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广州以商品房买卖合同担z保***合同的有效吗？

律师解答：以商品房买卖合同担z保借贷合同系一种非典型担z保行为，因违背物权法定原则及禁止流质契约规定，应认定无效。

案情简介：2008年，俞某提供给开发公司300万元***，依***协议约定，为确保开发公司及时还款，由开发公司全资设立的子公司即房产公司与俞某签订20套房产的商品房买卖合同并办z理备案登记。2013年，俞某起诉偿债。法z院调解协议确认房产公司偿还俞某***本息600万元，如逾期给付则继续履行商品房买卖合同。案外人因不服该民事调解书，遂申请再审。

法z院认为：①案涉商品房买卖合同签订目的在***协议中表述很明确，即为确保开发公司及时还款，故双方签订商品房买卖合同真实意思并非买卖房屋，而是对双方间发生的***提供的一种担z保。根据《物权法》第172条规定，设立担z保物权，应当依照物权法和其他***的规定订立担z保合同，本案中俞某以签订商品房买卖合同的形式为***合同提供担z保不符合***规定的担z保方式，此种担z保方式回避了法定的***担z保的登记公示制度，可能损害到第三人权利。另依《担z保法》第40条及《物权法》第186条规定，***权人不得与***人约定债z务人不履行到期债z务时***财产归债z权人所有。虽然本案双方当事人所签***、购房协议非***合同，但双方协议约定的实质内容已违反***禁止性规定，应认定无效。

②案涉商品房买卖合同因违反***强制性规定而应认定无效，请律师谈判费用多少咨询，但房产公司却在公司尚有许多债z务未妥善处理、且未征得其他债z权人同意情况下，擅自与俞某达成和解协议，确认商品房买卖合同效力，将公司剩余的所有资产（案涉房产）以远低于市场的价格抵债给俞某所有，且在***协议未约定***的情况下私自将债z务数额由300万元增加到600万元，房产公司上述系列行为，不但直接违反了***规定，且损害了其他债z权人合法权益，亦扰乱了正常的经济秩序，损害了社会公共利益。***驳回俞某诉请。

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广州什么情况下认购书相当于正式房屋买卖合同？

认购书属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。它是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房买卖合同。

实践中，出卖人为了尽快达成交易，可能会通过签订预约合同来固定交易机会和稳住买受人的交易愿望，同时也会在没有签订正式房屋买卖合同之前，即要求当事人交付首付款。预约合同通常会采用基本具备正式房屋买卖合同要求内容的文本，这种文本除了在签订合同时间的期限上与正式房屋买卖合同有所区别外，基本已经具备了正式房屋买卖合同的条件。

《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定实际是将认购协议已经实际履行或者部分履行的情况下，为了促成交易的顺利实现，达到预约固定交易机会的目的，保护交易安全，将预约直接赋予本约的效力，从而该预约获得了强制实际履行的效力，违反该预约的行为视为违反本约。

从该条规定可以看出，认购书成为商品房买卖合同应具备两个条件：

1.具备《商品房销售管理办法》的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

在房地产市场不断升温的背景下，开发商为谋取更多的利益而置房屋预约合同于不顾，将房屋另售他人的现象仍层出不穷。此时，根据《合同法》的精神，请律师跟开发商谈判，对房屋预约合同的主要内容，不宜认定应具备《商品房销售管理办法》第十六条中的全部主要条款，而只要具备了必不可少的主要条款，退定金判例咨询，如标的物、总价款等，而对其他主要条款又没有争议的情况下，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。

对已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确约定的认购书，突破了其预约性。因此，对于这类认购书就不宜简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，广州增城区咨询，而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。

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广州新房收房手续及流程，收楼要注意什么问题?

律师解答：新房交付的一般流程：

1、通知。开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指z定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。

2、验收。购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。

3、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关***，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该***规定，《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的***文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担z保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签

房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位;而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和

各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。

4、签署房屋交接书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书;对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。

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