商场租赁***判例-擅长房屋租赁官案律师-白云区咨询

广州没有合法报建的房屋租赁合同有效吗？无效后损失如何处理？

1、没有合法报建的房屋租赁合同有效吗？

答：未经合法批准建造的房屋，该房屋具有违z法性，所以租赁合同是无效的。租赁合同涉及的房屋虽然没有“建设工程规划许可证”或者“未按照建设工程规划许可证的规定建设”，但在法z院“打官司”的一审开庭终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，法z院仍然会认定合同有效。

2、房屋租赁合同无效的情况下，租金还要给吗？

答：房屋租赁合同无效的情况下，出租方仍可要求承租方按实际使用期***“房屋占有使用费”，标准可参照租赁合同约定的租金标准。

3、租赁合同无效的，双方的损失怎么办?

答：承***经出***同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有;不同意利用的，可由承***拆除。因拆除造成房屋毁损的，承***应当***原状。已形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有;不同意利用的，办公楼租赁***咨询，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

4、扩建的费用谁负担？

承***未经出***同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承***负担。出***有权要求承******原状或者赔偿损失的。

承***经出***同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的;办理合法建设手续的，扩建造价费用由出***负担;未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

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广州租客到期不肯搬走，房东可以扔东西吗？

咨询：去年我将房子租出去了，约定预付半年租金。今年2月份应当交房租的时候，租客拖延不交，我想强行将门打开把里面的东西搬出去，不知是否违z法。

律师回复：承***未按照合同约定***租金，刘女士有权按照合同约定要求承***承担违约责任。若合同约定逾期***房租达到一定期限，可解除合同，至于逾期交房租的天数，双方可以在租赁合同中约定，如没有约定，房东也可发函提醒租客在一定天数（如10天）内交租，如超过天数则房东有权解除合同。但是，还是建议刘女士通过***方式主张权利，商场租赁***判例，并申请法z院强制执行。租赁期内，未经承***同意强行进入出租房内属于违z法行为，且容易造成不必要的***，甚至可能承担对租客财产造成损毁，丢失等的赔偿责任。

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广州店铺租赁合同解除后，租客能要求房东赔偿转让费吗？

赵某承租孙某的店铺，约定租金2000元/月，并按市场行情进行调整，租期3年。当时赵某***该店面前任房客9000元转让费，孙某对此事也知情。租赁到期之后，赵某与孙某未续约，但一直继续维持租赁。2年后，孙某告知赵某要将店面收回，限期2个月搬离。赵某提出要孙某将该店按市场行情（该地段同等面积转让费20万）补偿就搬离，否则就继续承租该店面。赵某的要求合理吗？

律师解答：房客无权要求房主补偿转让费。原因在于，本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不定期租赁合同关系，孙某可以在合理期限内告知赵某解除合同，店面转让费并不是赵某的可期待利益，本案不存在孙某需对赵某补偿转让费的情形。理由如下：

　　首先，《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违z约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”， 故在合同法领域，可期待利益的前提应为对方当事人违z约。本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不定期租赁合同关系，只要在合理期限之前通知赵某，孙某便可以随时解除合同，故孙某并不存在违z约情形，无需补偿赵某转让费。

　　其次，在租赁合同未约定店面可以转让的情形下，赵某亦无权转让店面并收取转让费。《合同法》第二百二十四条第二款：“承***未经出***同意转租的，出***可以解除合同”，若赵某擅自转让店面并收取转让费，孙某可以解除其与赵某的租赁合同，在主合同无效的情形下，赵某与他人签订的次租赁合同亦无效，赵某所收取的转让费需退还他人，在此情形下，店面转让费并不是赵某的可期待利益。

　　***后，出***在租赁合同到期或解除租赁合同后依法收回店面，将该店面继续出租并收取转让费，亦系其自身权利，并未造成原承***的损失，无需对原承***进行补偿。笔者认为出***需对承***补偿转让费有两种情形，一种是店面租赁合同中约定承***可以转让但未实际转让，出***违z约，此时法z院需要审查转让费是否为必然发生的间接损失，第二种是店面租赁合同中约定承***可以转让且已实际转让，或店面租赁合同中未约定承***可以转让但已实际转让且出***予以认可，承***已收取转让费，因出***违z约承***需要退还转让费，承***可以要求出***补偿转让费。

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