巴彦淖尔无证房屋***律师-无证房屋***律师-无证房屋***律师

根据《中华人民共和国土地管理法》第48条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条和《广东省实施lt;;中华人民共和国土地管理法gt;;办法》的有关规定，经省同意，省国土资源厅以粤国土资（建）字[2015]879号批准的《征收土地方案》，我局会同有关部门拟定了《征补偿安置方案》。现将《征补偿安置方案》内容和有关事项公告如下：

一、被征村（组）、面积及位置

中山市板芙镇广福村孖冲北组经济合作社农民集体土地14.9112公顷，其中水浇地0.5961公顷，坑塘水面4.9132公顷，可调整坑塘水面9.4019公顷，位于板芙镇广福村，具体位置见附图。

二、土地补偿安置费、青苗及地上附着物补偿标准

（一）土地补偿费和安置补助费标准：水浇地按131万元/公顷补偿，坑塘水面和可调整坑塘水面按94.3万元/公顷补偿。

（二）青苗补偿标准：不计青苗补偿。

征补偿总额为1428.0019万元。

三、农业人口安置方法：按《中华人民共和国土地管理法》第47条规定的方法落实安置，所需费用已包含在土地补偿费和安置补偿费中。

四、补偿款***方式

上述涉及的补偿款以转账方式***到被征村（组）、地上附着物和青苗所有权人名下的账户。

五、被征收土地四至范围内的农村集体经济***、地上青苗及附着物所有权人对本方案内容如有不同意见的或者要求举行听证会的，请于本公告发布之日起10个工作日内持土地权属证书、承包合同、租赁合同及等以书面形式向我局提出申请。农村集体经济***提出申请的，可由其责任人或由该***委托的3—7人以书面形式向我局提出申请。委托申请的，需提供相关委托证明文件。（受理时间：上午8:30—12:00，下午2:30—5:30）

六、本方案在征求意见后，报中山市批准***实施。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条的规定，对批准后的《征补偿安置方案》有争议，不影响***实施。

3.1【房屋补偿】本项目中涉及的补偿价格标准为：

1.依据深圳市规划和国土资源会2013年1月公布《大鹏新区葵涌街道住宅用地基准地价图》，葵涌河小流域综合整治工程项目范围内住宅类公告基准地价统一定为935元/㎡。

2.被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。依据深圳市规划和国土资源会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，葵涌河小流域综合整治工程项目范围内房屋征收补偿基准价格定为8，600元/㎡。

3.非商品房屋主体补偿价格，按292号文规定扣减相关费用后确定。3.1.1 取得商品性质房地产权利证书（红本）的住宅房屋1.按“拆一补一”的方式进行产权置换。

2.征收房屋的***补偿由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定价格进行补偿。

3.1.2 取得非商品性质房地产权利证书（绿本）的住宅房屋

根据“两规”、《决定》及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋（绿本）价值补偿如下：

符合原村民非商品住宅建设用***准（一户一栋政策）的，被征收人选择***补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予***补偿。超出480平方米的部分按照本方案附件有关规定给予***补偿。

被征收人为非原村民选择***补偿的，不超过建筑面积150平方米的部分，按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准给予***补偿。超出部分按照本方案附件有关规定给予***补偿。3.1.3 符合原村民“一户一栋”标准房屋符合每户原村民划定原农村宅基地或者非农建设用***准（原村民“一户一栋”房屋），即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，巴彦淖尔无证房屋***律师，按照下列规定进行补偿：

（1）对房屋建筑面积480㎡以内的部分，按“拆一补一”方式进行产权调换或按被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价标准进行补偿。

（2）对房屋建筑面积超出480㎡的部分，符合“两规”处理条件的，按被征收房屋的价值扣减20元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。不符合“两规”但符合《决定》处理条件的，按被征收房屋的价值扣减30元/㎡罚款及100%公告基准地价标准进行补偿。

（3）对房屋建筑面积不足480㎡的，不足部分面积按所调换房屋建设成本价购买或按价值计算给予***补偿（被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价、扣减调换房屋建设成本价）。3.1.4 原村民多栋部分房屋原村民不符合非商品住宅建设用***准的多栋部分（原村民“一户多栋” 房屋），即属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：

