广州什么情况下认购书相当于正式房屋买卖合同？
认购书属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。它是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房买卖合同。
实践中，出卖人为了尽快达成交易，可能会通过签订预约合同来固定交易机会和稳住买受人的交易愿望，同时也会在没有签订正式房屋买卖合同之前，即要求当事人交付首付款。预约合同通常会采用基本具备正式房屋买卖合同要求内容的文本，这种文本除了在签订合同时间的期限上与正式房屋买卖合同有所区别外，基本已经具备了正式房屋买卖合同的条件。
《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定实际是将认购协议已经实际履行或者部分履行的情况下，为了促成交易的顺利实现，达到预约固定交易机会的目的，保护交易安全，番禺区咨询，将预约直接赋予本约的效力，从而该预约获得了强制实际履行的效力，违反该预约的行为视为违反本约。
从该条规定可以看出，认购书成为商品房买卖合同应具备两个条件：
1.具备《商品房销售管理办法》的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
在房地产市场不断升温的背景下，开发商为谋取更多的利益而置房屋预约合同于不顾，将房屋另售他人的现象仍层出不穷。此时，根据《合同法》的精神，对房屋预约合同的主要内容，不宜认定应具备《商品房销售管理办法》第十六条中的全部主要条款，而只要具备了必不可少的主要条款，如标的物、总价款等，而对其他主要条款又没有争议的情况下，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容。
2.出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。
对已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确约定的认购书，突破了其预约性。因此，对于这类认购书就不宜简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。
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广州仅签订了认购书或者预售合同能要求继续履行合同吗？
房屋买卖的预约合同（在一手房买卖中一般表现为认购书或购房意向书，在二手房买卖中一般表现为居间协议或定金协议）是为将来签订本约（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）而签订的合同。
合同一方当事人违约时，另一方可以选择：1、解除合同并赔偿损失或者2、继续履行并赔偿损失。一般情形下，守约方是可以在上述两种违约责任中选择一种来主张的。但是，在预约合同中，守约方却不可以向违约方主张继续履行合同（签订本约合同，即《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）。为什么？因为本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）的很多重要合同条款还没确定，***不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。因此，这实际上就给了预约合同（居间合同、认购书）当事人以以承担违约责任为条件的合同任意解除权。即房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式只能是解除合同并主张违约金或定金罚则，而不能主张继续履行合同并主张逾期违约金或其他违约金。
那么，房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任范围是什么呢？一般而言，预约合同里会约定定金金额及定金罚则。违约方一般以定金罚则（卖房人违约需双倍返还，买房人违约的卖房人可以没收定金）为限承担违约责任。当然，有些预约合同（居间合同、认购书）约定了违约金，但是诸如房屋总价的20%，房价上涨损失等违约金的约定都是过分高于守约方的实际损失的，违约方可以请法z院依法调低。并且房价上涨的损失只有在本约中才可以约定，在预约合同中也不宜有此约定；
当然，有些预约合同（居间合同、认购书）包含了房屋买卖双方当事人、房屋交易的数量、座落、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、违约责任等条款。这样，这些所谓的预约合同（居间合同、认购书）实质上就是本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）了。这样的话，开发商逾期交房咨询，守约方就可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任了。违约方承担责任的范围也就不以定金罚则为限了。
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广州开发商通过规划局变更设计，业主还能索赔吗？
咨询：如果开发商变更设计是通过规划部门的批准的话，业主们还能要求开发商承担违约责任并要求赔偿吗?
律师解答：根据***规定，开发商变更房屋设计的，必须经过业主的同意，而规划部门批准变更设计的，开发商延迟办z证咨询，也需要举行听证，如果没有履行法定的程序，即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违z法的，业主们可以提起行政***要求确认规划批准系违z法行为，但这并影响业主们提起民事***的权利。所以，即便开发商的行为时经过规划批准的，业主们一样可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的。
咨询：开发商变更规划，业主们可以获得什么样的赔偿?
律师解答：因******没有具体规定，开发商合同中往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式，故购房者因变更规划所造成的损害后果往往很难具体确定，损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。笔者认为：侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成财产损失为基础。如损失无法确定时，权利人因被侵权或违约所受的损失可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。此种计算方法在***著作权等相关***中有明确规定。因开发商变更规划造成购房人的损失无法计算的，也可以参照房地产开发商因违约获得的利益计算。
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