东台市养殖场***-拆养殖场补偿标准-养殖场***补偿律师

***中，拆赔比一直是业主***关心的问题，一直以来，深圳的拆赔比不少在1:1.3左右，甚至特殊的拆赔比能达1:1.4！但这样的拆赔比可能将成为历史！

近日，南山发布棚改细则意见稿，拆赔比明确“限高”，1:1.2，随着赔付标准的规范化，对于认为***补偿不多，想通过不肯迁走而取得更符合自己的利益的“钉子户”来说已经没有意义了……

南山区住建局发布关于《深圳市南山区棚户区改造实施细则（征求意见稿）》（以下简称意见稿）意见的通告，公开征求有关单位和社会各界人士的意见。

意见稿指出：

1、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；

2、奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

除此之外，意见稿对职责分工、项目申报与初步审查、意愿征集、项目立项门槛、***安置补偿签约、实施主体确认等多方面进行明确规定。

- 划*** -

1、明确棚改政策适用范围，即老旧住宅区以及与其相邻的小面积非住宅类宗地拆旧建新改造；另外，因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，可以参照该《实施细则》规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。

值得注意的是，无法***进行改造的零散老旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

2、老旧住宅区申报棚改，需符合使用年限在20年以上，且存在住房质量、消防等安全隐患，使用功能不齐全，配套设施不完善以上三个条件之一；

不满年限20年需鉴定属《***房屋鉴定标准》危房等级D级，方可申报。

3、棚改项目实施主体可直接委托人才住房专营机构（人才安居集团），也可通过招标等方式确定；

4、改造意愿征集期限原则上为90日，***长不超过180天，即半年内完成。

意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止。

5、***安置补偿标准全市统一，依据产权调换标准按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2；奖励被搬迁人每套住房增购不超过10㎡的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，不超过被搬迁房屋类似房地产的市场价格。

该《实施细则》主体内容与今年深圳新出台的《深圳市关于加强棚户区改造工作的实施意见》一脉相承。

6、***补偿签约期原则上为120日，拆养殖场律师，***长不超过180日。

协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划。

另外，达不到签约率95%，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局依法实施房屋征收。

- 南山棚改工作流程 -

（一）项目申报与初步审查阶段

1、街道***自行***或委托***机构，对辖区内老旧住宅区开展综合情况调查。

2、棚户区改造项目实行常态化申报。由街道***在综合情况调查的基础上，选取实施条件成熟的老旧住宅区，编制综合情况报告，报区棚改办。

3、区棚改办自受理街道***申报起，原则上在30个工作日内完成审查。不符合条件的，退回申请，告知原因。

2、街道***将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿标准、项目实施方案、项目概念规划及项目社会稳定风险评估报告，一并提交区棚改办，由区棚改办报区***小组审议。

3、经区***小组审议通过的，街道******项目实施主体，在项目现场发布意愿征集公告，开展意愿征集工作。

4、意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。意愿征集期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数达到总数量95%的，原则上继续实施，养殖场***补偿标准，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。

5、区棚改办***项目实施主体委托***机构，编制项目专项规划，并将项目专项规划成果报区城市更新局(区土地整备局)审查。区城市更新局(区土地整备局)审查通过后，将项目专项规划在我市主要媒体、网站、项目现场进行不少于30日的公示。

6、街道***委托***机构或***项目实施主体，编制项目搬迁安置补偿方案。

7、区棚改办将意愿征集情况报告及相关证明材料、搬迁安置补偿方案、项目专项规划公示期满收集的意见及其处理情况连同项目专项规划，一并报区***小组审议。

（四）项目计划与规划阶段

1、经区***小组审议通过后，街道办将社会稳定风险评估报告报区***委备案；区棚改办将项目纳入区棚户区改造年度计划，并连同项目社会稳定风险评估报告、搬迁安置补偿方案一并报市主管部门备案。同时纳入其他相关实施计划。

