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违建的房屋租赁合同无效后，租金和装修款等如何返还？

律师解答：2009年***z高法z院《关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第 2 条规定，出***就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承***订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人***z院应当认定有效。

《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效的双方当事人，如何主张自己的权利呢？

对于出***而言，尽管因房屋系违z法违z章建筑而导致合同无效，但该自建房屋在被拆除之前还是其占有的财产。

首先，合同无效后出***可以要求承***将房屋返还。对于承***在租赁期间损坏房屋及其设施的，根据***z高法z院房屋租赁合同解释的规定，出***有权要求承******原状或者赔偿损失。

其次，出***有权要求承******其占用房屋期间的占用费。根据《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。出***根据合同获取的房屋租金、押金等费用，因合同无效应当返还承***。但是，依据公平原则，出***作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着***行政***拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承***则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承***收回租金而不***任何费用，则存在显失公平的情形。

再次，承***已经对房屋进行了装饰装修的，有权按照双方的过错程度向出***主张装修损失 。根据***z高法z院 《 房屋租赁合同解释 》第 9条规定，承***经出***同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有；不同意利用的，可由承***拆除。因拆除造成房屋毁损的，承***应当***原状。已形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，起诉房东退押金咨询，可折价归出***所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第13条规定承***未经出***同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承***负担。出***请求承******原状或者赔偿损失的，法z院应予支持。

需特别注意的是，承***尤其是租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性。承***对租赁的房屋进行了装饰装修，除非出***能够提供相反证据，应推定为出***是同意的，举证责任应当由出***承担。如果出***没有相反证据，就装修损失，出***不能以承***没有经过其同意对房屋擅自装饰装修而拒绝承担相应责任。

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广州租客延迟交租金，房东可以锁门吗？

　　李某承租了一处门面房开饭店。合同约定李某拖欠房租一个月以上的，李某应向于某***相当于年租金10％的违z约金，同时于某有权终止合同。后李某一次交租时迟延了一天，于某便于次日下午多次派人将李某店门锁住。双方为此发生***，并多次惊动***，但***终未解决。李某诉至法z院。

　　法z院经审理认为：李某与于某之间的租赁协议合法有效，双方均应当依约履行，李某未在约定的日期***租金，构成违z约，于某可以依约及***规定要求李某承担违z约责任，而于某在当时双方合同尚未解除的情况下将承租的房屋锁上，违反了出***应当向承***交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务，因此于某构成违z约，应当承担阻止李某经营而造成的损失。***终，法z院依据***的有关规定，判令于某赔偿李某加盟费、租金损失、装潢等损失共7万余元。

有关***人士指出，在市场经济条件下，经济***在所难免。现实生活中，发生经济***后，因一时无法得到妥善解决，当事人往往采取过激行为，押金能退吗咨询，动不动就封商家营业场所，或聚集多人到商家营业场所闹事，严重影响商家的正常营业，给商家造成巨大的经济损失。殊不知，无论是商家，还是客户，都只是对自己的违z约、过错行为承担责任。如果为了维护自己的合法权益，而故意去扩大，或造成对方的经济损失，反而由有理变无理，给自己造成不必要的损失。因此，***时，一定要依法进行。

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广州租赁合同无效后还要付租金吗？

1、租赁合同无效后还要付租金吗？

　　答：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准***房屋占有使用费的，人***z院一般应予支持。按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的***后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准***房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

2、出***同时把房子租给几个租客怎么办？

实际中有时会发生“一房数租”的情况，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承***：(1)已经合法占有租赁房屋的，承***通过强占、欺骗等非z法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中***后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承***，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

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