土地打官司律师-土地律师-徐州律师

***中，拆赔比一直是业主***关心的问题，一直以来，深圳的拆赔比不少在1:1.3左右，甚至特殊的拆赔比能达1:1.4！但这样的拆赔比可能将成为历史！

近日，南山发布棚改细则意见稿，拆赔比明确“限高”，1:1.2，随着赔付标准的规范化，对于认为***补偿不多，想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……

南山区住建局发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》（以下简称意见稿）意见的通告，公开征求有关单位和社会各界人士的意见。

意见稿指出：

1、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；

2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

除此之外，意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、***安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。

- 划*** -

1、明确棚改政策适用范围，即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造；另外，因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，五常律师，可以参照该《实施细则》规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

值得注意的是，无法***进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

2、老旧住宅区申报棚改，需符合使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，使用功能不齐全，配套设施不完善以上三个条件之一；

不满年限20年需鉴定属《***房屋鉴定标准》危房等级D级，方可申报。

3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构（人才安居集团），也可通过招标等方式确定；

4、改造意愿征集期限原则上为90日，***长不超过180天，即半年内完成。

意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止。

5、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。

6、***补偿签约期原则上为120日，***长不超过180日。

协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划。

另外，达不到签约率95%，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局依法实施房屋征收。

- 南山棚改工作流程 -

（一）项目申报与初步审查阶段

1、街道***自行***或委托***机构，对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。

2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道***在综合情况调查的基础上，选取实施条件成熟的老旧住宅区，编制综合情况报告，报区棚改办。

3、区棚改办自受理街道***申报起，原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的，退回申请，告知原因。

2、街道***将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告，一并提交区棚改办，由区棚改办报区***小组审议。

3、经区***小组审议通过的，街道******项目实施主体，在项目现场发布意愿征集公告，开展意愿征集工作。

4、意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。

5、区棚改办***项目实施主体委托***机构，编制项目专项规划，并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后，将项目专项规划在我市主要媒体、网站、项目现场进行不少于30日的公示。

6、街道***委托***机构或***项目实施主体，土地赔偿律师，编制项目搬迁安置补偿方案。

7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划，一并报区***小组审议。

（四）项目计划与规划阶段

1、经区***小组审议通过后，街道办将社会稳定风险评估报告报区***委备案；区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划，并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。

2、经区***小组审议通过的项目专项规划，由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划会建筑与环境艺术会审批。

3、审批通过的项目专项规划，由区棚改办***项目实施主体在项目现场公告，或以其他方式通知被搬迁人，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

4、项目专项规划审批通过后，区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。

（五）搬迁安置补偿签约阶段

1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道***事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

2、协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划，但确需改造的除外。确需改造的，土地律师咨询，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。

3、协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局（区土地整备局）依法实施房屋征收。涉及行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

4、补偿协议签订完成后，项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜，完成收楼、***补偿费用等相关工作。

5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案，***施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除，按照深圳市、南山区相关政策规定执行。

6、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

（六）建设实施与后续阶段

1、项目实施主体按照区城市更新局（区土地整备局）、区住房建设局等部门相关规定，依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批，申请办理建设工程竣工验收备案等。

2、项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定，***开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。

目前，惠城区有145宗征***项目陆续推进，其中很多都是和民生息息相关的工程项目。为了如期推进工程建设，惠城区于7月8日启动征*** “攻坚月”活动，活动为期两个月。

昨日，该区召开征***

“攻坚月”活动加温会。记者获悉，“攻坚月”活动启动以来，全区首批重推进的20宗征拆项目，除惠城区高新科技产业园三栋中心园二期建设项目以外，其他19项全是路、桥等民生工程。据悉，20宗项目已完成或基本完成的有13项（道路项目），其他项目完成任务过半以上。

河南岸6条连接路项目20日前完成征拆

惠城区委副书、区长林利育介绍，“攻坚月”活动期间，惠城区围绕“扫—突—攻—围”的工作方法，积极推进项目征拆和建设：“扫”，即扫除一批未完成的项目，完成一项，交地一项；“突”，即突破个别大的、难的项目，以此带动其他项目；“攻”，即对所有项目整体攻坚；“围”，即对***后剩下的“硬骨头”，举全镇（街道）甚至全区之力统筹合围。