2、经区***小组审议通过的项目专项规划，由区城市更新局(区土地整备局)报市城市规划会建筑与环境艺术会审批。

3、审批通过的项目专项规划，由区棚改办***项目实施主体在项目现场公告，或以其他方式通知被搬迁人，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据。区城市更新局(区土地整备局)依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

4、项目专项规划审批通过后，区棚改办与项目实施主体签订项目监管协议。

（五）搬迁安置补偿签约阶段

1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，项目实施主体适时启动搬迁安置补偿签约工作。街道***事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。

2、协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物未达到总建筑面积95%，或同意改造的被搬迁人数量未达到总数量95%的，原则上项目终止，调出年度计划，但确需改造的除外。确需改造的，由街道办自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。协商补偿期满，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，原则上继续实施，但因故需要终止的除外。因故需要终止的，由项目实施主体向街道***提出终止申请，或街道***自行提出终止申请，经区棚改办审核后，报区***小组审议。

3、协商补偿期满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确的，经区***小组确定继续实施的项目，可以根据公共利益的需要，报区***审批后，由区城市更新局（区土地整备局）依法实施房屋征收。涉及行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。

4、补偿协议签订完成后，项目实施主体适时启动房屋搬迁事宜，完成收楼、***补偿费用等相关工作。

5、项目实施主体向区住房建设局申请房屋拆除工程备案，***施工单位完成建筑物拆除。对涉及依法实施房屋征收的房屋拆除，按照深圳市、南山区相关政策规定执行。

6、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记中心申请办理与安置补偿协议相对应的产权证书注销登记。

（六）建设实施与后续阶段

1、项目实施主体按照区城市更新局（区土地整备局）、区住房建设局等部门相关规定，依程序申请办理《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》、签订土地使用权出让合同、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可审批，申请办理建设工程竣工验收备案等。

2、项目竣工验收备案后，项目实施主体根据项目监管协议、项目搬迁安置补偿方案、搬迁安置补偿协议等相关规定，***开展安置分房、办理产权登记、移交配建的公共配套用房、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房等相关手续。

　依据《广东省关于阳江市阳东区2017年度第十七批次城镇建设用地的批复》（粤府土审（01）〔2018〕132号），同意我市征收位于阳东区北惯镇平地经济联合社属下的集体土地，合计0.1826公顷，作为阳江市阳东区城镇建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条和《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十二条等有关规定，现将征收土地和补偿安置方案等有关事项公告如下：

　　一、建设用地项目名称：阳江市阳东区2017年度第十七批次城镇建设用地。

　　二、征收土地位置：阳江市阳东区北惯镇平地经济联合社地段的集体土地（具体以红线图为准）。

　　三、被单位及面积：阳江市阳东区北惯镇平地经济联合社属下的集体土地共0.1826公顷。

　　四、被征土地补偿、安置补助标准按《广东省国土资源厅关于印发广东省补偿保护标准（2016年修订调整）的通知》（粤国土资规字〔2016〕1号）执行。其中，养殖水面59.4万元/公顷。青苗及附着物补偿费仍参照《阳江市关于印发〈阳江市市辖区征收土地青苗及附着物补偿规定〉的通知》（阳府〔2012〕118号）的有关标准执行。

　　五、被征用土地所涉及的农业人员安置办法：发放土地补偿和安置补助费。

　　六、请被范围内的土地所有权人、使用权人在本公告发布之日起15天内，持土地权属证书或其它有关证明材料，到阳江市阳东区北惯镇平地经济联合社办理补偿登记。不按规定办理登记的，不列入补偿范围，请互相转告。

　　公告发布后，被单位和个人抢栽抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

　　七、对补偿、安置标准有争议的，由县级以上协调，协调不成的，由批准征收土地的

裁决。补偿安置争议不影响征收土地方案的实施。

　　八、本《公告》自发布之日起，公告期限为30天，被征收土地所有权人及相关权利人可以自公告期限届满之日起60日内就粤府土审（01）字〔2018〕132号批复向省申请行政复议。

