房屋漏水维z权咨询-广州咨询-一手楼买卖官司律师(查看)

广州买商铺却买到消防通道，购房款能退吗？

邹先生2016年底购买了一商场地下商铺一间，建筑面积47.56平米，并与开发商签订了合同，付清了287万元。然而房产z证却一直办不下来。邹先生咨询规划局才得知，自己购买的商铺是规划中的消防通道，不可能办到证。邹先生随后要求开发商退款，对方虽口头答应，但总推说没钱。邹先生无奈咨询律师。

律师解答：开发商无权对外出售消防通道，建议举报。

《消防法》规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。无论是从规划还是使用权角度，广州咨询，开发商都无权将消防通道对外出售。可找规划部门出具证明，并为其他执z法部门提供执z法依据。建议邹先生向城z管和消防部门举报，由相关部门查处。

另外，律师注意到，邹先生签订的合同，并非商品房买卖合同，而是《物业使用权转让合同》。据邹先生称，当时虽有疑虑，但他也并未多想，就签了。律师表示，交楼******咨询，合同中虽约定了办z证期限，但从前期相关调查来看，双方签订合同指向的物业单元是消防通道，是不可以使用的，更不可能办z理两证，双方合同目的不可能实现。物业公司的行为已构成违约，故邹先生可单方解除合同，请物业公司退还相关款项，并承担违约金。

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广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

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广州买法z院拍卖的商铺是否适用买卖不破租赁呢？

律师解答：根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立***权，因***权人实现***权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。

以及，《***z高人***z院关于人***z院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担z保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人***z院应当依法将其除去后进行拍卖。

通过对上述两个条款的分析与解读，得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第z一，“先***，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第二，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债z权人实现债z权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法z院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响***权实现，执行法z院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

***后，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法z院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承***，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法z院查封，以防范不必要的******。

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广州购买商铺签订合同时需要注意哪些问题？

每年房产相关维z权事件不断，很多***者花了大价钱买的商铺出现这样那样的问题，发展商不予解决，***者基本上也是投诉无门。那么在签订合同时，到底需要注意哪些陷阱呢？

律师解答：购买商铺签订合同时需要注意以下问题：

　　1、“五证问题”

　　在与开发商签订合同之前要注意开发商是否”五证齐全“。特别是房屋销售许可证和开发商是否具备房地产开发资格，消费者能否获得完整产权，能否拿到由国z土资源部与房产管z理局签发的房产z证。

　　2、房屋用途

　　在签订合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。

　　3、公用分摊面积

　　注意公用分摊面积。商铺的公摊面积占建筑面积的30-40%，有的甚至超过50%。为避免公摊过大，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或者过小时的解决办法。

　　4、包租承诺

　　许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

　　5、物业管理

　　许多购房者与开发商的***都集中体现在商铺的物业管理上，房屋漏水维z权咨询，这也是购房者在购买商铺时易忽略的环节。在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。

　　6、注意商铺的交房条件

　　商业物业的房产条件对***商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，交楼条件程序咨询，并在交房时特别予以注意验收。

　　7、关于贷z款风险

个人商铺贷z款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷z款期限也只有10年。另外，***对商铺贷z款者资z质的审核也比住宅贷z款更严。当***者考虑贷z款买铺位时，能否得到批准主要依赖发展商提供的担z保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并***了首期购房款后得不到批准，就会面临无法自行***全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷z款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，可选择变更付款方式或者要求退房。

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