房产律师在线咨询-李吏民-房产

目前上海市范围内，分割动迁安置补偿款的案件涉及期房和现房的处理方式是不同的。绝大多数法对于动迁案件中安置期房的主张不予受理，或即使受理也会被要求撤诉或被驳回起诉。当然若是不主张期房仅是要求动迁安置款，对于这种***，法是受理的。但是如果在此处已经获得了现金补偿，根据一事不再理原则，房产律师在线咨询，将来是不能再另行主张房屋。因此若要主张期房，只能等到房屋造就且办理了大产证之后才能起诉。如果主张***款项，房产，则建议及时采取保全措施，以防止对方将钱款领走并转移，导致将来执行困难，***书成为一纸空文。而保全措施的时间必须控制好，应该在征收协议签订后立即起诉并保全，确保在放款前***资金。

静安区张园地块旧城区改建项目

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

一、房屋征收与补偿的***依据

1、国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年国令第590号）

2、上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011年上海市人民令第71号）（以下简称《实施细则》）

3、上海市人民办转发市住房保障房屋关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见的通知（沪府办发[2012]24号）、上海市人民办延长《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉的若干意见》有效期的通知（沪府办发〔2017〕17号）

4、关于贯彻执行《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干具体问题的意见（沪房管规〔2012〕9号）、上海市建设管理关于公布部分规范性文件清理结果的通知（沪建***〔2016〕664号）

5、上海市人民转发市住房保障房屋、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企***房屋补偿工作若干意见的通知（沪府办发〔2014〕13号）

6、住房部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）

7、上海市人民关于批转市住房保障房屋制订的《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》的通知（沪府发〔2012〕73号）、上海市人民关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知（沪府发〔2017〕30号）

8、上海市人民发《关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见》的通知（沪府发〔2017〕86号）

9、上海市国有土地上房屋征收评估管理规定（沪房规范〔2018〕5号）

10、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）

11、其他相关***和规范性文件

二、房屋征收的目的

由***依照本市有关城乡规划规定，对危房集中、基础设施落后等地段***实施的旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

（一）房屋征收范围：东至石门一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吴江路。

（二）具体门牌号：石门一路251弄6号-18号（双号）；石门一路315弄6号；石门一路315弄9号-33号（***）；威海路590弄106支弄2号；威海路590弄84支弄（全部）；590弄72支弄（全部）；590弄56支弄（全部）；590弄69支弄（全部）；590弄64支弄1号、3号；590弄61支弄（全部）；590弄48支弄（全部）；590弄40支弄（全部）；590弄35支弄（全部）；590弄1号-7号（***）、41号、59号、77号、89号；威海路596号、598号；茂名北路 190号-282弄（双号，含200弄、210弄、 220弄、230弄、 240弄、250弄、264弄、274弄、282弄）。

四、征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承***签订。

被征收人、公有房屋承***以征收决定作出之日合法有效的不动产权证（房地产权证）、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以不动产权证（房地产权证）所载明的所有人为准，公有房屋承***以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承***为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承***户迁离本市或***的，按照《关于公有居住房屋承***户迁离本市或***的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规〔2013〕9号）文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋不动产权证（房地产权证）所载明的所有人***的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可公证委托书委托代表签约。

五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得***补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承***所得***补偿款、产权调换房屋归公有房屋承***及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由***经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订lt;上海市房屋建筑类型分类表gt;的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

（二）被征收居住房屋建筑面积的认定

1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积（表格略）：

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。但高度在1.2米以下且属于唯租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以不动产权证（房地产权证）和房地产登记簿的记载为准；不动产权证（房地产权证）和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼（包括不动产权证（房地产权证）“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；已经登记的私有居住房屋，在不动产权证（房地产权证）记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》（潍政发〔2013〕7号，以下简称《办法》），征求了各县市区、市属各开发区和有关部门的意见，形成了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法（送审稿）》（以下简称《办法（送审稿）》），2018年2月7日市***第17次***会议审议通过，自2018年3月15日开始施行。

