商铺租赁争议咨询-广州海珠区咨询-解除租赁合同找律师

房屋商铺转租合同纠纷中，次承租人如何维护自己的权益？

律师解答：《合同法》第 224 条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最z高法z院《房屋租赁合同解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法z院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

因此，次承租人在签订合同时，应审查原租赁合同的转租条款约定，看看是否属于允许转租的；对于允许转租的，应审查原合同的租赁期限，应在原合同的租赁期限内签订新的租赁合同；必须注意的是要注意留存出租人与承租人之间的租赁合同作为将来纠纷解决时的证据，有必要或者条件允许的情况下，可以要求原出租人出具相关允许转租的证明文件或者在转租合同上签章确认。

如果在签订合同后才发现房屋是不允许转租的，可以将转租的事实告知出租人，询问出租人的意见，催告原告行使权利。如出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出异议的，应推定为出租人同意转租，出租人仍以承租人违z法转租为由，要求解除原租赁合同的，次承租人也可以提供相应的证据予以证明，在此情况下，法z院一般是不支持出租人解除租赁合同的。

次承租人作为房屋的实际使用人，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。《合同法》第 227 条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。支付租金是承租人在租赁合同中的基本义务，如果承租人不按照合同约定支付租金，出租人自然有权解除合同。最z高法z院《房屋租赁合同解释》第十七条规定了代偿请求权制度，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违z约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法z院应予支持。

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广州房东出租房屋时哪些行为会被罚？

根据《中华人民共和国治安管理处罚法》和公z安部《租赁房屋治安管理规定》，以下八种租房行为要担责：

　　1、房屋出租人将房屋出租给无身份证z件的人居住的，商铺租赁争议咨询，或者不按规定登记承租人姓名、身份证z件种类和号码的，处200元以上500元以下罚款。

　　2、房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯z罪活动，不向公z安机关报告的，处200元以上500元以下罚款;情节严重的，处5日以下拘z留，可以并处500元以下罚款。

　　3、出租人未签订治安责任保证书租赁房屋的，责令限期补办手续并没收非z法所得，情节严重的可以并处月租金5倍以下的罚款。

　　4、出租人将房屋出租给无合法有效证z件承租人的，处以警告、月租金3倍以下罚款。

　　5、出租人不履行治安责任，发现承租人利用所租房屋进行违z法犯z罪活动或者有违z法犯z罪嫌疑不制止、不警告，或者发生案件、治安灾害事故的，责令停止出租，可以并处月租金10倍以下罚款。

　　6、承租人将承租房屋转租、转借他人，未按规定报告公z安机关的，处以警告，没收非z法所得。

　　7、承租人利用非z法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的，没收物品，处月租金10倍以下罚款。

8、对出租或承租的单位违反规定的，由县(市)公z安局或者城市公z安分局予以处罚，同时对单位的主管负责人或者直接责任人处以月工资两倍以下罚款。

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怀疑房东没有权利出租商铺，租客可以解除合同吗？

王先生诉称，他从2014年4月中旬承租了海珠区下渡路一个底层商铺，支付了保证金2.4万余元，进场费3万元，以及5、6月的租金。但后来王先生向工商及房管部门查询，竟无法查出张某系该商铺的业主。如果张某不具备出租商铺的权利，那么《分租协议》的签订则属于张某的无效处分行为。为此，王先生多次口头向张某要求查看该商铺权限的授权文件，也曾发函，但张某拒不理会。同年7月初，王先生退出商铺。搬离商铺后却没有将商铺钥匙交还给张某，也没有与张某办理商铺交还手续。张某则因打电话王先生不接，在同年8月自行收回商铺。王先生起诉要求张某双倍返还保证金、返还进场费、返还两个月租金，以及赔偿装修损失等合计12万元。

张某则提起反诉，他认为王先生承租两个月后，在租期未届满情况下拒绝继续缴租，不承担承租义务，也不按照双方分租协议的约定提前一个月告知解除合同，单方解除合同，属于单方违z约，应承担全部违z约责任。而且王先生是从上一手未到期的租客接手该商铺的，显然充分知晓其有充分合法的转租权。张某要求王先生支付拖欠的租金及滞纳金5.5万元，违z约金2.4万元等。

法z院经审理认为，根据查明事实，王先生在向张某承租涉案商铺前已经清楚张某可以出租涉案商铺。王先生并未提供充分证据证明，多次要求张某提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件，以协助王先生办理合法经营所必需的工商、税务登记手续。法z院认定王先生在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给张某，也未继续向张某支付租金，已构成违z约，判令解除合同，王先生拖欠的租金及电费1.2万余元，驳回其他诉求。

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