广州道路施工客流减少，导致营业亏损能否减少租金？
刘某租赁王某的临街店铺经营餐馆，合同期内该路段因道路建设被围闭，导致餐馆生意锐减。刘某因此拒交租金，并诉至法z院要求解除合同。本案道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业损失与王某的租金损失应如何承担？
律师解答：道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，有违公平原则。因此，合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。
刘某与王某签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反***的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，出现了道路建设的客观事件，属于“情势变更”的情形。道路建设按理是政z府造福于民的举措，长远来看也有利于刘某对餐馆的经营。但是，由于近半年的实行半幅交通封闭，引起了承租环境发生重大变化，造成刘某经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，租赁村集体土地咨询，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求刘某继续按照原合同约定***租金，将显失公平。根据《中华人民共和国***通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实***原则”及“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对餐馆的影响程度，在双方同意解除租赁合同后，对刘某因道路建设造成的损失及应交纳的租金数额应予以适当调整，王某对此应承担相应的责任，本案中，经过法官斟酌权衡，***终***合同解除，刘某不用***剩余的租金，王某也不用退还已收的押金，平衡了双方了利益。
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广州租赁合同解除后，装修费损失由谁承担？
《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》
第九条 承***经出***同意装饰装修，天河区咨询，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有；不同意利用的，可由承***拆除。因拆除造成房屋毁损的，承***应当***原状。
已形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承***经出***同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承***拆除。因拆除造成房屋毁损的，承***应当***原状。
第十一条 承***经出***同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人***z院按照下列情形分别处理：
（一）因出***违约导致合同解除，承***请求出***赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承***违约导致合同解除，承***请求出***赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出***同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。***另有规定的，适用其规定。
第十二条 承***经出***同意装饰装修，租赁期间届满时，承***请求出***补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十三条 承***未经出***同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承***负担。出***请求承******原状或者赔偿损失的，人***z院应予支持。
第十四条 承***经出***同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人***z院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出***负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
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广州档口门面店铺租赁合同无效后，承租者如何索赔损失？
第z一，商业性用房租赁合同签订时，要对房屋性质审慎审查。首先就是要确认房屋是可以合法出租的。在商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。一旦合同无效，装饰装修及其他损失数额都比较大，而无论是租户还是房主都会因其过错对该损失产生责任，因此商业性用房租赁合同签订之前，出***和承***都要审慎对待，避免产生不必要的损失。
第二，房屋租赁合同无效，应及时主张权利、履行义务。根据《房屋租赁合同解释》第 5 条，即使房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准***房屋占有使用费的，人***z院一般应予支持。也就是说，如果没有特殊原因，即使租赁合同无效，也应本着公平的原则，谁受益、谁担责，谁占用房屋，谁承担房屋占用期间的费用。尽管承***主张在此期间无法正常使用，但由于其长期占用房屋，也应参照租赁合同约定的标准向出******占用房屋期间的合理占用费。
当然，对于出***来讲也是一样的，如果承***以合同无效为由要求交还房屋，延迟给付租金后果咨询，而出***拒不收回房屋，出***则无权向承***主张此期间的房屋的占用费，房屋空置产生的损失，企业租赁合同案咨询，由出***自担。
第三，承***对承租房屋进行装饰装修应留存合法有效证据。***实践中，装饰装修的价值问题往往争议较大。而且承***一般为了减少装修成本，多采取自行委托无相关资质的装修公司甚至个人进行装修，也不要求出具正规发z票，***进入***后，很难提供合法有效的证据证明装饰装修所支出的费用数额。
如果承***在交还房屋之前提起***，法z院一般可以通过专门的***鉴定机构来确定装饰装修的价值，这种鉴定相对公平、准确，不至于产生对承***不利的情形。但如果房屋已经交回，无法鉴定，则根据谁主张谁举证的证据规则，承***如果不能提交进行装饰装修所***费用的有效证据，则法z院可能作出对其不利的裁决。
而且即使房屋租赁合同有效，如果合同履行过程中产生争议，导致合同无法正常履行完毕的，一般也要涉及到未履行期间装饰装修价值的确定问题。通过***鉴定的方式确定装修损失所耗费的时间较长，房屋鉴定期间房屋空置的损失必然产生，也必然有一方来承担该损失。如果房屋被收回后无法鉴定，没有合法有效的证据，对主张装修损失的一方也会产生不利影响。
根据***实践中的经验，笔者建议出租方与承租方在签订房屋租赁合同时，可以根据房屋租赁合同的年限、房屋的用途等对装饰装修***z高价格做出限定，并根据使用年限来确定装饰装修的折旧程度来提前约定合同需要提前解除时违z约方应承担的赔偿数额。承***对房屋进行装修时，将相关的装修方案、装修价格报出***审核，出***审核确认后，将此作为处理双方租赁合同不能正常履行时计算装饰装修费用的依据，不仅可以避免***鉴定期间房屋空置的损失，也可以避免对装修损失数额认定上出现较大误差，而影响当事人双方的合法权益。
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