二手房购房律师-擅长二手房案件律师-海珠区二手房

广州二手房买卖***中哪些情况下中介可免责？

律师解答：中介可免责的情形：

1、中介应当仅在其自身能力范围内提供真实信息。比如，中介公司可要求出售方提供产证原件以便和复印件核对，也应当到房产交z易中心了解房屋的权利情况，但如果出售方伪z造了权利人的身份z证和产权证进行交易而造成买受方的损失，则买受方不能认为中介方提供了***信息。在通常情况下，中介难以对伪z造的证z件进行判断，这超出了其能力范围，中介对其提供的信息并非是一种保证责任，而是一种谨慎、勤勉的责任，尽到合理的注意则可。

2、中介对他人的***没有保证义务。中介只是中间人，与委托人签订合同的是中介居间介绍的第三人，第三人在履行合同过程中如果实施了违约行为，中介不承担责任。

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广州二手房卖家签了合同不卖房了，说老婆不同意可以吗？

王某***近看好一套二手房，很顺利的签订了居间协议，于是就交了5万的定金；之后就去征z信查询，办z理贷z款等等手续准备工作。就在准备就绪的时候，却过不了户了，为什么呢？对方告知，媳妇不同意买这套房子，难道卖房子这么复杂吗？原来卖家两口子闹矛盾，老公就偷着想卖了房子，这一下可惹到了妻子，心都凉了，二手房买卖合同咨询，因为这房子是婚后制备的，老公一个人没权利处置。这下可难住了王某，交了定金，关键是确实想买这套房子，于是咨询律师能不能起诉，***继续交易呢？

律师解答：不能，夫妻共有财产一个人是没有处理的权利的。

第z一：什么是夫妻财产？夫妻财产就是婚后夫妻共同制备的财产就是夫妻共有财产，包括动产和不动产，房子就是不动产了。上述案例中的这套房子，属于夫妻共同财产，一个人无权处理；

第二：那么起诉，要求继续交易有可能吗？有可能，除非他妻子同意了，否则***可能，为什么呢？物权法第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房产属于共同财产，夫妻财产就意味着每人一半，达不到三分之二的支持率；那么即使起诉，也得不到法z院的支持。

第三：那这个居间协议虽然有效，属于不可执行范畴，应该怎么办呢？只能依法解除房屋买卖合同，依法追究违约责任，是可行的。双倍返还定金或赔偿违约金。

律师提醒：本案说的是夫妻另一方确实不知情的情况，是不可以要求继续履行的。如果只是因为房屋涨价了，就把另一方搬出来说不同意，是不可以的。买家只要有另一方知情出售房屋的证据，比如与另一方的微信聊天截图，电话录音，或另一方还贷z款或收房款的证据，都可以证明其实际是知情，这样都还是可以起诉要求继续履行合同。

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广州改善型换房时要注意哪些事情？

换房族需要***关注的几个事项：

一、必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。

买家的购房资格在有限购政策的城市是交易双方必须首先考虑的问题，尤其是对于需要换房的卖家，你的目的不单单是为了出售自己的房子套z现，更重要的是你卖房的真正目的是要再买一套中意的房子。因此为了自己换房计划顺利进行，就要首先主动的审核买家的购房资格，不审核可能会给自己挖坑。

二、买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。

他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。在2015年这种情况***普遍，多个换房族直接连成一个串，海珠区二手房，这中间有一个人违约不买或不导致连锁反应，会像多米诺骨牌一样，在市场上引发连环违约***。作为律师，二手房违约咨询律师，我在2015年接到咨询会发现很多的当事人是同时拿上二份合同来咨询律师的，一个合同里面自己是买家，另一份合同中自己是卖家。

三、审核买家婚姻情况、流水征z信和自己的征z信情况，确保双方贷z款不会有问题。

买家的流水和征z信存在问题，会直接导致买家贷z款不能或拖延z时间，影响交易进程。自己的征z信存在问题，办z理二笔款赎z楼的时候，自己的短期贷z款申请不能通过，***终会导致因赎z楼不能违约。总之不管是你卖家的还是买家的征z信存在问题，对交易都会有影响，在出售时要通盘的考虑这个问题。发现自己的征z信有问题，就要考虑是不是放弃自己的换房计划，不然你卖房时赎z楼不能违约，你买房时贷z款不能同样也是违约。当然在得知自己征z信有问题的情况下，卖房时可以约定有买家通过一笔款赎z楼的方式进行，或就现金赎z楼的问题和买家在合同中有明确的约定。

四、在卖房合同中明确不同意买家公z积金贷z款，并对买家取得贷z款承诺函的时间作出明确的约定。

不要和我说贷z款承诺函取得的这个时间没办法约定，正常银z行审批贷z款的流程在买家资料没有问题的情况下是7到15天，即便有银z行审批延迟的情况合同中预留一个月或一个半月足够了，在这时间段内审批不了，就不是银z行的原因了，是买家的原因，买家就需要一次性付款了。

还有就是组合贷z款的问题，双方在买卖合同中没有约定必须采用商业贷z款也没有约定必须在什么时间内取得贷z款承诺函，则买家有可能会选择公z积金贷z款组合贷z款，这在房价飙涨的2015年买家选择组合贷z款就是抢钱，买家慢悠悠的申请组合贷，在这期间上涨的房价全是他的，对卖家而言这是非常痛苦的过程。

五、不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办z理过户手续的买家交易。

签订这样的合同，就要有所准备，对于第三人的情况你是一点也不了解的，这里面可能会有事。涉及***的二手房买卖合同，存在这样约定的合同居多，这里面有的是ABC单，有的是借名买房，对于急需要顺利卖房套z现的换房族，应避免和他们做交易。

六、买家的定金要一次性收取，对于先给一部分定金，第二笔定金以后再给的买家要格外的注意。

定金合同是实践性合同，合同约定的定金多少不重要，***上看的是买家实际给了多少的定金。有些换房的卖家不注意这个问题，因为买家给的定金不足闹着要和买家解除合同，结果被买家***继续履行，结果你知道了，卖房不能如期进行，二手房购房律师，自己买房的合同自己倒腾不出名额也弄个违约。特别提醒换房族，在卖房的时候，不要大嘴巴，告诉买家你卖房是准备换房，还告诉人家你已经买了那个地方的房子，这大嘴巴以后可能会让你很痛苦。

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