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广州租赁的商铺将要被拍卖，会影响租赁合同吗？

2013年5月，李某租赁曹某的商铺，并签订为期五年的租赁合同。2015年6月因曹某的债z务问题，法z院决定拍卖该套房屋。李某得知后非常担心，自己刚刚向曹某交了2015年5月到2016年5月的租金，如果该房屋被拍卖，自己会不会面临被赶出去的局面？

　　律师解答：李某租赁的商铺到2018年5月才到期，如果因为商铺卖给第三人而无法继续经营的，李某将面临30多万元的损失，包括已经***的租金和装修投入等。那么李某的担忧是否会变成现实呢？不会。

　　《民通意见》119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”，该条规定即通常所说的“买卖不破租赁”。《合同法》第229条同样规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《***z高人***z院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对此也做出了规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，……”

根据前述规定可知，在合同约定的租赁期间内，如果曹某将商铺卖给第三人，除非事先取得李某同意，否则无论卖给谁，李某都有权要求继续按照其与曹某签订的《租赁合同》继续履行直至期限届满，新房东无权要求李某退出或者擅自提高租金。并且无论是法z院拍卖，首付款能退吗咨询，还是房东自行出售，只要是先签订的租赁合同，承***都有权要求按照原来的合同继续履行。所以李某的担忧不会成为现实。

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广州什么样的商铺能买卖呢？

商铺是一种高投入、***的房产，很多购房者已经将商铺出租作为一种***，但并不是所有的商铺都能买卖的，如果看中的商铺不能正常交易，你不就白忙活了嘛。另外，与住宅相比，商铺有其自身的特殊性，市民在购买商铺时应格外注意。那么，什么样的商铺能买卖呢？

律师解答：1、房屋的用途和土地用途：房屋的类型必须是商业用房性质，否则，你将面临无法办出营业执照的情况，也会有非z法使用房屋的风险。

2、房屋权利人同意，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋没有有租赁登记信息。若商铺存在租赁登记信息，租赁者是有商铺的优先购买权的。当然如果租赁者出具放弃优先购买权的证明，那也是可以的。（PS：如果承***无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查）

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广州开发商逾期办z证期违约期间如z何计算？适用***时效吗？

《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第十八条第z一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

这里规定了三种起算时间，实践中，开发商逾期办z证的时间有的会达数年之久，而业主主张权利之时往往已经过约定办z证日的***时效。对此，逾期办z证的期间将如z何计算，是否适用***时效。

***实践中，按日累计的逾期办z证违约金请求权***时效起算点，各地法z院采取的标准不同。大致有三种计算方法：一种是***时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是当事人没有约定办z证时间的，依据《商品房买卖合同***解释》第十八条规定的时间起算；一种是***时效从债z权人起诉之日倒计三年起至实际履行之日计算。

另，业主主张开发商履行办z证义务是物权请求权，不适用***时效的规定，但逾期办z证违约金从性质上属于债z权请求权，应当适用三年***时效的规定。

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