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广州公z积金买房必须要办理房产监管了吗？

2017年11月1日起，广州住房公z积金试行新政，强制性监管首付款。根据新政，广州将对存量房（即二手房）住房公z积金贷z款购房交易实行资金监管，由广州住房置业担z保有限公司承办资金监管业务，监管资金的范围不得低于存量房交易首付款的90%。

虽然资金监管不是新鲜事，但在以往楼市交易中较少采用资金托管这一方式，主要是业主嫌麻烦，同时也希望加快收到款项的速度。资金监管之后，二手房买卖合同咨询，放款速度是否受影响成为了购房者***关心的问题。对此，广州住房公z积金管理中心明确表示，资金监管对公z积金贷z款的放款速度没有影响。“原则上是不影响放款速度，无论纯公z积金还是组合贷z款，只是多了一个托管的动作。”业内人士表示，今年楼市调控较严，再加上目前广州公z积金贷z款额度充足，纯公z积金贷z款放款***快一个半月，慢则两个月。组合贷两个月左右的时间。

新规适用于哪些人群？

广州住房公z积金管理中心今日表示，存量房住房公z积金贷z款购房交易资金监管是对存量房（即二手房）交z易所涉资金进行监管，包括存量房的纯公z积金贷z款和组合贷z款中的公z积金贷z款部分。不包括一手房在内。

根据要求细则：存量房公z积金贷z款资格审批通过后，买卖双方在贷z款业务窗口签署住房公z积金贷z款******合同的同时签订存量房交易资金监管协议，在完成不动产登记手续后，通过广州住房公z积金贷z款购房交易资金监管户划转监管资金。

谁***受影响？

有业内人士指出，***受影响的还是在于那些希望买家提前***首付款用于业主***赎契的交易，现在基本上变成了不可行。如今需要赎契的业主，只能找z人***，在增加成本压力后，可能会导致少数交易放弃使用公z积金贷z款。

此次广州住房公z积金管理中心推出强制性的首付款资金监管政策，是为了打击“首付贷”违规行为，确保首付资金的真实性和合规性。以往部分***人明明首付款尚未到位，但会制造出资金已到位的假象；也有买家可能等同贷书出来才去借钱凑足首付款，现在要求申请贷z款时就保证首付款到位，这对部分买家来说无疑是增加了难度。

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广州借名买房协议有效吗？

借名买房协议有没有效，各地法z院的判法都不一样，甚至同一法z院不同法官的判法都可能不一样。有判有效的，有判无效的。近些年，随着各地房价不断攀升，***层面上已经多次强调要加强房地产市场的调控，北京、上海、福州、厦门、广州等地方***陆续出台限购政策调控房价，伴随着限购政策而出现的借名买房行为屡见不鲜，由此产生了大量的借名买房合同***案件。2017年8月4日***z高人***z院发布的《关于进一步加强***审判工作的若干意见》第十八条规定：“统一借名买房等规避***房地产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”但目前***z高院尚未出台借名买房的统一裁判标准。那么，规避限购政策的借名买房合同是否无效？

《合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，具体为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益；（二）恶意***，损害***、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非z法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反***、行政***的强制性规定。

那么，规避限购政策的借名买房合同是否属于损害社会公共利益或违反***、行政***的强制性规定的情形呢？

第z一种观点认为规避限购政策的借名买房合同损害了社会公共利益，属于无效合同。主要理由是：限购政策是***遏制房价过快上涨的重要措施，其目的是***”炒房“***行为，稳定房产地市场，住房问题是影响社会稳定的民生问题，广州二手房，体现了社会公共利益。规避限购政策的借名买房行为导致***调控房地产市场的目的落空，扰乱了市场经济秩序，损害了社会公共利益。因此，规避限购政策的借名买房行为违反了《合同法》第五十二条的规定，二手房买卖违约律师，应认定为无效。相关判例：【(2016)闽0105民初444号】、【（2014）粤高法民申字第1692号】。

第二种观点认为规避限购政策的借名买房合同并未反***、行政***的强制性规定，咨询二手房***问题，合同有效。主要理由是：限购政策属于行政规章或***的规范性文件，并非z***、行政***，根据《合同法》***解释一第四条的规定：“合同法实施以后，人***z院确认合同无效，应当以***人大及其常z委会制定的***和国z务院制定的行政***为依据，不得以地方性***、行政规章为依据。”规避限购政策的借名买房合同并未反***、行政***的强制性规定，合同有效。

广东省高z级人***z院对规避限购政策的借名买房行为的意见：

《广东省高z级人***z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第二十八条规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。”

从以上审理意见中可以看出，目前，对借名买房合同的效力是予以认可的，否则，如果合同无效也就不存在“借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的”可***依据借名合同办理权属转移登记的问题。但是需要注意的是，若借名人直接主张确认房屋产权，法z院的主流观点是不予支持，而是要主张要求出名人（登记人）办理房屋所有权转移登记，特别需要注意的是，如果借名人仍然属于被限购对象，主张房屋产权转移登记的诉请也是得不到法z院支持的。但是要注意，未来各地法z院为了相应***“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，不排除会逐渐***以炒房为目的的借名买房协议无效，而以自住为目的的借名买房协议有效的可能性。

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广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法***解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在***实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进***屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法***解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、***合理对价并办z理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人***z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意***损害另一方的利益;

第二，买受人***了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

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