1.经批准建设部分，按被征收房屋的价值-100%公告基准地价进行补偿。

2.未经批准或者超过批准建设的部分，对符合“两规”处理条件的，按被征收房屋的价值扣减50元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。对不符合“两规”但符合《决定》处理条件的，按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及2倍公告基准地价进行补偿。

3.1.5 非原村民房屋

属于非原村民使用原集体土地且已建成的房屋，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的。以一块宅基地建设的房屋为补偿对象，按以下规定进行补偿：

（1）房屋建筑面积在150㎡以内的部分，在缴纳100元/㎡罚款及50%公告基准地价后按“拆一补一”方式进行产权调换，或按被征收房屋的价值扣减100元/㎡罚款及100%公告基准地价进行补偿。

（2）房屋建筑面积在150㎡以外的部分，按建筑面积以被征收房屋的价值扣减150元/㎡罚款及3倍公告基准地价进行补偿。

3.1.6 华侨房屋

对原籍华侨（含港、澳、台同胞）房屋按以下标准进行补偿：

1.属于房屋的，建筑面积不超过480㎡的部分，可按照“拆一补一”方式进行产权调换或按建筑面积给予被征收房屋的价值扣减10%公告基准地价的***补偿；超过480㎡部分按292号文规定给予***补偿。

2.多栋部分参照原村民“一户多栋”标准进行补偿。3.2【其他补偿、补助费用】3.2.1构筑（附属）物补偿

根据292号文规定，对房屋以外的构筑物、其他附着物等***补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

3.2.2青苗、花木

（1）原则上进行搬迁，给予相应搬迁费补偿。涉及到苗圃、花木场、风景树、古树等名贵树种，搬迁费按市场价格评估。亦可根据实际情况报请新区征收例会审议以市场价买断予以补偿。

