发商主张回购的通知是否有效到达债x务人等情形综合认定回购责任是否应当承担。
通过以房抵债可以达到的目的吗？
根据***税务局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是***人的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“***人均应依法申报缴***款。”
“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。请问律师，如果我接受这样的操作方式，对我来说可能会产生什么风险，这种做法可行吗。除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。
广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？
实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同），以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？根据规定，凡是涉及土地证书中姓名、面积、用途等内容发生变更的，须经原发证***审批变更土地证书。
律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为***所禁止，应认定为有效。如果房主缺乏诚信，或者房产价格持续上升，房主完全可能“一房两卖”或者毁约。***对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。
广州商品房买卖合同定金***请律师 退定金请律师
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广州商品房买卖合同引发的定金***如何处理？
未能订立商品房买卖合同引发的定金***，具体可区分三种情形处理：
1、因当事人一方原因
即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，除恶意进行磋商外，应根据《担z保法解释》15条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担z保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。
2、因不可归责于当事人双方的事由
所谓“不可归责于当事人双方的事由”，实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。
在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。房屋回购条款约定是商品房买卖交易中的一种合同约定，具体指商品房按揭x贷x款合同中购房人无力偿还***贷c款时，开发商作为连带责任保证人承担还款责任，并由开发商对买卖商品房进行回购的约定。《A高人A院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金***案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于A高人A院《关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第4条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’，开发商应当将收取的定金返还给购房者。”
3、因当事人双方均存在过错
即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：①不适用种情形的定金罚则；②对已交付的定金，比照第2种情形处理；③根据各自过错程度承担相应的违约责任。
关于恶意违反商品房预售合同或者恶意进行磋商的处理问题，我们认为，在恶意违约或者恶意进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。