在“攻坚月”活动中，河南岸街道共有6条连接路的***任务，是惠城区征拆任务***为繁重的镇（街）之一。

“‘征’首先要‘征心’，要用自己的公心、真情以及亲和力去取得群众的支持。”河南岸街道办负责人说，街道办充分发挥村组干部的人缘优势，让群众充分认识到连接路项目给群众增效、增收等方面带来的好处，使原本很有可能成为“难通户”的权利人配合搬迁腾空，有力推进了工作开展。

如在河南岸21号小区项目征拆过程中，有1户83岁的***户老人提出有住房困难而不愿搬迁。为此，村组干部及征办工作人员耐心细致地与其沟通协调，其***终答应搬迁。该征拆户于7月22日在工作人员的帮助下冒雨搬迁腾空，给其他权利人起到了良好的示范作用，实现“突破一个带动一帮”，对马庄村征***工作产生了积极影响。

据了解，河南岸街道6条连接路项目在本月20日前可基本完成征拆工作，成为该区“攻坚月”征拆工作推进***快的街道。

建立市区征***快审快办制度

目前，惠城区征拆“攻坚月”活动剩下不到一个月的时间，已进入***后攻坚冲刺阶段。林利育提出，这次攻坚行动将实现“四个一批”，即全启动一批、加快推进一批、突破扫尾一批、清理整治一批。

为此，惠城区打出了征拆“组合拳”。记者获悉，该区将推动出台《征***统一补偿安置实施方案》。惠城区***办有关负责人介绍，该区国有、集体土地上房屋***项目多、任务重。

为解决现行的“一个项目一个方案上报审批”耗时长、影响征拆进度的问题。该区和市国土资源局分别起草了

《国有土地上房屋征拆统一补偿安置实施方案》、《集体土地上房屋征拆统一补偿安置实施方案》，作为该区范围内的所有征拆项目，开展土地征收征用、盘整补偿和地上房屋、附着物（构筑物）征收补偿以及清拆、安置等各项工作的统一版本。

“目前，上述两个方案已上报市***，我们多次协调市有关部门加速办理，力争早日出台实施。”该负责人说，待方案出台后，各征收***项目将统一按方案的原则办理，不再针对每个项目单独拟定工作方案、补偿安置方案上报市***审批，可大大节省时间、精力，有效提高工作效率。

同时，惠城区还将开通征拆工作“绿色通道”，建立惠城区***、市国土资源局征***快审快办制度。这是优化征***审批程序，缩短工作时限的又一创举，土地打官司律师，目前该制度正在修订审批中。

根据该制度有关规定，接下来将由惠城区***、市国土资源局分管***牵头，成立专门工作组，针对征***涉及国土部门的征公告、放桩定界、地形测绘、信息出图、资金拨付、补偿审批、土地权属划分、评估结果审核等程序，逐项明确具体经办单位、办理时限、办理要求；对快审快办工作中遇到的重难点问题，工作组每两周定期碰头进行研究商议，确保及时解决。

第三章 ***补偿方案 3.1 【***补偿】被征收人选择房屋***补偿的，本征收房屋的补偿金额，由县房屋征收办协同本征收人选定具有相应资质的房地产评估机构由被征收人选定的候选房地产评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房【2011】77号)及河源市区房屋征收相关规定进行评估确定。

选择***补偿的，补偿费在签订补偿协议之日起5个工作日内***50%补偿款，被征收人必须在7天内搬迁完毕、腾空房屋；房屋搬迁腾空后5个工作日内再***50%补偿款。已作补偿的建（构）筑物及附属物归***所有，被征收人不得毁坏和自行拆除(房屋征收实施单位同意的除外)。3.2 【其他补偿、补助费用】3.2.1 临时建（构）筑物及地上附着物以不重复补偿为原则，房屋以外的构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予***补偿。3.2.2 室内装饰装修被征收房屋室内装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符，按照评估公司现场评估为准。3.2.3 三线一管迁移费被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等，按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费的管道燃气、自来水，按照价格主管部门规定的现行的费用给予补偿。3.2.4 搬迁费因征收房屋造成搬迁的，给予被征收人按房屋建筑面积一次性***每平方米20元的搬迁费。3.2.5 临时安置费被征收人选择***补偿的，给予被征收人一次性***12个月每人每月200元的临时安置补偿费。3.2.6 停产、停业补偿费对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构评估确定。对评估结果有异议的，可以按照《河源市关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》（河府【2017】44号）第二十二条相关规定申请复核、鉴定。

（1）房屋被征收前的效益。

①被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的，效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。