（2）房前屋后零星种植、其它特殊情况确实无法搬迁的绿化部分，可以按市场价予以补偿。

为指导拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制工作，推动更新项目房屋搬迁工作科学、有序开展，根据市、区相关城市更新政策要求，结合龙岗区城市更新补偿安置实际，制定了以下指引。 一、基本要求 （一）城市更新单元规划批准后，更新单元意向实施单位在正式开展搬迁补偿安置工作之前，应根据更新单元实施方案完成项目拆除范围内房屋搬迁补偿安置方案的编制，并报辖区街道办备案。以旧住宅区改造为主的更新项目的，由辖区街道办***制定搬迁补偿安置指导方案。 （二）搬迁补偿安置方案的编制过程应体现意向实施单位、权利人等共同参与的原则，保护城市更新参与各方的合法利益，实现多方共赢。制订的补偿安置标准应体现市场形成价格的原则，不同性质房地产的补偿安置标准应有相对合理的梯次结构。 （三）分期实施的，应按照分期规划做好房屋搬迁补偿的工作安排；可以整体编制一个房屋搬迁补偿安置方案，也可以按分期编制房屋搬迁补偿安置方案。 二、编制依据 1.《深圳市城市更新办法》（深圳市令第 290 号）及《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1 号）； 2.《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(深府办〔2016〕38 号)； 3.《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2 号） 4.《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》(深府〔1993〕283 号)； 5.《深圳市人民***关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定》（深圳市人大会公告第 101 号）； 6.《深圳经济特区处理历史遗留私房若干规定》（深圳市人大会公告第33 号）； 7.《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性建筑若干规定》（深圳市人大会公告第 34 号）； 8.《lt;深圳市人民***关于农村城市化历史遗留建筑的处理决定gt;试点实施办法》深圳市令（第 261 号）； 9.《深圳市关于印发深圳市原农村集体经济***非农建设用地和返还用地土地使用权交易若干规定的通知》（深府〔2011〕198 号）； 10.其他相关政策***依据； 11.同一项目的实施方案； 12.相关权利人的意见或建议。 三、方案内容和要求 搬迁补偿安置方案的内容包括城市更新项目基本情况、权属情况、搬迁补偿安置标准、安置房屋建设和交付、工作安排和保障措施等内容。 （一）项目基本情况 1.项目现状 说明城市更新项目名称、位置、范围、现状建设情况、周边环境等。 2.单元规划情况 （1）土地利用情况。分别说明可开发建设土地、公建配套土地（包括道路、绿化、市政设施、学校等配套）、保留区域用地及土地贡献率等。 （2）主要经济技术指标。总体说明更新后各用地规划利用功能及主要经济技术指标。 （3）保障性住房配建情况。说明项目配套建设保障性住房情况，包括配建类型、比例及布局、建设标准（面积、户型、装修等）、交付方式等。 （4）规划分期情况。涉及分期的，简要说明分期情况，包括各期内可开发建设土地面积、规划功能及经济技术指标、公建配套及保障性住房等基本情况。 （5）配套公共设施建设情况。说明城市更新单元范围内及周边的公共设施概况、用地获取及建设计划等。 （二）项目权属情况 1.土地状况 根据国土管理部门的权属核实资料，分别说明更新单元范围内各类土地的范围分布、面积、现状利用情况、权属、***（查封）情况等。 土地状况可按土地类型（或宗地）形成土地状况一览表，范围分布可制作位置分布图。 2.建筑物状况 根据建筑物产权登记情况和权利人认定情况，详细说明每一栋建筑物测绘编号、测绘面积（含证载面积和认定权利人的认定面积）、法定用途、现状用途、用地类型、权利人、产权登记情况等。 建筑物情况可形成建筑物情况一览表，并将建筑物测绘编号、权利人等标注在测绘总图上形成建筑物权属分布图。 对于无产权登记的，应按照龙岗区城市更新拆除范围内无产权登记记录的土地房屋权利人认定核查相关政策文件要求，对更新单元拆除范围内土地、房屋的权利人开展权属认定核查。 （三）搬迁补偿安置标准的制订 城市更新房屋搬迁补偿安置工作主要由更新项目的实施单位(搬迁人)和拆除范围内权利人（被搬迁人）共同参与开展，具体的被搬迁房地产搬迁补偿标准，应由搬迁双方协商确定。房屋搬迁补偿方式一般包括***补偿、产权调换，以及***补偿和产权调换相结合三种。在编制搬迁补偿安置方案过程中，编制单位可以参考以下思路制订出具体项目的具体搬迁补偿安置标准。 1.房屋***补偿标准的制订思路 更新单元规划批准后，对于拆除范围内的房屋，实际上存在两个维度的价值定义。一种是按照房屋（含土地）的现状用途确定的房地产价值；另一种是在未来规划用途下，房屋所占用土地剩余年期的未来开发价值。在土地资源有限的条件下，对土地用途优化后，土地的市场价值进一步凸显。因此，一般情况下，城市更新拆除范围内的房屋所占用土地的未来开发价值会与房屋现状用途下的房地产估值存在差异。 房屋所占用土地的未来开发价值需要通过房地产项目开发经营实现，意向实施单位在房地产项目开发经营过程中，除需承担相关成本（建设用地费、开发建设成本、财务成本、管理成本、税费等）外，还需面临较大的市场风险、经营风险、财务风险等诸多不确定因素，意向实施单位所承担的风险需要得到相应的风险回报。 因此，编制单位在确定被搬迁房屋的***补偿标准时，需综合考虑上述两种维度的价值，无证房屋***律师，对面临的房地产项目开发经营风险做出正确的判断，并对比周边类似城市更新项目的搬迁补偿安置标准，本着合作共赢、利益共享、风险共担的原则，无证房屋***律师/，提出公平、合理的***补偿标准。 （1）房屋现状用途下的价值估定 房屋现状用途下的价值评估方法，一般包括成本法、收益法、市场比较法等，编制单位可以综合运用多种方法或者聘请***房地产估价机构对房屋现状用途下的价值进行评估。实际工作中，市场比较法运用较多，基本做法如下： 市场比较法，无证房屋***律师.，即选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据相互之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值。估价对象价格确定的公式为： 估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数