房产***补偿律师-彭州房产律师-李吏民(查看)

章 总则

　　条

为加快推进罗湖区棚户区改造工作，明确职责分工，规范工作程序，根据《广东省关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》（市***令第292号）、《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号）等文件规定，结合辖区实际，制定本办法。

　　第二条 罗湖区行政区域内按照棚户区改造政策实施的拆旧建新改造（以下简称棚户区改造）活动，适用本办法。

　　本办法主要适用于现状为国有居住用地及商住混合用地、规划功能以住宅为主导的旧住宅区。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，参照本办法实施。

　　第三条 罗湖区棚户区改造工作遵循以下原则：

　　（一）以人为本，公益为先

　　进一步完善城市功能，改善人居环境。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举。

　　（二）***主导，人才住房专营机构实施为主

　　***主导筛选项目，确认项目实施主体，开展规划、用地及建设审批等工作。

　　项目实施主体以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。项目实施主体负责征集意愿、编制规划、协商补偿、签订协议、拆除房屋、勘察设计、施工建设、工程管理、安置分房，以及项目监管协议约定的其他相关工作。

　　（三）规划***，统筹推进

　　***依据城市总体规划、土地利用总体规划等相关规划，制定全区棚户区改造近期规划及年度实施计划。合理筛选项目，安排项目实施次序，统筹实施，稳步推进。

　　（四）规范补偿，方式多元

　　全区棚户区改造采取***补偿、产权调换以及两者结合等多元化补偿方式，由权利主体自愿选择。

　　全区棚户区改造执行统一的棚户区改造项目搬迁安置补偿指导标准。***补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（深圳市令292号）的规定确定；产权调换标准为套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，泰兴市房产律师，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

