广州没有购房资格违反限z购令买房，解除合同后定金能退吗？
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
陆先生一次性向某开发商购买4栋别墅，***了定金100万和购房款100万，共计200万。后不想买房了，便借口开发商一房二卖要求解除合同，法A院经审理后发现开发商无一房二卖行为，但本案合同因违反“限购z令”应当解除。
法A院审理后认为：陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购z令”相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法A院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。据此，佛山中院能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等请求，驳回能润地产要求不予退还房款的请求。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。
律师讲法：
佛山限购政策是2011年3月公布实施的，距离本案购房发生时间已有两年，双方应当清楚政策，却故意绕开“限购z令”，均存在过错。房屋买卖合同不可履行，应当依法解除。涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生***，由此产生的责任属于缔约过失责任，而不是违约责任，责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的***公司，其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务，且存在其他不完善之处，确有规避***政策的嫌疑，亦是引发本案争议的源头。答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。
广州欠缴物业费的时效如何计算？
徐先生因5年未交物业费被物业公司起诉至法A院，徐先生辩称，时效为2年，前面3年的物业费已过时效。法A院经审理认为，徐先生同意***二年的物业服务费，应视为徐先生对物业公司提供物业服务事实的认可；案情摘要吴某购买了两套商品房，同时郑某与吴某签订协议，内容为吴某购买的2套住房实际为郑某所有，因郑某无户A口不具备购买条件，以吴某名义购买，实际付款人是郑某，吴某对房屋不享有权利也不承担风险。物业公司提供物业服务处于持续性状态，同时通过邮寄信件方式，表明物业公司并未放弃主张相应权利。因此徐先生的请求不能得到法A院支持。
律师讲法：本案争议焦点是双方间的物业服务费之债z务履行是否超过时效。A高人A院《关于审理民事案件适用时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债z务分期履行的，时效期间从后一期履行期限届满之日起计算。”按照物业服务合同，徐先生给物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的***具备一定的***性，但该***性不足以否认物业服务费这一债z务的整体性。从每一期物业费的债z务履行期限届满日起分别计算时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债z权人因担心其债z权超过时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了时效制度的价值目标。其次，在房产不过户的情况下，根据《物权法》，房主仍是该房产的所有权人。
前3年，物业公司以信函方式向徐先生催交物业服务费；此后亦一直在为诉争房屋实际提供物业服务，双方间的债z权债z务关系处于连续状态，因此纵观全案，物业公司未怠于行使权利。徐先生认为本案已经超过时效，并无***依据。
时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。业主向物业服务企业依约***物业服务费，是业主根据物业服务合同所承担的主要义务，目前较多的做法是按年***。如果物业服务合同为一年一签，那么一份合同确定的付款期可能成为一个时效的起算点：如果物业服务合同是两年一签甚至多年一签，那么时效起算时间就不是以每一付款期为起点***计算，而是将多次付款行为视作一个整体，从后一期开始计算。按期***物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，是小区可续治理过程中的重要一端。非直系亲属之间通过赠予过户获得的住房，再次出售时需要缴纳20%的个税。
广州一套房有两本房产z证，发生***如何索赔？
广州一套房有两本房产z证，发生***如何索赔？
案情:
李某借给王某200万元，双方约定了期限和***，王某将名下房产一处给李某，双方到房管局办理了登记。债z务到期后，王某因无力偿还债z务以***债。李某到房管局办理过户时，被告知另有人对该房屋持有房产z证，且登记时间早于王某，因此不能办理过户。由于王某无其他可执行的财产，李某无法实现债z权，于是提起行政赔偿，要求房管局赔偿损失200万元及***。经查，王某所持房产z证是王某通过虚构事实骗取的。本案应如何处理？法A院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。
律师解答：
本案赔偿责任由房屋登记***错误登记行为产生，性质属行政赔偿责任，法A院应根据房管局过错程度确定赔偿责任。
1.房管局未尽合理审查义务。物权法第z一百八十四条规定，所有权不明或者有争议的财产不得办理。城市房地产管理法第三十八条也有相同规定。本案房管局在为他人登记发证后，又为王某颁发了房屋所有权证，造成“一房两证”，尔后又对该房产进行登记，明显违背以上***规定。因此房管局办理房屋登记的行为违z法且存在明显过错。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
2.房管局因错误登记而形成的责任的性质。***赔偿法实施后，这类行为被规定为行政赔偿责任。物权法第二十一条规定：“当事人提供材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”
3.房管局应依其过错程度承担行政赔偿责任。《A高人A院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”本案中，王某明知房产已由他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋产权登记和登记，属于故意欺骗，存在过错明显。李某基于对房管局登记行为的信赖，将200万元借出，房管局未尽到审慎职责，也有过错，因此法A院根据房管局过错程度及其在损害发生中所起作用，房管局承担相应赔偿责任。收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。