继承人之一独霸房产-海珠区咨询-擅长房屋共有纠纷律师(查看)

广州二手房买卖纠纷中多出的税费谁承担？

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广州二手房买卖纠纷中多出的税费谁承担？

双方没有在房屋买卖合同中明确约定由谁来承担税费，到了缴税时发现要交的税费比预料的多很多，这时谁也不愿意承担这多出来的税款，谁也说服不了谁，只能到法A院说理去。法A院对这种情况会怎么办？

案情：买卖双方通过中介签订了《存量房屋买卖合同》，后双方在办理过户手续时因为税费的承担产生争议，谁也不愿意承担多出来的税款，导致未能办理房产过户手续，双方诉至法A院。

法A院判决：法A院审理后认为：双方所签合同中虽有几处关于税费承担的约定，但有些约定前后矛盾，有些地方约定不明，综合来看，属于约定不明的情况。鉴于双方当事人在法庭上均同意解除合同，法A院予以确认，房屋使用费标准咨询，由于合同无法继续履行的原因，是因为双方约定不明造成的，故由此造成的后果属双方责任，应由双方共同承担。对于双方互相要求对方承担违约责任的诉讼请求，法A院均不予支持。判决：1、解除双方签订的合同和协议；2、房主退还买方已付房款；3、驳回双方的其他诉讼请求。

律师讲法：本案纠纷表面上看是因为双方对税费承担约定不明，其实真正的原因是税费数额过多超出原来的预想值。由于近年来税费政策变化比较大，包括中介在内都难以准确计算税款。然而税款是重要的交易成本之一，买卖双方对此都比较看重。为避免此类纠纷，一定要在合同中明确约定如何分担税费，包括将来出现新税费的分担，还有如果出现因为避税不成功，多出的费用如何分担，也是不可忽视的问题。

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农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证

众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济组织成员资格的人才能享有的权利。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济组织，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。

首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。根据2008年10月12日《中z共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。

其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。

最后，《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。

综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。实践中，有很多地方政府已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，继承人之一独霸房产，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，擅长分家析产案件律师，相应的宅基地使用权也会归于消亡。

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广州城镇户A口的子女能继续农村的宅基地房吗？

问：家里有新中国成立前中央政府发的老地契，土地房产所有权人是父亲。1987年土地清查时，海珠区咨询，确定该宗地为农民集体所有。但是没有对土地使用权人进行登记发证。现在房屋所有权人去世，子女都是城镇户A口，一直在此房居住，子女是否能继承土地及房产?老地契是否还有效?

答：本案涉及老地契效力问题及城镇居民能否办理宅基地使用权变更登记。

《最A高人民法A院对土地证与老红契效力问题的解答》(法行字第16242号)中答复，依照《土地改革法》第三十条“土地改革完成后，由人民A政府发给土地所有证……土地制度改革以前的土地契约，均已作废”。该解答已明确，新中国成立前发的老地契已经没有法律效力。

按照《国土A资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号)文件规定，对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡(镇)人民A政府审核，报县级人民A政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

依据上述政策规定，宅基地使用权经公告无异议的，可以给父亲发放集体建设用地使用权证。父亲去世后，按照继承关系可以给子女办理土地使用权变更登记，且在记事栏进行备注说明即可。