　　第二章 职责分工

　　第四条 罗湖区棚户区改造工作***小组（以下简称区***小组），主要职责如下：

　　（一）审议区棚户区改造规范性文件；

　　（二）审议区棚户区改造近期规划；

　　（三）审议纳入区棚户区改造年度实施计划项目；

　　（四）审议棚户区改造项目实施方案；

　　（五）审议棚户区改造项目社会稳定风险评估报告；

　　（六）审议棚户区改造项目专项规划；

　　（七）对项目搬迁安置补偿方案进行备案；

　　（八）协调市相关职能部门协助配合；

　　（九）研究解决棚户区改造项目重大问题或疑难事项。

　　区***小组下设办公室（以下简称区棚户区改造办公室），设在区住房建设局，负责区***小组日常事务。

　　第五条 区棚户区改造办公室主要职责如下：

　　（一）统筹协调全区棚户区改造工作；

　　（二）起草区棚户区改造规范性文件；

　　（三）牵头编制区棚户区改造年度实施计划；

　　（四）受理、审查街道***棚户区改造项目申报及纳入棚户区改造年度实施计划的申请；

　　（五）编制棚户区改造项目实施方案；

　　（六）将棚户区改造项目年度实施计划、项目搬迁安置补偿方案和社会稳定风险评估报告，报市住房建设主管部门（下称市主管部门）备案。

　　第六条 区住房建设局是区棚户区改造主管部门，主要职责如下：

　　（一）核查棚户区改造项目范围内涉及的政策性房屋信息；

　　（二）核发项目实施主体确认文件，签订项目监管协议；

　　（三）对棚户区改造项目拆除工程进行备案，监督施工过程，对拆除情况进行确认；

　　（四）办理建设工程招***备案、施工许可，开展建设工程质量安全监管，办理竣工验收备案，接收、分配配建的人才住房和保障性住房等职能范围内事项。

　　第七条 区城市更新局主要职责如下：

　　（一）牵头编制区棚户区改造近期规划，提请区***小组审议；

　　（二）受理棚户区改造项目土地与建筑物信息核查申请；

　　（三）开展棚户区改造项目专项规划审查和报批；

　　（四）受理棚户区改造项目建设用地申请，核发建设用地批准文件和建设用地规划许可证、签订土地出让合同、核发建设工程规划许可证，开展项目规划验收等工作。

　　第八条 市规划国土委罗湖主要职责如下：

　　（一）协助开展棚户区改造项目土地与建筑物信息核查；

　　（二）将棚户区改造项目纳入年度城市建设与土地利用实施计划；

　　（三）受理建筑物命名申请。

　　第九条 区规划土地监察局（区土地整备中心）主要职责如下：

　　（一）结合行政征收工作，***开展棚户区改造项目公共利益性质论证；

　　（二）申请将棚户区改造项目纳入房屋征收年度计划；

　　（三）对建筑依法依规开展查处工作；

　　（四）对需要启动行政征收的棚户区改造项目，依程序报请区***实施行政征收；

　　（五）对启动行政处罚的棚户区改造项目建筑，依程序实施行政处罚。

　　第十条 区发展改革局主要职责如下：

　　（一）依申请开展棚户区改造项目核准、备案；

　　（二）制定区棚户区改造前期服务（意愿征集、编制搬迁安置补偿方案、民事协商补偿等）***指导价。

　　第十一条 区财政局负责做好棚户区改造经费保障工作。

　　第十二条 街道***主要职责如下：

　　（一）宣传、贯彻棚户区改造政策；

　　（二）调查辖区旧住宅区综合情况，筛选、申报棚户区改造项目；

　　（三）委托***机构对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施或地质灾害开展评估；

　　（四）申请将项目纳入棚户区改造年度实施计划；

　　（五）发布棚户区改造意愿征集公告，协助开展意愿征集；

　　（六）协助开展协商补偿工作，签订搬迁安置补偿协议；

　　（七）开展签约完成情况核实工作；

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《上海市实施lt;中华人民共和国土地管理法gt;办法》等有关规定，根据杨浦区人民杨府土征【1993】29号、上海市人民沪府土用（2001）第549号和沪府土用（2002）第480号批文，现将《征房屋补偿方案》公告如下：

　　一、本次征房屋补偿范围及门牌

334街坊四至范围：东至国京路、南至国华国际广场（原赣商集团，闸殷路2035号）、西至闸殷路、北至民壮路。336街坊四至范围：东至市光路、南至民壮路、西至闸殷路、北至（规划）殷高东路。337街坊四至范围：东至市兴路、南至民壮路、西至市光路、北至上海宝山电器厂（市兴路91号）。具体门牌号：闸殷村1-5号（连号）、8号、10号-15号、17号、20、24号、35号、37号、41号、50号、52号、56号、64号、70号、74号、76号、79号、80号、81号、83号、85号、87号、90号、99号、100号、102号、111号、130号；闸殷村180号（民京路180号）；民京路108号；民壮路4号、6号、12号、32号、34号、40号、41号、50号、52号、56号、58号、62号、64号、68号、70号、72号、74号；市京路245号；市兴路68-84号；市光路211号；等等。

　　二、适用的政策文件

1、上海市人民关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知（沪府发【2011】75号）

2、关于重新发布《关于贯彻实施lt;上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定〉的若干意见》的通知（沪规土资综规【2015】704号）

3、关于印发《关于进一步规范收集体土地房屋补偿工作的若干意见》的通知（沪规土资综规【2015】8号）

4、关于重新发布《上海市征房屋补偿争议协调和处理试行办法》的通知（沪规土资综规【2015】705号）

5、本市市、区相关***、规章和规范性文件。

　　备注：如有重新发布文件或替换文件，以新文件规定为准。

　　三、征房屋补偿实施单位

　　（一）征房屋补偿***实施单位：上海市杨浦区规划和土地管

　　（二）征房屋补偿具体实施单位：上海市杨浦区土地储备中心

　　（三）征房屋补偿受托实施单位：上海市杨浦第房屋征收服务事务所有限公司

　　四、居住房屋补偿方式及内容

　　（一）居住房屋补偿方式：产权房屋调换和***补偿

　　（二）居住房屋补偿金额的计算方法：

　　居住房屋的补偿金额=（房屋建安重置结合成新单价＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×房屋建筑面积。

