房屋租赁合同案律师(图)-起诉解除租赁合同咨询-越秀区咨询

广州店铺租赁合同签约阶段资信审查注意什么？

所谓资信审查，在此仅指出***是否有出租的资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承***需要注意的是有关的物业获得开发商的***手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、******和行政***依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违z法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已***，未经***权人同意的；

8、不符合公z安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

9有关***、***规定禁止出租的其他情形。

而发生前述情况下，承***一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、***较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，起诉返还保证金咨询，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承***在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违z法建筑、或者***、行政部门查封的房子，承***承租确实要三思而后行。

另外，在承***时，需要注意承租的商场所在的区域是否在***范围内，按照通俗的说法就是是否在城市更新范围内，因为如果在***范围内，承***依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好***发生时的补偿问题。

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广州商铺租赁合同***中，押金、房租和损失如何分担？

原告某公司与被告王某签订了房屋租赁合同书，合同约定某公司承租王某的某处门面房并缴纳了押金7万元。合同还有2个月到期的时候，某公司通知王某合同到期后不再续租，第2日，王某将房屋换锁后强行收回，原告多次与被告协商要求退还房屋押金未果，故请求法z院判令王某退还原告房屋租赁押金 70000 元；赔偿两个月房屋租金 41000 元。

法庭上王某辩称：某公司提前腾退房屋没有预留准备时间，水、电费未结清，于涉案房屋上注册的营业执照也未注销，影响房屋继续出租。故不同意原告的***请求。

法z院审理后认为：合同届满前，某公司已向王某明确告知其不再承租涉案房屋，并自行提前搬出涉案房屋内的物品，事后王某将房屋收回并无不妥，某公司主张王某赔偿其提前搬出的两个月租金的***请求依据不足；租赁合同届满后，某公司要求王某退还房屋租赁押金的理由正当；某公司在搬出涉案房屋时未结清涉案房屋的水、电费用，当在应退还的押金中扣除；某公司虽然提前将房屋交还，但较长时间内未将其在涉案房屋上注册的营业执照注销，结合房屋的实际情况，某公司行为确实对涉案房屋的出租使用造成了不利影响，应当承担相应的赔偿责任。***终法z院***被告退还原告房屋租赁押金五万六千余元，驳回原告的其他***请求。一审***后，双方均未上诉。

律师解答：本案是一起房屋租赁合同案件。合同履行过程中，原告按照合同约定向被告***了房屋租赁的押金及至租赁期届满的租金，合同届满前，向被告明确告知其不再承租涉案房屋，将房屋交还原告，在合同履行过程中遵守了合同约定，并无明显过错，其在合同期满结清水、电费用、交还房屋后，要求被告退还房屋租赁押金的主张理由正当，应予支持。

但是，由于涉案的房屋是位于临街的门面房，主要是用于商业经营，原告承租后也利用涉案房屋注册了自己的营业执照用于商业经营，故而作为房屋承***的原告在腾退租赁房屋时应及时将房屋上注册的营业执照注销，以保证被告在房屋的权利得以全z面***。承***在租赁合同期满交还房屋，不仅仅是指交还房屋本身，还应包括实现出***出租时对房屋所享有的其他权益。

原告在合同履行过程中，确实已完成双方在房屋租赁合同中约定的***租金、交还房屋等主要义务，但在交还房屋后，长时间内不办理涉案房屋上的营业执照注销手续，不履行应尽的合同附随义务，而该行为必然对涉案房屋的继续出租和使用造成不利影响，原告应当为此承担相应的赔偿责任。故法z院酌情扣除被告应退还原告的房屋租赁押金，是较为合理的。

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广州职工与单位发生的分房买房租房***是否由法z院受理？

判断一起***是否属民事***范围，主要有两个标准，一是***的双方当事人是否属于平等主体，二是***的实质内容是否因人身关系和财产关系发生的民事权益***。

一、因分房、建房引起的占房、腾房***

依据***z高人***z院1992年11月25日法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第3条的规定，因单位内部分房、建房而引起的占房、腾房等房地产***不属人***z院主管工作的范围。单位对职工进行分房，是单位行使行政管理权的行为，不应受民事***的调整，职工对住房并不享有所有权或当然的使用权，职工在分房中所享有的权益是依据政策而享有的一种住房福利，其所应居住楼层、面积等是与其工龄、级别等联系的，因此而发生***，纯属单位内部***，应由单位内部或其主管部门解决，而不能向法z院起诉，法z院也不应主管和受理。

具体来讲，起诉解除租赁合同咨询，因单位内部分房、建房引起的占房、腾房***主要有两类：一是因单位分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层、价格等）不服而引起的占房、腾房***：二是因单位改扩建新房需拆除职工原居住的单位自管房屋，但职工不同意拆除或买新而不还旧等而引起的占房***等。这类***中，职工对单位分房方案等不服，可以向单位或主管部门反映意见，但在单位决定未变更之前，必须无条件服从。所以，单位与职工之间不是平等主体间的民事***关系，而是不平等主体间的行政管理关系。

因分房引发的占房腾房***并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：

一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。此时职工抢占的房屋并未分配，职工抢占构成对单位的侵权，单位作为产权人起诉，法z院应予受理。

二是单位分配给职工的房屋被其他职工强占，被侵权人向法z院起诉的，法z院也应予以受理。因为这纯属平等民事主体因房屋使用权受到***发生的侵权***，法z院应予受理。

二、职工与单位发生的房屋买卖***

对于单位实行住房制度改革和机构改革而卖房引起的***法z院是否应受理，目前并未见有明确的***规定，但笔者认为还应根据法z院受理民事***案件的两个标准来进行判断，如果争议的标的是集z资房，单位与职工签订了房屋买卖协议，则双方已从工作隶属关系中的不平等主体转化为普通房屋买卖关系中的平等民事主体，双方应为房屋买卖民事***关系，而不是单位内部房地产***，法z院应予受理。对于房改房，单位虽然依据政策将房屋出卖给职工，但也是职工应享有的福利待遇，如果双方之间因履***屋买卖协议发生***，应属普通民事权益***，法z院应依法受理；如果职工与单位因落实房屋福利政策发生争议，则应通过行政途径解决而不应由法z院受理。　

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