修订的主要内容

（一）修改发文依据。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2015年3月1日发布实施，《山东省城市房屋***管理条例》同时废止。根据省条例，《办法（送审稿）》依据由“《山东省城市房屋***管理条例》”修改为“《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》”。

（二）增加房屋征收补偿方案确定执行条件。根据2月7日市***第17次***会议要求，在第八条增加一款：“各县（市、区）房屋征收补偿方案要经市人民同意后方可确定执行。”

（三）修改相关附属设施补偿依据。采纳市发改委意见将《办法》第四十一条：“被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等，按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿……。”修改为：“被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的费用给予补偿。”

（四）修改搬迁、临时安置等相关费用标准制定主体。依据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十六条“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由设区的市人民制定并向社会公布”规定，将原《办法》第六十条：“市区内被征收房屋搬迁费、临时安置费、停产停业损失费的补偿标准由市物价部门制定……”，修改为：“搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费的具体标准，由潍坊市人民制定并向社会公布。”

（五）公布市区搬迁、临时安置等相关费用标准。参照青岛、烟台做法，在办法修订稿中增加附件，“潍坊市市区国有土地上房屋征收搬迁临时安置停产停业损失补偿以及其他相关费用标准”。具体标准，维持原市发改、财政、住建3部门文件确定的标准不变。

部分条例解读

第二十二条 作出房屋征收决定的市、县（市、区）人民对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；

【解读】本条是关于房屋征收补偿内容的规定。

本条规定的补偿包括三项：

一是对被征收人房屋价值的补偿。包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。

二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人***搬迁费；搬迁补偿是针对所有被征收人的。对于选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人***临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供了周转用房，则不必***临时安置费。

三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。非住宅房屋停产停业损失补偿是当前***矛盾***问题突出的重要方面之一。本条将停产停业损失的补偿明确为房屋征收补偿的重要组成部分，有利于更好地保护被征收人的利益。

第二十三条 对被征收房屋补偿的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

【解读】本条是对被征收房屋补偿价值确定方式的规定。

按照《城市房地产管理法》、《行政许可法》的规定，***实***地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。依据《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）第二十四条的规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。按照此规定，具有三级资质（含）以上的房地产估价机构可从事房屋征收评估。”

第三十二条 被征收人可以选择***补偿，也可以选择房屋产权调换。

【解读】本条是对房屋征收补偿形式的规定。

被征收人可以选择***补偿或选择房屋产权调换。所谓“***补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行***形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

第三十三条 被征收人选择***补偿的，被征收房屋的补偿价值由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋所处区位新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋的用途、结构、成新、建筑面积等因素综合评估确定。

市房屋征收部门应当每年公布不同区位新建商品住房的均价，作为房地产价格评估机构确定被征收房屋补偿价格的参照。

【解读】本条是对被征收人选择***补偿的被征收房屋补偿价值确定的规定。

依据山东省人民办《关于贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉有关问题的通知》（鲁政办发【2011】25号）规定：“住宅房屋价值补偿标准要继续按照《山东省城市房屋***管理条例》确定的标准进行补偿，继续执行***补偿标准和套型面积标准。即征收住宅房屋实行***补偿的，***补偿金额按照征收决定公告之日被征收住宅房屋所处区位新建普通商品房市场价格评估确定。”

第三十四条 被征收人选择房屋产权调换的，市、县（市、区）人民应当提供用于产权调换的房屋，并由房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进***屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

【解读】本条是对产权调换房屋差价结算以及旧城区改建中就近安置的规定。

一、产权调换房屋结算差价。***在征收补偿方案中一般会明确用于产权调换房屋的地点、户型、面积等，以及选择不同地点产权调换房屋所享受的不同政策，被征收人依据各自实际需要，可以选择产权调换形式。被征收人选择房屋产权调换的，对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值分别计算，再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。

二、因旧城区改建需要征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进***屋产权调换的，应当依据城市规划对征收范围的要求和建设工程项目的性质确定。

征收个人住宅，征收范围用于住宅房屋建设，被征收人要求就地实***屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被征收人房屋产权调换安置要求的，应当就地安置。