1、房屋建安重置结合成新单价由区土地储备中心委托具有相应资质的估价机构评估，评估时点为本方案公告之日。

2、本征房屋补偿范围所属区域的新建多层商品住房建筑面积的土地使用权基价为43000/平方米。

3、本征房屋补偿范围所属区域的价格补贴公式为：（房屋建安重置结合成新均价 同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价）×30％。

　　房屋建安重置结合成新均价=被征房屋补偿范围内的房屋建安重置结合成新总价÷原房屋总建筑面积

　　房屋建安重置结合成新均价标准，由评估机构在评估后计算得出，由区土地储备中心在征房屋补偿范围内公布。房屋建安重置结合成新单价经复核、鉴定后有变动的，房屋建安重置结合成新均价不受其影响。

　　（三）征房屋补偿的房屋建筑面积确定、计户标准及签约主体

1、征房屋补偿的房屋建筑面积的确定

　　征房屋补偿的房屋建筑面积的确定以合法有效的房地产权证、宅基地使用证、相关建房批准文件(以下简称证书)所记载的建筑面积为准。

　　经批准建造的房屋原则上不应转让、赠与。曾经转让、赠与房屋的宅基使用人或者房屋所有人在计算征房屋补偿费用时予以核减，房产***律师，核减的建筑面积以交易时记载的面积为准。

2、征房屋补偿的计户标准及签约主体

　　征房屋补偿应当以合法有效的证书计户，同一家庭成员持有多份证书的合并计户；部位、面积有重复的，房产律师***，以后取得的为准，但不得重复计算。

　　由上海市杨浦区土地储备中心、上海市杨浦第房屋征收服务事务所有限公司与宅基地使用人或房屋所有权人[以下简称被补偿人（户）]，按户签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。

　　（四）已批未建的居住房屋补偿

　　本方案公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿；建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。

　　本方案公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房、已自行拆除的旧房，不得给予土地使用权基价补偿和价格补贴。

　　（五）本地块原当地农村村民可建未建建筑面积的补偿

　　经五角场镇人民审核符合本地块农村村民住房建设申请条件的原当地农村村民，原房屋建筑面积人均低于25平方米的部分（即为可建未建面积），按土地使用权基价和价格补贴给予补偿。

　　可建建筑面积的认定，应由具备条件的原当地农村村民提出申请，五角场镇人民按照《征房屋补偿人口认定办法》及原当地农村村民住房建设标准进行审核，并在征范围内公示，公示期不得少于7日，公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由五角场镇人民出具认定证明。

　　（六）本地块非原当地农村村民居住困难面积的补贴

　　经五角场镇人民审核认定为非原当地农村村民，原房屋建筑面积人均低于15平方米的部分（即为居住困难补贴面积），按土地使用权基价和价格补贴给予补贴。

　　居住困难面积的认定，应由非原当地农村村民提出申请，五角场镇人民按照《征房屋补偿人口认定办法》及居住困难面积标准进行审核，并在征范围内公示，公示期不得少于7日，公示期满无异议，或虽有异议，但经复核符合条件的，由五角场镇人民出具认定证明。

　　（七）被补偿户的托底面积补贴

　　经审核，被补偿户的可建未建面积、居住困难补贴面积相加后低于15平方米的，托底补足至建筑面积15平方米，该部分托底面积按土地使用权基价和价格补贴给予补贴。

　　（八）人口认定办法

　　征房屋被补偿人口认定办法由五角场镇人民公布并解释。

　　五、征居住房屋自购房奖励及房屋产权调换（购房）原则

1、征居住房屋自购房奖励

　　对选择***补偿且不再调换或购买本基地提供的任何产权调换房屋的被补偿户，按原房屋建筑面积奖励每平方米25000元，每户自购房奖励低于600000元的，按600000元计。如原房屋建筑面积小于可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积，则按可建建筑面积、居住困难面积相加后的建筑面积计算自购房奖励。

2、征居住房屋产权调换房屋的地点及价格

　　杨浦区殷行路718弄（均价50800元/平方米）、民京路658弄（均价54500元/平方米）、包头南路588弄（均价61200元/平方米）、296街坊安置房项目（均价59900元/平方米）；浦东新区民乐基地（均价15200元/平方米）、曹路基地（均价19200元/平方米）；奉贤区南桥基地（均价14300元/平方米）。

