认购书解除***咨询-海珠区咨询-***退定金房款律师(查看)

广州买法z院拍卖的商铺是否适用买卖不破租赁呢？

律师解答：根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立***权，因***权人实现***权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。

以及，《***z高人***z院关于人***z院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担z保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人***z院应当依法将其除去后进行拍卖。

通过对上述两个条款的分析与解读，得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第z一，“先***，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债z权人实现债z权，认购书解除***咨询，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第三，在“先租后抵”的前提下，商品房订购书解除咨询，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法z院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响***权实现，执行法z院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

***后，商品房预订争议咨询，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法z院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承***，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法z院查封，以防范不必要的******。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

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广州开发商延期办z证***案件有什么特点？

一般来说开发商逾期办z证***案件具有如下三个特点：

一、群体性***比重大，社会影响力广

开发商修建并销售的商品房都是集中的，开发商一旦不能按期办z证，往往是整期工程或者整个小区逾期，这就涉及到很多的业主及家庭，有时达到300多件，而且还不断的有新的***产生。房产商若败诉，则面临巨额赔偿，而业主若败诉，则可能引发舆论关注。对此，海珠区咨询，法z院在处理此类***时都比较慎重，尽量找准双方利益的平衡点以调解方式结案。

二、逾期办z证产生的原因复杂多样

尽管开发商未按期交房，主要是因为没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办z证的原因却是多方面的：小区的水、电等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计要求；***原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设，***置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性质等。有些案件是多重原因共同作用的结果。

三、案件难以一次解决，后遗症多，有多次***的风险

逾期办z证是一种持续性z行为，有的是买受人在提起******时，房屋尚未交付使用，起诉之前开发商的违约交房行为已经存在，买受人要求开发商交付房屋，***逾期交房违约金。买受人计算违约金的截止时间一般至起诉之日，法z院***之后，开发商延期交房的行为仍旧持续存在，买受人又会再次提起***，在调解解决此类***时，一般是一次性解决违约金，但在***的案件中违约金却无法做到这一点。

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广州延期交房解除购房合同时要注意什么？

延期交房的现象恐怕不少买房者都碰到过。消费者碰到延期交房如何维z权?若退房时要注意哪些事项？

律师解答：有时候，延期交房的业主得到的实际赔偿比因延期交房而造成的损失要低很多，但也有的业主会要求退房。而若涉及到退房，买房者一定要注意退房原因要有依据，合同中有约定的，按照合同约定的条款来退房，无约定的就按照***规定的可以主张合同无效的内容来退房。在这过程中要注意证据的收集，以便可以顺利退房。若开发商同意解除购房合同，无论是协议解除还是法z院***解除购房合同，在主张首付款的同时别忘记***贷z款，买房者注意，***z好让开发商将贷z款部分直接偿还给买房者，而不是将贷z款部分直接还给***。而后业主还要和***解除贷z款合同，然后到房地产交易管理部门办z理注销手续，完成退房的程序。如果让开发商直接将贷z款给***，因没得到***确认，若开发商不按约定归还贷z款本息，买房者仍然是还款义务人，不能免除还款义务。

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