广州白云区法Z院买卖宅基地房***律师***如何处理
广州外地户A口居民购买宅基地房***怎么办?
问：
您好，我是城市居民，九三年的时候，在农村购买了一处院落，现在该院落面临***，我想知道该处院落涉及房屋征A地***会如何处理？
答:
你好,对于农村房屋买卖涉及征A地补偿安置的处理，一般遵守***部门的处理与协商决定，并尊重房屋买卖双方的协议。如果您还有其他不明白的问题，可以随时咨询我，我很乐意为您排忧解难。无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权，但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债A权性财产权利，同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非A法收益，在***时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。
因此，对于房屋征A地***中价值转换形式的***安置利益，买受人享有一定的权利，主要包括：一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应买受人所有；二是带有出卖人身份性质的安置利益，***相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。法Z院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，出卖人家庭成员***受益情况以及买受人现实居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。根据安置利益的不同形态，所作的处理不同。房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书。如果安置利益为经济补偿，则由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。
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广州海珠区黄埔区荔湾区农村宅基地房买卖***律师
广州如何区分宅基地买卖合同是否有效，怎么判断？
律师您好。我想咨询一下，我们家几代人都住在城市，有城市户A口，但是现在城市污染太严重，我们家商量了一下，决定到农村和一农村朋友买地，正在商量农村宅基地买卖合同。2001年11月，该房屋被划入***范围内，王先生因此获得***补偿款18。但是不知道是否有效。想请教一下，哪些宅基地买卖合同是有效的，哪些是无效的，怎么区分呢？
律师解答：您好，宅基地买卖合同是否有效，应分情况来看待。一般来讲，法Z院认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：
1、***、***、部门规章和政策；
2、卖房人的现有居住条件；
3、该房产项下的土地使用权性质；
4、房产交付的实际情况；
5、不是同一个集体经济***的成员。
结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。
1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为******已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了***的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的；
2、对于同一个集体经济***成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济***的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到***的支持和保护。
根据您所提供的情况，因为您家都是有城镇居民，属于第Z一种情况，因而不能购买农村宅基地，即便签订了合同，也是无效的。以上就是我对您问题的解答，希望能对您有所帮助。
广州农村宅基地买卖***律师农村房屋合建赠与合同律师
广东省农村宅基地房买卖合同是不是一律无效？
律师解答：不是的，时间比较久远的，一般买卖超过十年以上的，法官可以根据自由裁量权认定合同有效。
对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实***，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。而目前有关土地管理***关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力。3、国土所接到《农村村民建房用地呈批表》后，应指Z定专人负责审核。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、***补偿等原因主张合同无效，违反了诚实***原则。因此如确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实***的社会根基，违反诚实***的卖房者获益，而遵守诚实***的买房者却蒙受损失，卖方赢得了却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。
在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并***了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。
在实践中要全Z面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或***、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或***补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。不论宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。要以“有利于妥善解决Z***、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的***效果和社会效果有机统一。
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