天河区咨询-什么是共同共有咨询-房产分割案件律师(优质商家)

广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，起诉支付房屋使用费，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

随着房地产市场的持续升温，购房置业成立了居民人生第z一大事。由于房地产市场还不够健全，目前房地产开发企业处于有利地位以及二手房交易市场还存在很多不规范的行为，不少房地产公司及卖方利用其优势地位，在商品房买卖合同中制订有利于己方的格式条款，并强迫购房者接受。面对形形色z色的购房陷阱，购房者防范风险的能力并不强，尤其是缺乏购房经验。因此，购房者如果没有房地产专业人士的指导帮助，抱着侥幸心理同开发商、二手房卖方协商购房，将面临巨大的风险。我们推出商品房买卖律师陪购服务，就是要通过律师的专业服务，来防范商品房买卖中的交易风险，揭穿“霸王合同”，切实维护购房者的合法权益。

房产交易中存在的法律风险

1、使用假房z本进行欺诈

有很多不法分子为谋取暴利，通过租赁手段将房子租到手后，再制作假房产z证，然后以较低的价格将房子快速出售后携款消失。

2、产权过户风险

　　根据广州现有的二手房的产权情况来看，产权主要有以下几类：已购公房、二手商品房和二手经济适用房还有小产权、央产、军产、校产、乡产等等，对其上市的要求也不尽相同，此外产权房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案等也都是影响房屋能否上市的因素。有些买方都已装修入住了，过户手续却迟迟无法办理。

　　3、无效交易风险

　　在二手房交易中还存在着无效交易行为，比如：夫妻双方为共有人的房产，其中一方背着另一方将房屋私下交易，待另一方知道后致使交易无效，而房款已被卖房人用了，因而对购房人造成损失。

　　4、拆迁风险

　　很多购房者尤其是外地来京购房者，对广州的规划和拆迁情况不了解，再碰到不负责任的中介或房虫，买到将要拆迁的房子，装修费赔了不说，还落得个无家可归的境地。

　　5、中介风险

如果购房者或是卖房者不幸遇到黑中介，就可能会钱、房两空，黑中介卷款潜逃的事时有发生。

二、预售商品房律师服务的工作内容

1、针对性提供购房知识及房地产专业法律咨询；

2、审查开发商售楼资质、信用；

3、陪同看房、审阅售楼资料

4、对拟购房产是否存在抵押、查封等权利限制状况进行调查

5、审查、修改、补充购房认购书

6、审查、修改、补充购房合同

7、代理购房者与房产商（或者出售人）谈判、签订购房合同

8、为购房合同提供律师见证服务

9、代办购房登记、产权登记手续

10、代办个人住房、商业用房贷z款手续

11、代办房屋验收交接手续

12、起草、审查、修改装饰装修合同

13、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

三、二手房买卖律师服务的工作内容

1、提供购房法律咨询

2、对拟购房产的权利人及是否存在抵押、查封等权利限制状况进行前期调查

3、审查、修改、补充购房意向书、居间合同、定金合同、房地产买卖合同

4、代办产权过户登记手续

5、代办个人住房、商业用房按揭贷z款或转按揭贷z款手续

6、购房资金监管

7、代办水、电、煤、有线、宽带、电话过户或开通、落户等手续

8、起草、审查、修改装饰装修合同

9、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

10、律师还将审查二手房有无下列禁止买卖情形：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）已被国家有关机关依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）未依法登记领取权属证书的；

（5）列入动拆迁范围的；

（6）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

广州二手房买卖中可能多出哪些税费？

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征A地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

除了常规缴纳的税费（营业税、个人所得税、土地增值税、印花z税、契税等）之外，还可能存在一些潜在的税费。不可小觑的是，这些税费的数额不小，且因为容易忽视，前期往往没有计入预算，直到后期发现后又引发由谁缴交的争议。它们的出现，也是导致买卖交易终止的原因之一。

最常见的潜在税费有三种，土地出让金便是其一。根据规定，商品房性质的经济适用房，虽然其房产性质为商品房，但是土地为划拨转让性质，因此在上市交易前，根据相关规定要缴纳一笔土地出让金。且其缴交标准，是根据房屋产权面积来计算，而非土地权属面积，两者之间可能相差四五倍，而多数购房者不清楚此类情况，等过户交税时才发现，就容易发生争议和纠纷。

还有一种潜在税费，即继承或赠与的房产，再次转让交易时需缴纳一笔差额税，且这笔税费较高。具体算法为本次交易价减去继承或赠与时的彼时市场价，缴纳中间差额的20%。也就是说，以当前交易价100万元，10年前市场价50万元来计算，转让继承或赠与房产时，不包括其他常规税费的情况下，还要缴纳税费10万元。

另外，有些多年前享受免契税政策的房产，如今交易时还需补交契税。而具体是否需要补交，补交标准多少，得查档后才知道。在一般情况下，早期的房改房，经济适用房等房源，没有缴纳契税记录的，基本上都要补交契税。

在二手房交易中，如果委托品牌中介买卖，中介机构都会事先将各项税费的明细列举出来，并在前提沟通时，将这笔费用告知双方，协调由谁缴交的问题。如果是买卖双方自行交易，或是为防止政策变动引发纠纷，那么可以在合同中约定，什么是共同共有咨询，各项税费以及可能出现的税费由谁缴交的问题，以免因为税费缴交问题而导致买不成房子。

广州交楼后发现未达到样板房装修标准，可以索赔吗？

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在购买房屋过程中，购房者通常为宣传广告所吸引，共有房产能拍卖吗，在房屋预售的情况下根据楼盘模型、样板房对房屋情况作出判断。但通常购房者在与开放商签订买卖合同时，并没有将开发商所宣传的广告内容、样板房中的装修材料与样式、楼盘环境等作为约定计入合同条款，或者开发商直接在合同中约定宣传资料、模型、样板房仅供参考。当实际房屋与样板房、宣传广告不符而引发纠纷时，由于双方所签合同中不包含广告、样板房内容，开发商一般无需为此承担法律责任。

购房对于大多数中国人来说，都是人生大事，但是，由于购房者缺乏专业知识，而开发商总是想尽办法使利润最z大化，因此导致许多纠纷。为了最z大程度维护自己的合法权益，购房者要对购房保持谨慎的态度，多进行实地观察与比较，不要轻信宣传广告与开发商的口头承诺，对于开发商答应的、可能影响购房者购买决定的承诺，天河区咨询，应要求开发商计入书面合同中。

需要注意的是，虽然售楼资料原则上属于要约邀请，但也有例外。根据最A高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。