广州仅签订了认购书或者预售合同能要求继续履行合同吗？
房屋买卖的预约合同（在一手房买卖中一般表现为认购书或购房意向书，在二手房买卖中一般表现为居间协议或定金协议）是为将来签订本约（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）而签订的合同。
合同一方当事人违约时，另一方可以选择：1、解除合同并赔偿损失或者2、继续履行并赔偿损失。一般情形下，守约方是可以在上述两种违约责任中选择一种来主张的。但是，在预约合同中，守约方却不可以向违约方主张继续履行合同（签订本约合同，即《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）。为什么？因为本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）的很多重要合同条款还没确定，***不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。因此，这实际上就给了预约合同（居间合同、认购书）当事人以以承担违约责任为条件的合同任意解除权。即房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式只能是解除合同并主张违约金或定金罚则，而不能主张继续履行合同并主张逾期违约金或其他违约金。
那么，房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任范围是什么呢？一般而言，预约合同里会约定定金金额及定金罚则。违约方一般以定金罚则（卖房人违约需双倍返还，买房人违约的卖房人可以没收定金）为限承担违约责任。当然，有些预约合同（居间合同、认购书）约定了违约金，但是诸如房屋总价的20%，房价上涨损失等违约金的约定都是过分高于守约方的实际损失的，违约方可以请法z院依法调低。并且房价上涨的损失只有在本约中才可以约定，在预约合同中也不宜有此约定；
当然，有些预约合同（居间合同、认购书）包含了房屋买卖双方当事人、房屋交易的数量、座落、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、违约责任等条款。这样，这些所谓的预约合同（居间合同、认购书）实质上就是本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）了。这样的话，商铺买卖合同争议咨询，守约方就可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任了。违约方承担责任的范围也就不以定金罚则为限了。
广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
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广州买新房时承诺的赠送面积没有了可以要求赔偿吗？
咨询：买房时开发商特别推荐顶楼的花园和阳光房，要收房了他们却说是违z章建筑。我前年买了期房，是多层顶楼的。按楼书和样板房，顶楼业主拥有屋顶花园和屋顶阳光房(楼书写明业主可自制楼梯直达屋顶花园，搭建玻璃阳光房)。现在我去收房，却被告知屋顶阳光房没经过审批，属于违z章建筑，不能搭建，购房合同中也没有任何关于屋顶花园和阳光房的条款。我当时就是看中这个卖点才购买顶楼房屋的，请问开发商这算不算诈z骗？我该怎么维z权？目前我还没去办z理收房手续。
律师解答：楼书和样板房虽然没有直接作为条款写入购房合同，但是如果楼书和样板房对购房者作出购房决定产生了重大影响，甚至对房子的价格产生影响的话，楼书相关内容，样板房的结构和内容都可以作为购房合同的一部分。在本案例中，开发商还存在***承诺的行为，购房人在后续和开发商相关人员交涉过程中可以通过录音的方式对阳光房的事宜做一个证据固定，要求开发商承担相应的违约责任并赔偿由此给购房者造成的损失。
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广州买商铺却买到消防通道，购房款能退吗？
邹先生2016年底购买了一商场地下商铺一间，建筑面积47.56平米，并与开发商签订了合同，付清了287万元。然而房产z证却一直办不下来。邹先生咨询规划局才得知，自己购买的商铺是规划中的消防通道，不可能办到证。邹先生随后要求开发商退款，对方虽口头答应，但总推说没钱。邹先生无奈咨询律师。
律师解答：开发商无权对外出售消防通道，无法贷z款想退房咨询，建议举报。
《消防法》规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。无论是从规划还是使用权角度，开发商都无权将消防通道对外出售。可找规划部门出具证明，并为其他执z法部门提供执z法依据。建议邹先生向城z管和消防部门举报，由相关部门查处。
另外，律师注意到，邹先生签订的合同，并非商品房买卖合同，而是《物业使用权转让合同》。据邹先生称，当时虽有疑虑，但他也并未多想，就签了。律师表示，合同中虽约定了办z证期限，但从前期相关调查来看，双方签订合同指向的物业单元是消防通道，是不可以使用的，更不可能办z理两证，双方合同目的不可能实现。物业公司的行为已构成违约，故邹先生可单方解除合同，请物业公司退还相关款项，并承担违约金。
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