②被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明（含完税凭证不能反映停产停业损失）或者无法核算税后利润的，效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。对于营业面积在100平方米（含本数）以内的小型商铺（不含农家乐、工厂、洗车场等），根据实际情况按照建筑物内营业面积（厨房、卫生间、仓库除外）以不超过每月每平方米100-300元给予补偿。

（2）给予停产停业损失补偿应当同时符合以下条件：①经国土资源、规划、建设等部门认定为合法的建筑（认定为建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿）；②具有合法有效的工商营业执照、税务登记证以及其它有关许可；③作出房屋征收决定前实际正在经营，因征收房屋造成了停产停业损失。

（3）停产停业期限。停产停业期限的确定，选择***补偿的按6个月计算，一次性***。

3.2.7　经批准开办的养殖场及其它生产性用房按市场建筑成本实行***补偿，造成停业停产损失的，根据实际情况按建筑面积每平方米100-300元的标准一次性补给。

3.2.8 无合法产权证明且经国土资源、规划、建设部门认定为“一户一宅”之外的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由国土资源、规划、建设等职能部门以及镇***按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。

3.2.9 生产设施用房以及“一户一宅”之外的房屋（祖屋除外），如无法提供合法建房手续，必须在接到***发出处理通知一个星期内与征收实施单位协商处理完毕，逾期不得享受一切奖励政策。

3.2.10 老宅基础按建筑成本只作***补偿。

3.2.11 被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋所有权证书和房屋登记簿的记载为准。未记载用途的，由房产登记机构依据规划部门提供的合法有效文件进行确认。被征收人有证据证明房屋所有权证书和房屋登记簿记载的建筑面积有误的，应当在房屋征收决定公告发布之日起15日内向房屋征收部门提出申请，由房屋征收部门委托具有相应资质的房产测绘机构对房屋的实际合法建筑面积进行测量，并出具测量结果报告，房屋建筑面积以测量结果报告为准。

3.2.12 征收设有***权、被查封及扣押的房屋，按照***有关的***、***执行。

3.2.13 被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等，按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;被征收人自费的管道燃气、自来水，按照价格主管部门规定的现行的费用给予补偿。

第四章 产权调换方案 4.1【产权调换】根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（令2011第590号）及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府〔2017〕44号)等******的有关规定。房屋征收实施单位应提供相应数量的产权调换回迁安置地(以下简称回迁地)供被征收人进行产权调换。经界定部门界定为住宅的按被征收房屋的占地面积按1:1比例进行调换。以不重复补偿为原则，房屋以外的临时建（构）筑物及地上附着物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予***补偿。本次房屋产权调换在改造范围内集中回迁安置点（具体位置根据规划设计决定），调换回迁地为期地，在未落实安置地过程中，征收人***被征收人过渡安置费用。

安置地选择按先签订协议先选的原则。房屋征收实施单位将安置地的规划情况以及安置方案、择房图表等张榜公布，并按先签订协议先选的原则选定安置地，征收单位接受被征收人咨询、监督。

安置地分户原则：本地村（居）民根据簿登记内容，县***发布房屋征收决定公告之日子、女满法定结婚年龄为一个自然户，夫妻不得另行分户；非本地村民不实行分户。

安置地由房屋征收实施单位负责、集中办理、时间：安置地交付之日起18个月内办理好不动产权证，费用由户主负责。

置换面积处理办法：安置地面积与折算后补偿面积按1∶1进行调换，每户超面积安置不得超过按比例调换面积的20%。安置地面积超过折算后补偿面积10平方米以内的，按成本价结算差价;超过10平方米的部分，按市场评估价结算。安置地面积不足折算后补偿面积的部分，按成本价结算差价补给被征收人。并与被征收人计算、结清被征收房屋面积与用于产权调换回迁地面积的差价，按多还少补原则执行。（具体价格由实施单位制定）

产权有争议的房屋处理办法：

按标准算清补偿费后，争议部分协商解决，协商无果时，由******依法裁决。

4.2【其他补偿、补助费用】4.2.1 临时建（构）筑物及地上附着物以不重复补偿为原则，房屋以外的构筑（附着）物已通过本方案的有关规定获得补偿的，不再补偿；未获补偿的，按照重置价评估给予***补偿。

4.2.2 室内装饰装修

被征收房屋室内装修装饰费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。若装修档次不符，按照评估公司现场评估为准。