广州商铺店铺合同到期后，可以要求折抵部分装修费吗？
宋从高某手上转租房东魏某的商铺，为此***给高某10多万转手费，魏某口头同意到期后原租金续签。宋某投入巨额资金装修。到期后魏某反悔，诉至法z院要求腾房并***超期租金。
法z院经审理认为，租赁期间届满，承***应当返还租赁物；租赁合同终止后，承***继续占有使用房屋的，应当***相应使用费，魏某的主张符合***规定，应予支持。对于宋某提出的装饰装修损失和房屋转租费，均属***的***主张而非抗辩意见，法z院在本案中不予理涉。综上，***支持了魏某的***主张，判令宋某向魏某返还承租房屋，请求减少违约咨询，并按照年租金15万元的标准***超期占有租金。
法官释法：
本案中，双方未能续签房屋租赁合同，按照合同法第235条规定，租赁期间届满，承***应当返还租赁物。合同期满后继续占有使用房屋的，违反租赁合同的附属义务，也***了出***的物权，出***可以要求占有人赔偿损失。对于出***来说，***直接的损失就是房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。故魏某要求返还房屋并按照原租金标准计算房屋使用费并无不当，应予支持。对于宋某主张的装修损失，根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》规定，承***请求出***经出***同意装饰装修，租赁期间届满时，承***请求出***补偿附和装饰装修费用的，不予支持，当事人另有约定的除外。而双方在合同中已经明确约定装饰中固定物所有权属于出***。对于宋某主张的转租费，系***给案外人高某，与本案双方当事人之间的房屋租赁关系无关。且宋某的两项主张属于***请求，不能对抗或抵销魏某的主张，故未被法z院采纳。
对房屋的装饰装修通常是为了满足使用人的需要及审美，在房屋租赁关系中，承***的装饰装修不一定与出***的审美和目的一致，可能在返还房屋后，出***需要重新装修，故在房屋租赁合同中，出***收回房屋时取得装饰装修物的所有权并不必然获得利益。
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广州违z章建筑买卖合同无效后损失由谁承担？
买卖违z章房屋的行为因出卖人无权处分，因房屋上不存在可转让的权利，因而是无效的。《***通则》第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。
买卖违z章建筑物有什么后果？
《***通则》第58条第1款规定：“下列民事行为无效：……(五)违反***或者社会公共利益的;违z章建筑物是指未经主管部门许可而擅自兴建的各种建筑物。”违z章建筑物依其违z章的程度不同，有各种情况。从违z章建设人有无土地使用权上说，违z章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未取得土地使用权，即在他人有合法使用权的土地上建造建筑物；二是在自己取得土地使用权的土地上建造违z章建筑物，虽有利用该建筑物占有的范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证就擅自建设。
对于违z章建筑物，建造人不仅不能取得所有权，也不能取得使用权，因为对于违z章建筑物，根本就不能发生权利。***所称的占有，包括对物的实际控制、用益及处分。这种占有是一种事实状态，而不是一项权利。对于这种事实状态，其他人也不能任意侵害。
《***通则》
第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第84条第2款规定：“***人有权要求***人按照合同的约定或者依照***的规定履行义务。”
所以，胜诉后付费，买卖违z章房屋的行为因出卖人无权处分，因房屋上不存在可转让的权利，因而是无效的。在行为被确认为无效后，应当双方返还财产。
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广州租赁到已被查封的房屋还能主张买卖不破租赁吗？
李某租赁侯某的一处门面，不知该门面已被法z院活查封（即不能够买卖，对方违约赔偿咨询，但是可以使用）。后法z院准备拍卖此房屋，李某可以主张买卖不破租赁吗?
律师解答：本案中，法z院查封在先。在此情形下，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于新的房屋受让人，因此李某与被执行人侯某的租赁合同随之失效，除非新的买受人同意。具体理由是：
1、法z院财产保全的作用是对执行对象的财产进行控制。当本案中的侯某门面被法z院查封之日起，侯某不能完全依其自由意志自由地占有、使用、收益、处分该门面，这种效力延伸到案件执行完毕。该案系活查封，为保障双方当事人的合法权益，在门面被处分之前，法z院指定由侯某保管、使用、收益并不违背***规定。
2、依据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释.第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。同时依据《***z高人***z院关于人***z院民事执行中查封、扣押、***财产的规定》第26条之规定：“被执行人就已经查封、扣押、***的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，况且法z院对查封进行了公示。本案中就算李某是善意第三人，也不能对抗法z院的保全。
3、既然李某的租赁合同不能对抗法z院的查封。在法z院拍卖时，李某在同等条件下有优先购买的权利。如果李某因此想与侯某解除合同可要求侯某承担违z约责任和由此造成的损失。退一步说，在房屋执行拍卖后，李某要想租赁合同***继续有效，必须征得新买受人的同意（但应视为新的契约）。
综上，在法z院采取财产保全措施后，在本案中“买卖不破租赁”的优先性原则没有对抗效力。
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