　　（产权调换房屋的详细地址及房屋价格以基地公示为准）

本地块房屋征收范围内，产权人或公有房屋承***为企***的工厂、办公楼、商铺、公共设施等非居住房屋的征收补偿，适用本办法。

一、房屋建筑面积、房屋用途的认定和处理

企***房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经房地产登记的房屋的建筑面积，以规划土地批准文件记载的建筑面积为准；实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

企***房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经房地产登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，房产***补偿律师，不得按照改变后的用途进行补偿。

二、房屋的补偿标准

（一）房屋市场价格补偿

房屋评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。征收执行***规定租金标准的公有出租房屋，对公有房屋承***的补偿金额计算公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积×80%。

（二）设备搬迁和安置费用补偿

设备搬迁是指经清理拆卸、包装运输、调试后可***并继续使用的设备。除本款下列明确补偿的标准外，有需要补偿情形的，补偿费用由房地产估价机构评估确定。

1、空调移机费：400元/台

2、电话移机费：140元/台

3、热水器移装费：300元/台

4、宽带移装费：90元/台

5、有线电视移装费：330元/台

6、管道煤气移装费：200元/台

（以上均凭购买、办理）

（三）无法***使用的设备按重置价格结合成新结算费用的补偿

无法***使用的设备是指房屋征收决定公告之日前已合理置于房屋征收范围内，并在对应企***的会计报表的资产明细账目登记的设备。重置价格是指评估时点于公开市场重新购买该全新状态机器设备的市场价格或重新生产该机器设备的重置成本。有需要补偿情形的，补偿金额由房地产估价机构评估确定。

（四）停产停业损失补偿

停产停业损失是指被征收人、公有房屋承***在签约、搬迁期间因停产停业造成的经济损失。补偿标准按照被征收房屋房地产市场评估价的10%确定。具体公式为：被征收房屋的房地产市场评估单价×10%×被征收房屋的建筑面积。

被征收人、公有房屋承***认为其停产停业损失超过被征收房屋市场评估价10%，并选择房地产估价机构评估的，停产停业损失补偿的计算公式为：前3年效益÷3×停产停业期限。前3年效益由房地产估价机构根据企业实际***情况，结合所在行业的特点进行评估。停产停业期限根据企***实际停产停业时间确定，***长不超过1年。房屋征收决定作出后，企***在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。

三、早签早搬奖励标准

被征收人、公有房屋承***在规定期限内签约、搬迁的，给予搬迁奖励。奖励标准不超过被征收房屋房地产评估价的5%。具体公式为：

被征收房屋建筑面积小于200㎡（含）的，按被征房屋房地产市场评估单价×5%×被征房屋建筑面积；被征收房屋建筑面积大于200㎡的，大于200㎡以上部分，按被征房屋房地产市场评估单价×3%×（被征收房屋建筑面积－200㎡），合并计算。

区人民作出补偿决定，或被***强制执行的，被征收人、公有房屋承***不享受早签早搬奖励。

四、签约搬迁补贴标准

（一）搬场费用的补贴

按照被征收房屋建筑面积确定。具体公式为：15元/㎡×被征收房屋建筑面积。补贴不足1，000元，按1，000元计。

（二）装饰装修费用补贴

按照被征收房屋建筑面积确定。具体公式为：1，000元/㎡×被征收房屋建筑面积。被征收人、公有房屋承***认为其装饰装修费用超过1，000元/㎡，并选择房地产估价机构评估的，可由房地产估价机构评估确定；如评估价格低于1，000元/㎡的，按评估价格进行补偿。

（三）未认定建筑面积残值补偿

未经房地产登记且未经规划土地部门批准建造的房屋的建筑面积，未经认定为建筑的，给予残值补偿。残值补偿的计算公式为：600元/㎡×测绘建筑面积。被征收人、公有房屋承***有异议的，按造价的残值评估价进行补偿；如残值评估价低于600元/㎡的，按残值评估价进行补偿。