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***建筑是指违反城乡规划管理***、***的建筑物、构筑物，***建筑主要有以下几类：***占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批准的设计图纸施工的建筑、违反规划的建筑、逾期未拆除的临时建筑等。对于***建筑相关的***问题，一般包括有***建筑的认定、处罚、买卖合同效力、租赁合同效力等。今天我们就以一起人民审理的交易***加建房屋的买卖合同***案件为例，分析***建筑的买卖合同效力问题。

案例简介

甘肃省林某、陈某与甘肃某公司于2008年11月28日签订了房屋买卖合同，约定林某、陈某以1010万元的总价购买某公司的房屋。后双方发生***，某公司以该房屋为***建筑为由起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审以该房屋买卖合同违反***、行规的强制性规定为由该房屋买卖合同无效。林某、陈某不服，向二审提出上诉。二审经审理驳回了林某、陈某的上诉。后林某、陈某向人民申请再审。再审审理过程中，甘肃某公司提出，涉案房屋共九层，其中第九层为加盖，属于***建筑，买卖***建筑的合同应为无效。

裁判观点及结果

人民认为：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加盖部分***不应导致全部合同无效。第二，养殖场找律师***，买卖***建筑物的合同并非无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，蓟县养殖场，不能拆除的，没收实物或者***收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

人民***终该房屋买卖合同合法有效。

律师分析

判断房屋买卖合同是否有效，首先需要判断买卖合同处置的房屋的合法性。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的***建筑

可分为两种。种***建筑就是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其经过行政处罚并办理好相关手续，即可成为合法建筑；第二种***建筑是指无法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或没收。

本案中的房屋加建部分就属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除。对于这类***加建的房屋，其买卖合同合法有效。

宅基地制度是我国土地管理制度的重要组成部分，是有效保障农民住房待遇的特殊制度。审理继承***中涉宅基地房屋***案件，要注重保护宅基地房屋内实际居住人的利益。该类案件审理的基本思路总体上分为两部分：一是析产，将被继承人的遗产范围从总的***利益中划分出来；二是继承，根据继承规则在继承人之间进行分配。

基本案情

（一）案例一：

涉及外来人员的***利益分配

吴某与邢甲育有邢乙，家中还有邢甲父母及外祖母。2010年邢甲家房屋***，***协议中载明系争宅基地房屋有证面积为264.39平方米，认定人口6人即邢甲、邢乙及邢甲父母、外祖母，并注明“外地女婿吴某 1人，共计人口6人”。该户***终认定面积为“264.39 5.61（人口）”平方米。后吴某与邢甲离婚，双方就吴某应享有的***利益意见不一。

（二）案例二：

涉及优惠多得的***利益分配

康某与方甲育有方乙、方丙。2007年康某家宅基地房屋***，康某、方甲、方乙作为一户进行安置。被***房屋为康某老宅，***时由于方乙系大龄未婚青年，故其按照两人计算，***终该户获得4人口的***利益。2011年方乙与汤某结婚育有方丁。2013年、2015年方甲、方乙相继去世，生前均未立遗嘱。后发生继承***，汤某、方丁与康某就***利益分配中方乙应占份额意见不同。

（三）案例三：

涉及房屋翻建对继承遗产的分配

黄甲与杭某育有黄乙、黄丙。涉案宅基地房屋原面积49.5平方米，系黄甲、杭某所有。1991年房屋宅基地使用权登记在黄甲与黄乙名下，1999年黄甲、杭某相继去世，黄乙、黄丙均已不在该房屋居住。2007年，黄乙在未征得黄丙同意的情况下翻建该宅基地房屋并办理了翻建手续，翻建后房屋面积变为109平方米。2015年该房屋***，***单位认定房屋归黄甲、黄乙所有，并按照建筑面积109平方米安置***利益。黄丙知晓后起诉要求分割父母遗产，双方对房屋翻建后多出的面积是否属于遗产范围产生分歧。

小产权房是相对于能够取得不动产证的商品房而言的。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关手续，未缴纳土地出让金等费用，不能取得房屋的产权证，有些由乡镇***或村委会出具证明，因此有时也称“乡产权房”。

“小产权房”不是***概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房屋不能取得合法有效的产权证，只有购房合同或村委会、乡***出具的证明，养殖场***赔多少，其产权不受***保护，该类房屋不能到***办理。因此，购买该类房屋存在很大的风险，但是小产权房与周边商品房相比价格极低，因此对许多购房户还是有其吸引力的，但大家一定要注意存在的风险，下面我为大家分析一下：

（一）买卖合同无效的风险

由于小产权房禁止交易，其买卖合同的效力以认定无效为原则，有效为例外。区分不同情况不同处理：

对于发生在本村范围内农村集体经济***成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同一般认定有效。对于将房屋出售给本村以外的人员的，如果是在试点区域取得有关***和部门批准的，可以认定合同有效，如果是在试点区域范围之外，一般认定合同无效。

（二）房产转让的风险

“小产权房”拿不到正式的***，因此并不构成真正***意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权，没办法办理房屋过户手续。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到******，由于乡产权房没有***认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，***对养殖户怎么补偿，所以无法得到对产权进行的***补偿，而作为实际使用人所得到的***补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）被认定违建遭强拆的风险

小产权房屋往往没有经过规划审批，没有取得用地许可，有的房屋还是在耕地上建造的房屋，严重改变了土地的用途，这些房屋可能会被规划部门、国土部门认定为***建筑，严重影响规划实施的，可能会面临强拆的风险。

（五）房屋质量无法保证

小产权房屋由于没有相关部门的审批手续，房屋建成后，没有经过相关部门验收，同时，由于开发单位没有相应资质，房屋质量和房屋***保修难以保证。