征收个人住宅，征收范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的，实行异地安置。

第三十八条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人***1次搬迁费；被征收人从周转房迁往产权调换房屋时，房屋征收部门应当再***1次搬迁费。

征收非住宅用房的，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支***7搬迁费。具体由被选定的房地产价格评估机构评估确定。

【解读】本条是关于房屋搬迁费的规定。

被征收人选择***补偿的***一次搬迁费，选择从周转房迁往产权调换房屋的再***一次搬迁费。

征收非住宅用房的由被选定的房地产评估机构依照实际合理的搬迁评估价值***搬迁费。

第三十九条 被征收人选择***补偿的，房屋征收部门应当向被征收人***6个月临时安置费。

【解读】本条是关于临时安置费的规定。

被征收人选择***补偿的，临时安置费按6个月计。

第四十一条 被征收人自费安装的有线电视按照价格主管部门规定的新装有线电视一次性建设费给予补偿；被征收人自费安装的固定电话、宽带、空调、太阳能等移装费按照市场价格给予补偿；被征收人自费开的管道燃气、暖气，按照实际缴纳的开费用给予补偿。

【解读】本条是对被征收人自费安装、开项目的补偿规定。

如果被征收房屋评估价值中未包括自费安装、开项目的，需单独补偿。

第四十二条 被征收房屋已经装饰装修的，补偿价值由承担被征收房屋评估的房地产价格评估机构结合成新评估确定，并出具单项装饰装修评估报告。

一、拟征收土地的位置、地类及面积

　　拟征收东营社区居民委会土地位于峨眉山路以东、烟台路以北地段，征收土地总面积54.7125亩，涉及农用地54.7125亩，房产***咨询律师，其中：农村道路2.5845亩、坑塘水面52.128亩。

　　二、拟征收土地补偿标准

　　(一)土地征收补偿安置费标准：按照《山东省人民关于调整山东省征区片综合地价标准的批复》(鲁政字〔2015〕286号)公布的东营市东营区征区片综合地价标准执行。

　　农用地位于第级区片，征补偿标准为7.1万元/亩。

　　按照上述标准，依据《土地勘测调查清单》确定的现状地类，土地征收补偿安置费总额为388.4588万元。

　　(二)地上附着物及青苗补偿费标准：本次征收土地涉及地上附着物和青苗补偿标准参照《山东省国土资源厅 山东省财政厅关于东营市征上附着物和青苗补偿标准的批复》(鲁国土资字〔2017〕396号)规定的标准执行。地上附着物补偿费总额为175.5万元，共计补偿总额175.5万元。

　　三、安置意见

　　按照《山东省土地征收管理办法》的规定，房产律师咨询，经与村委会协商，对拟征收土地涉及的农业人口采取以下方式安置。

　　(一)***安置：土地征收补偿安置费总计388.4588万元，由东营区财政局拨付到东营社区居民委会账户，由居民委会集体经济***按照村民议事规定研究落实具体分配方案。

　　(二)社会保障安置：东营市人民本次征收土地按照1.5万元/亩标准，一次性***社会保障补贴82.0688万元，由东营区财政局将上述补贴资金于征收土地报批前一次性划入当地社会保障资金专户。土地征收经批准后，由东营区人力资源与社会保障局会同文汇街道***、村委会落实被征农民社会保障工作。

　　(三)经东营市人民研究同意，对东营社区居民委会安排(保留)适当数量的经营性用地，由东营社区居民员会用于生产经营，安置村民再就业。具体事宜由东营社区居民委会按照东营市人民的意见及有关规定，办理相关手续。

　　四、其他事项

　　本方案在东营社区居民委会所在地予以公示，公示期为5个工作日，自2018年9月10日起，至2018年9月14日止。本方案同时在山东省征息公开查询系统中公示。

　　对本方案有异议的，可在公示结束之日起5个工作日内，向国土资源局提出书面听证申请，由东营市国土资源局按规定***听证;也可以在本方案公示之日起10日内，向东营市人民提出书面协调申请;协调不成的，可自收到协调告知书之日起15日内向省***申请裁决;也可以在本方案公示之日起60日内向东营市人民申请行政复议。