广州伪z造证z件***卖房适用善意取得吗？
律师解答：不适用。
出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪z造身z份证、房z产证等证z件转让房屋的，不适用善意取得的规定。
根据物权***定，适用善意取得制度需同时符合：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照***规定应当登记的已经登记，请律师费用多少咨询，不需要登记的已经交付给受让人。仅从这些外在条件来看，***处分行为似亦可满足，但从善意取得制度的核心要件和价值要旨来看，***处分行为并不具备。
第z一，适用善意取得前提是真实权利状态与通过物权公示表现出的权利外观存在差异。对动产而言，由于动产可以频繁、自由交易流动，且占有为其所有权外观，故实际占有人可能并非所有权人，也没有处分权。对不动产而言，则存在不动产登记错误，实际权利人并非登记簿上记载的权利人。善意取得制度的价值就是对信赖物权公示而为交易行为的一种保护。而***处分并不存在真实权利人和物权公示表现的权利外观差异。换言之，***处分中物权公示表现出的权利状态是真实正确的，受让人对交易对象的所有权状态并不存在认识错误，其错误信赖的只是***人是否真实权利人。因此，***处分中不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。
第二，***处分不符合善意取得中原权利人具有可归责性要求。原权利人具有可归责性，从物权法对遗失物不适用善意取得的规定可以得到佐证。对动产而言，无权处分人获得物的占有是基于原所有人的意愿，番禺区咨询，即只有所有人自愿将动产转移给无权处分人占有时，***才可能承认受让人的权利获得正当性。对于不动产而言，则是存在登记错误。至于登记错误的原因，可能是原权利人自身的原因，也可能是登记***的原因。对于原权利人自身原因造成的登记错误，由其承担不利后果，理由正当充分；如由于登记***的原因，由原权利人承担不利后果则需有正当理由。有观点提出，因为不动产的相对稀缺贵重，当事人应对自己的权利特别关注，在登记***登记错误时，应及时提出纠正或进行异议登记，否则在与交易安全的冲突中应承担不利的后果。***处分中，不动产权利证书登记与真实权利人一致，原权利人因此不具有可归责性。
第三，***处分属于无效行为，不符合善意取得的构成要件。***人***被***人的名义与相对人订立合同，事实上，被***人根本没有做出任何意思表示，故在被***人和相对人之间并不存在民事***行为。物权法第z一百零六条对转让合同的效力问题未作限制。对是否应将“转让合同有效”作为善意取得的构成要件，理论界也一直存在争议。但物权法***解释（一）第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定为无效的，受让人主张善意取得的不予支持。该***解释表明***z高法z院亦认同合同有效为善意取得的前提，为***处分排除适用不动产善意取得提供了规范依据。
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广州房屋买卖合同未约定贷z款放款时间，晚放了可以索赔吗？
2017年1月3日，售房者与购房者、居间方签订《房产买卖居间合同》，约定将一套房屋以1497000元的价格卖给购房者。其中付款方式约定：通过按揭贷z款方式***，在2017年1月20日前将首付款800000元交给甲方（售房者），剩余房款697000元由乙方（购房者）贷z款银z行***给甲方。合同中没有明确约定尾款具体的***时间。直到2017年7月7日，建设银z行才将涉案房屋的住房贷z款700000元发放至售房者账户。2017年7月12日，售房者将购房者诉至法z院，认为购房者没有按期***购房尾款，其当地同类房价明确上涨，要求购房者***违约金175000元。
法z院经审理认为：关于迟延付款违约金责任是否成立。卖房者主张购房者迟延***尾款，需案合同约定承担房屋售价20%的违约责任。购房者对此予以否认。本院认为《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有***约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”就合同约定内容来看，双方在合同中仅仅约定了首付款的***时间，对银z行按揭部分尾款***时间没有做出明确约定，且合同中也没有约定在相应期间段内若银z行贷z款未能发放到位需要购房者承担补充付款责任。就合同主体上看，本案买卖合同中各方当事人均系理性且有预判能力的完全民事行为能力人，合同的签订系双方的真实意思表示。作为交易主体，应具备必要的商业理性与谈判能力，任何一方均由能力且有义务了解合同项下的利益关系是否均衡。签订合同时，卖房者并非出于急迫或不能表达自身真实意愿的情形，合同双方处于平等的地位。结合以上内容。可知卖房者在签署合同时是知悉银z行贷z款发放时间或长或段的风险的，实际银z行放款的时间属于正常的商业风险所允许的范围之内。即便同地段房价上涨，在双方合同依法成立生效的前提下，卖房者应承担合同利益分配下的商业风险。本案中卖房者明知合同条款的全貌，双方没有约定尾款***截止日期。且购房者在2017年1月20日已经与银z行签订了贷z款合同，并办z理了公证，在其后具体放款的时间则不由购买者控制。在此情形下，购房者对于尾款的***不存在任何过错，卖房者主张违约责任不成立，对其主张175000元违约金本院不予支持。
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广州签了二手房买卖合同后不想卖房了，能以配偶不知情为由解除合同吗？
吴先生和沈小姐的合同是在2010年1月，通过房地产代理公司的居间服务签订的。沈小姐以60.9万元的价格购买吴先生增城市新塘镇一套二手房屋。签合同当天，卖家不肯配合贷z款咨询，沈小姐给付了2万元定金。根据约定，吴先生应当及时向银z行申请提前还贷，但经沈小姐和代理公司催促，吴先生两年多了还不去申请银z行提前还贷。沈小姐以吴先生的不作为已构成违约向法z院起诉，要求吴先生继续履行合同，将房屋过户至其名下，***违约金1万元，并承担中介代理费7000元。
但庭上吴先生辩称，该房产并非自己一人所有，而是夫妻共同财产，出卖房屋时未取得老婆同意。而且后来***颁布了房地产调控政策，沈小姐是广州市外籍居民，非满足特定条件不得购买商品房，合同已无法履行，需要哪些证据咨询，请求解除合同。他还愿意***3万元作为经济补偿。
增城市法z院审理查明，吴先生与妻子是在2010年之前登记结婚的，吴先生出售房屋时并没有向代理公司或沈小姐等如实告知房屋属于夫妻共同财产。沈小姐明确表示愿意替代吴先生清偿涉案房屋的***贷z款。
但该法z院认为，根据涉案房屋的房地产权证，涉案房屋登记吴先生一人名字，房地产权证共有人一栏为空白，且吴先生未告知是夫妻共同财产，故此，涉案的购房合同已构成表见代理，合同并不是无效的。吴先生已构成违约。根据合同约定或***规定，有权解除合同的一方为合同守约方，而吴先生属于违约一方的当事人，为维护交易安全和诚实***的市场秩序，一般情况下违约方无权解除合同，除非守约方同意除外。、
《物权法》第191条第2规定：“***期间，***人未经***权人同意，不得转让***财产，但受让人代为清偿债z务消灭***权的除外。”因***而产生的债z务被清偿后，***的房屋就不存在转让的限制。另外，***房地产调控政策，不影响沈小姐购买增城市辖区内的房屋。据此，***沈小姐直接向银z行清偿房屋的***贷z款本金38万元及***与相关提前还贷的费用，吴先生和银z行协助沈小姐办理***登记涂销手续，并协助沈小姐办理房屋过户手续。
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