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一、征收与补偿的***和政策依据

　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国令第590号）

　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民令第71号）

　　3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）

　　4、《关于贯彻执行lt;上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则gt;若干具体问题的意见》（沪房管规〔2012〕9号）

　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市〔2013〕7号）

　　7、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发〔2012〕73号）

　　8、《关于公有居住房屋承***户迁离本市或***的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规征〔2013〕9号）

　　9、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）

　　10、其他相关***和规范性文件

　　二、征收目的

　　为了维护公共利益，改善该地块居民的生活居住条件，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该地块。

　　三、旧区改造征收范围

　　东至:长宁路676号，南至:长宁路，西至：长宁路678弄围墙，额尔古纳市***律师，北至:长宁路678弄20号。

　　门牌号码：长宁路678弄2、3、5、7、9、11号。

　　四、被征收房屋建筑面积的认定办法

　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型

公寓

***住宅(花园住宅)

新里住宅

新工房(有电梯、成套)

新工房(无电梯、成套)

新工房(无电梯、不成套)

“两万户”新工房

旧里住宅

简屋

换算系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

　　2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

　　征收部门、被征收人、公有房屋承***对被征收房屋类型有异议的，可以向上海市房屋科学研究院书面申请鉴定。

　　五、关于非居住房屋的认定

　　1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

　　2、公有房屋承***与公有房屋出***签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

　　3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

　　4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，商铺***补偿律师，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

　　5、非居住房屋建筑面积的认定

　　经有关部门批准合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同，居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定；

　　在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定，无法确定营业面积的，商品房***律师，按被征收房屋建筑面积的50%认定。

　　六、征收补偿计户标准

　　被征收人、公有房屋承***以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

　　被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承***以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承***为准。

　　七、居住房屋补偿方式、标准和计算方法

　　1、补偿方式：

（1）***补偿

（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承***可用***补偿金额购买基地提供的产权房。

　　2、本基地补贴系数标准为：30%

　　3、本基地套型补贴面积

旧式里弄房屋、简屋以其他非***成套独用居住房屋：每证补贴15平方米建筑面积。

4、被征收房屋的补偿金额

　　（1）私有居住房屋：

　　被征收居住房屋补偿金额=评估价格 价格补贴 套型面积补贴

　　（2）公有居住房屋：

公有房屋承***的补偿金额=评估价格×80% 价格补贴 套型面积补贴；

执行***规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%。

　　（3）执行***规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承***的补偿金额计算方式为：评估价格×80% 价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄的房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，门脸***律师，增加套型面积补贴。

　　（4）非居住房屋：

私有非居住房屋：被征收非居住房屋补偿金额=评估价格×100%；

公有非居住房屋：公有房屋承***的补偿金额=评估价格×80%。

　　（5）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：

评估价格：

　　评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

　　被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地评估均价计算

　　评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

　　价格补贴：

　　价格补贴=本基地评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

　　套型面积补贴：

　　房屋征收补偿协议生效后，凡在规定签约期限内签订房屋征收补偿协议的居民户，以30天计息，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以***同期半年期贷年利率的标准计息（具体以公告为准）。

　　10、户迁离奖

　　①选择***补偿的被征收人、公有房屋承***，自搬离原址6个月内户全部迁出原址，每证给予10000元。

　　②选择购买产权调换房的被征收人、公有房屋承***，产权调换房办理产证之日起6个月内户全部迁出原址，每证给予10000元。

根据《中华人民共和国土地管理法》第48条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条和《广东省实施lt;;中华人民共和国土地管理法gt;;办法》的有关规定，经省同意，省国土资源厅以粤国土资（建）字[2015]879号批准的《征收土地方案》，我局会同有关部门拟定了《征补偿安置方案》。现将《征补偿安置方案》内容和有关事项公告如下：

一、被征村（组）、面积及位置

中山市板芙镇广福村孖冲北组经济合作社农民集体土地14.9112公顷，其中水浇地0.5961公顷，坑塘水面4.9132公顷，可调整坑塘水面9.4019公顷，位于板芙镇广福村，具体位置见附图。

二、土地补偿安置费、青苗及地上附着物补偿标准

（一）土地补偿费和安置补助费标准：水浇地按131万元/公顷补偿，坑塘水面和可调整坑塘水面按94.3万元/公顷补偿。

（二）青苗补偿标准：不计青苗补偿。

征补偿总额为1428.0019万元。

三、农业人口安置方法：按《中华人民共和国土地管理法》第47条规定的方法落实安置，所需费用已包含在土地补偿费和安置补偿费中。

四、补偿款***方式

上述涉及的补偿款以转账方式***到被征村（组）、地上附着物和青苗所有权人名下的账户。

五、被征收土地四至范围内的农村集体经济***、地上青苗及附着物所有权人对本方案内容如有不同意见的或者要求举行听证会的，请于本公告发布之日起10个工作日内持土地权属证书、承包合同、租赁合同及等以书面形式向我局提出申请。农村集体经济***提出申请的，可由其责任人或由该***委托的3—7人以书面形式向我局提出申请。委托申请的，需提供相关委托证明文件。（受理时间：上午8:30—12:00，下午2:30—5:30）

六、本方案在征求意见后，报中山市批准***实施。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条的规定，对批准后的《征补偿安置方案》有争议，不影响***实施。

广州市搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被***人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果***人提供周转房，则无需***临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%

三、广州市停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

四、广州市***补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地***出具的标准确定;公摊补助针对所有被***人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各***人鼓励被***人及时***而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

五、广州市房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收***时出具的补偿标准为准。

广州市城中村改造***补偿

城中村改造是***近几年***倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其***与国有土地上房屋征收***、农村集体土地征收***有本质区别。城中村改造***是由***倡导、开发商***、村民自主***一种三方结合方式，其***主体是村集体***自行自主***。而国有土地征收***和农村集体土地征收***，是以***名义进行的***，其***主体具有本质的区别。城中村改造***补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民***或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：

四、停产停业损失：该项费用主要很对营运性***屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。