天河区咨询-房屋买卖合同***律师-单方变更履行方式

广州房z产证上写明是单独所有，还需要查证是否为夫妻共有吗？

律师解答：就目前***实践来讲，购房人还是有必要尽到合理注意义务，房屋涨价卖家反悔，了解所购房屋的产权状况。就现有的登记制度来看，并未强制要求将夫妻共有房产登记在双方名下。也就是说，大量的夫妻共同所有的房产可能只登记在夫妻一方名下。因此，写明单独所有的房屋实际上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，仅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影响，也不能保证房屋的顺利过户。而且，如果购房人明知房屋为夫妻共同所有，但与卖房人恶意***，会导致买卖合同无效的***后果。为了保障购房人的权益，在购买这类房屋时，有必要让夫妻另一方出示知情同意书，卖家不肯配合贷z款咨询，或者直接作为卖方，在买卖合同上签字。

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广州合同因违约解除后，违约金条款可否继续适用？

咨询：我想买一块宅基地建房，经咨询后了解到此类合同在***上属于无效合同，卖方随时可以起诉我收回地和房屋。那请问我可以在合同里约定一条违约条款，如果卖方这样做的话，就赔偿我买地价格的三倍吗？法z院会支持吗？

律师解答：参照《***z高人***z院关于当前形势下审理民商事合同***案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第8条中规定：合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人***z院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理，其实质认为违约金系当事人通过约定预先设定并***于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务终止而受到影响。

另外，根据《***z高人***z院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十六条规定，单方变更履行方式，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人***z院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人***z院可以参照合同法第z一百一十四条第二款的规定处理。故合同因违约而解除，违约金条款可继续适用，但违约金过分高于因解约造成的损失的，对于超过部分，人***z院可以根据当事人的请求予以调整。

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广州夫妻一方擅自卖房，另一方可以起诉合同无效吗？

律师解答：夫妻共有房产但只登记在一人名下，一方擅自卖房的，如另一方不知情但房屋已过户，则无权主张合同无效。如尚未过户，则可以请求合同无效。但如买家有证据夫妻另一方知情只是没在合同上签字，则合同有效，买家可以起诉继续履行。

婚姻法***解释(三)第11条规定了关于夫妻共同共有房屋的出售问题。在***实践中，许多实质上由夫妻双方共同共有的房屋在进***屋登记时登记在了夫妻一方名下。虽然房屋登记在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用共同财产所购买的房屋就属于夫妻双方共有的财产，是否在房z产证上加上另一方的名字，对双方的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与第三人签订了房屋买卖合同。合同签订之后，卖房人的配偶作为房屋共有人，以卖房人未经其同意为由请求确认已签订的房屋买卖合同无效。另外还有一种普遍的情况，即对于夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同之事，其配偶是知道的，但是房屋买卖合同签订之后，天河区咨询，由于房屋价格上涨而反悔，其配偶以未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

我们认为，夫妻之间的权利义务的确值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，要优先保护外部权利义务关系。那么应当如何认定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力呢?经过调研，我们认为应当按善意取得制度来处理该类问题，因此我们作出了婚姻法***解释(三)第11条第1款的规定，即一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、***合理对价并办z理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人***z院不予支持。这一款的适用有以下几个条件：

第z一，第三人属于善意购买，而非与配偶一方恶意***损害另一方的利益;

第二，买受人***了合理对价;

第三，买受人已经办z理了产权登记手续。

在这三个条件均已具备的情况下，不能认定房屋买卖合同无效。

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