近年来，福田区城市更新工作虽取得一定进展，但仍然存在一些问题。许多已立项或规划已批的项目依然遇到老三难问题“拆不动、赔不起、玩不转”，导致项目长期无法推进；在项目搬迁补偿活动中，搬迁人和权利主体矛盾重重，迟迟无法达成搬迁补偿协议；许多已立项更新单元范围内物业均存在安全隐患，但仍在居住或营业等问题，都需要亟待***部门制定相应的规则予以规范。

该《意见》的出台，可以藉由在城市更新单元计划管理、规范和促进城市更新搬迁补偿行为、城市更新单元范围内物业管理、建立城市更新诚信管理体系等方面约束，从而整体上促进福田区城市更新工作驶入“快车道”。

- 划*** -

一、优先推进产业片区转型升级，定期开展计划清理

1、明确优先推进有助于福田区***产业片区转型升级、落实急需建设的公共服务设施等情形的更新项目；

旧住宅改造依旧坚持由***主导，不允许市场主体擅自进驻成片旧住宅区开展意愿征集、补偿签约等活动。

2、明确对于已列入城市更新计划的旧住宅区，自该《意见》施行之日起3个月内，申报主体向区城市更新主管部门报送搬迁补偿谈判工作方案，明确搬迁补偿谈判工作进度；

例如，已列入更新单元计划的旧住宅项目都在2010年首批列入计划的项目，养殖场***补偿律师，都陷入搬迁补偿的僵局中长期无法推进。

搬迁补偿谈判工作方案有利于主管部门对项目的进一步了解，同时对项目的搬迁补偿谈判工作有一个预期，工作方案本身对于市场主体也是一个监督和承诺，有利于倒逼市场主体加大项目推进力度，泊头养殖场***，如确实通过市场化更新仍无法推进，则需要按程序调出更新计划。

3、该《意见》施行后，城市更新单元计划申报主体在进行意愿征集时，建议并鼓励在更新意愿证明文件中明确搬迁人、房屋搬迁补偿方式、补偿标准；

4、定期开展更新计划清理，对《意见》施行前已列入更新计划的项目***核查，并按程序进行清理；

5、鼓励和支持有资本、经验、信誉的大型品牌开发商参与福田城市更新工作。

二、规范城市更新搬迁补偿行为秩序

1、辖区街道办及有关部门应当***社区、搬迁人和权利主体共同搭建搬迁补偿谈判促进平台；

2、鼓励搬迁人与 权利主体引入仲裁机构、调解机构、行业***等***第三方参与搬迁谈判，妥善协调、处理谈判争议或***事项，提升搬迁谈判效率；

3、要求搬迁人和权利主体遵循公平合理、价格公允、依法合规的原则共同协商搬迁补偿方案。规范搬迁补偿市场秩序。

三、加强更新范围内物业管理，排除安全隐患

1、对于存在重大隐患，但拒不整改或整改后不符合安全要求，且不签订搬迁补偿安置协议的权利主体，由街道办依法加大查处力度，造成安全事故的，依法追究***责任。

2、出租屋存在重大隐患的，有关部门依法查处，有人员居住其中的，由街道办依法清理。权利主体完成房屋整改并报街道办备案后，方可继续出租房屋。

3、城市更新单元列入计划后，禁止在***监管区域内加建、改建或扩建建筑物。违反规定的，***将依法进行查处、清理、拆除。

四、建立城市更新诚信管理体系

城市更新参与主体诚信档案：建立健全各市场主体参与城市更新全流程的行为***记录，结合******行档案，建立城市更新参与主体诚信档案，相关部门在城市更新业务办理中作为重要考量因素。

同时，诚信档案将报市规划国土委备案，并通报其他各区城市更新主管部门参考。

五、该《意见》明确自2018年7月10日起施行，试行时间三年。相较于5月份发布的征求意见稿取消了对实施主体注册地的要求。