起诉搬出宅基地房-海珠区咨询-返还原物***律师

广州农村宅基地房屋买卖合同有效吗？如果协议无效如何处理？

农村宅基地房屋买卖是否有效，若无效，房屋及宅基地使用权的归属该何去何从？近日，法Z院审结一起农村宅基地房屋买卖***。

　　2000年初，吴某与非本村居民黄某签订房屋转让合约一份，吴某将其在宅基地所建三上三下的住宅房以1万元价格卖于黄某。吴某将该房屋的房Z产证及集体土地证交予黄某，因政策限制，黄某未能办理该房屋过户等手续。2008年，黄某以2万元价格将该房屋转卖给第三人杨某，因政策限制，黄某及杨某均未能办理该房屋过户手续，但吴某的房Z产证及集体土地证原件随房屋流转***终交付杨某。杨某购买房屋后，对房屋进行了部分装饰、装修，后居住至今。2012年1月，吴某以农村宅基地房屋买卖违反***强制性***规定为理由诉至法Z院，请求确认房屋买卖合同无效，要求黄某返还房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

法Z院经审理后认为，***规定买卖农村宅基地房屋，起诉要回宅基地房，买房人与购房人必须在同一集体经济***内，且取得宅基地使用权需经相关***部门批准，黄某非本村村民，亦未经相关部门批准使用该宅基地，故法Z院认定吴某与黄某所签订的房屋买卖协议无效。但是，该房屋交易是当事人真实意思表示，吴某将讼争房屋卖与黄某，并早在十多年前已将该房屋交付，吴某对其宅基地使用权已作弃权处分，起诉搬出宅基地房，黄某又将此房屋转卖第三人杨某，杨某实际占用该房屋多年并拒绝返还，而村委会及土地管理部门对此并未作明确处理，所以根据现有状况，上述宅基地房屋不宜回转。***终，法Z院***吴某与黄某签订的购房合同无效，但驳回了吴某要求黄某返还住房的***请求。

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广东宅基地一直空闲不用村里有权利收回吗？

问:父母去世后留给我一处房屋，由于我一直在外地打工，房屋年久失修，前几年遭遇暴雨袭Z击后倒塌了。***近听说我的宅基地已被收回，现已有人在我的房屋倒塌处建了新房。请问，为什么我的宅基地会被收回?

律师解答:宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《物权法》第Z一百五十四条规定:“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定:“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未***使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民Z***批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”因此，如果房屋倒塌后两年以上你未使用宅基地，集体有权收回土地。

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广州法Z院确定宅基地房买卖合同无效时应考虑哪些方面？

　　在农村私有房屋买卖合同的效力认定上，存在着很多不同的情况，具体而言：

　　1、对于已经办理土地、房屋过户手续的合同。***对于农村宅基地的转让实行的是严格限制的原则，结合转让的现实问题，如果行政***已经办理了相关产权手续，应当视为行政***已经批准了房屋和宅基地的转让，既然行政***已经批准，那么也是应该认定该转让行为是合法有效的。

　　2、对于同一个集体经济***成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，都应该认定买卖合同有效。

　　3、对于原来属于集体经济***的土地现在已经变为国有土地的房屋买卖合同效力问题，宅基地房转让争议咨询，因为制约房屋买卖合同效力的问题主要是由土地的使用权性质决定的，农村的宅基地使用权主要是通过审批的方式取得的，农民***的相关费用很少，被认为是***给予农民的一项福利政策，因此具有一定的专有性和独享性。如果土地的性质已经改变，不属于集体经济***所有了，该专有性和独享性也就不复存在了，制约合同无效的根本问题已经解决了，因此应该允许自由交易。

4、对于原来属于同一个集体经济***的买房者购买民房后户Z口转变为城镇户Z口或者变成另外一个集体经济***成员，其买卖房屋的合同效力如何认定？因为原来属于同一个集体经济***成员，他们之间的买卖行为是合法有效的，不能因为户Z口的变化而改变合同的效力，否则城镇户Z口的居民也就根本无法解决继承农村父母的房产问题了。

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