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第六条 补偿安置原则

（一）在征收范围内有合法产权或经认定和处理的被征收房屋，给予补偿。被征收房屋面积由征收实施单位调查确认（以具备资质测绘机构测量为准）并公示无异议后，再由征收部门核定。

（二）集体土地上房屋和房屋以外的一般地上附着物补偿分别按《集体土地上房屋重置补偿标准》（附件1）和《一般地上附着物（除房屋）补偿标准》（附件2）执行。

（三）符合安置条件（指符合本方案第四条规定的分户安置资格条件和农村村民一户只能拥有一处宅基地的***规定等相关条件）的被征收人，按以下程序实施安置：征收实施单位指导被村社选出由村社干部、村民代表及监督小组等成立的村民安置监督小组，共同对被征收房屋及附着物的权属性质、产权信息和被征收房屋所有权人现居住情况等进行***调查，澄迈县***律师，对被征收房屋所有权人的安置资格及标准进行初审，确定初步符合安置资格人员名单，提交征收部门审核，经公示无异议后，由征收实施单位与符合安置资格人员签订补偿安置协议。

（四）在从化大道（一期）项目征收红线范围内，被征收房屋所有权人有多处宅基地的，可对其住宅及房屋面积合并计算，征收红线范围外的宅基地及房屋，不作合并计算；被征收房屋所有权人若已按本方案享受集体土地上房屋征收安置的，******咨询，必须拆除旧房、退出旧宅基地，在以后其他项目不再享受安置。

第七条 对下列情形的房屋不予补偿安置

（一）***、***等规定的建设房屋（符合本方案第九条有关条件并认定的除外）；

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；

（三）不符合农村村民一户只能拥有一处宅基地的***规定，新房建成后应当拆除的旧房；

（四）（预）公告发布后的抢建部分。

第八条 安置方式

对有合法产权的被农民的住宅房屋，且认定为符合安置条件的，提供产权调换（***安置房，下同）和***补偿两种补偿安置方式。城郊街产权调换地点拟位于城郊街李仔园安置区，江埔街产权调换地点拟位于从化大桥南段西侧地块（即农业局以北地块）。

安置区建设由区住房和建设局会属地街道办负责统一规划、统一设计、统一建设，结合具体实际情况制定***安置实施方案（另行印发），明确安置楼型、公建配套、安置区管理等事项，其方案需征求财政、国土规划等相关部门意见，报区***审核同意后，按规定***实施。

（一）产权调换

1、按照每栋或按本方案第四条确定分户安置资格的村民住房280平方米确定套内建筑面积进行产权调换。在签约限期内签订补偿协议并搬迁的，在安置面积280平方米以内（含280平方米），可选择“拆一补一”形式予以产权调换。逾期未签订补偿协议并搬迁的，被征收房屋所有权人应当与征收部门结清***补偿金额与产权调换的房屋建安成本的差价。

2、被征收房屋所有权人可选择一套或多套安置房，选择产权调换一套或多套安置房后尚有剩余面积的（达到安置房相近户型面积的50%或以上），允许其再选择购买一套与剩余面积相近户型面积的安置房，***律师补偿咨询，超出剩余面积部分由被征收房屋所有权人按安置房的建安成本价购买。剩余面积达不到安置房相近户型面积的50%或被征收房屋所有权人不选择多购买面积的，剩余面积按被征收房屋重置价（附件2）予以***补偿。

房屋重置价是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。

3、被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据被征收房屋所有权人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被征收房屋所有权人按安置房的建安成本价购买。

建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和，以广州市建设行政主管部门发布的文件为准。

4、被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予产权调换，按照被征收房屋重置价给予***补偿。

各镇、街道***，区府直属各单位：

《云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目房屋征收（***）补偿安置实施方案》业经区***第十五届十七次会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

云浮市云城 区

2013年6月27日

云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目房屋

征收（***）补偿安置实施方案

条

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关******和省、市有关政策规定，为保障被征收（***）房屋所有权人的合法权益，推进市城区下棋盆村“三旧”改造项目的顺利实施，***赔偿律师，结合本项目实际，制定本实施方案。

第二条 本方案由云浮市云城区受权云城区国有土地上房屋征收工作办公室负责实施。

第三条 适用范围：本实施方案只适用于云浮市城区下棋盆村 “三旧”改造项目范围内的房屋征收（***）补偿安置，不作为其它项目房屋征收（***）补偿安置的依据。

第四条 房屋征收（***）范围及期限

房屋征收范围：云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目范围：详见云浮市中心城区下棋盆村“三旧”改造红线图。

房屋征收期限：以云城区房屋征收公告为准。

第五条 被征收（***）房屋合法性的认定原则

一、依照******和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房屋为完全产权。

二、为照顾被征收人利益，结合本项目实际情况，虽不具备前款有效***，被征收（***）房屋具有以下手续之一，仍视为完全产权：

（一）“土改”时县级颁发的“土地房产所有证”记载的房屋。

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇）批准基建设的房屋。

（三）经村民小组、村委会、国土所、镇（街）***审核确认的个人使用的猪舍、牛栏、厕所、草屋、祖屋等。

（四）市（区）***因项目建设需要而被***安置的房屋（必须提供房屋***补偿安置协议书原件）。

（五）市（区）***留用地上建设的房屋（必须提供协议书原件）。

第六条 被征收（***）房屋建筑面积的计算方法

有房屋产权证的被征收房屋建筑面积以房屋产权证证载面积为准；无房屋产权证的被征收房屋建筑面积按照***现地产测量规范计算建筑面积。

第七条 历史原因存在的、建筑的补偿

一、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积的100%给予补偿安置。

二、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999年1月1日新土地法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、镇（街）***三级同意，但未经县（市、区）***批准进行基建的，按同意基建用地范围内建筑面积的90%给予补偿安置。

三、1999年1月1日修改的土地法实施后至2010年11月19日市***对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》公示期间手续不完备基建房屋的，手续不完备部分按70%给予补偿安置。

四、2010年11月19日云浮市“三旧”改造办公室对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》批后公示后，未经批准擅自建设和在原建筑基础加建、扩建、抢建的，一律不予补偿。

五、凡国土规划部门发出“用地通知”上的建筑和住建部门发出“建筑通知”的建筑，一律不予补偿及安置。

六、2010年11月19日云浮市“三旧”改造办公室对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》批后公示后，使用未经批准土地的建设工业用房，地上建筑物按重置价的80%给予补偿，但不给予奖励。

七、建筑的认定，以相关文件为依据。

第八条 房屋征收（***）补偿安置方式

一、私人房屋

房屋征收（***）补偿安置方式：房屋产权调换。产权调换的安置在本项目的新建安置房。

（一）产权调换原则

1、产权调换实行“先签订协议并搬迁腾空验收、先选房”及“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”的原则。

2、产权调换选房办法

按以***接近安置房屋面积的安置房进行抽签或摇号方式确定回迁安置房。

3、回迁房交楼标准为毛坯房（毛坯房标准：完成楼外立面贴块料，安装铝合金窗，每户大门统一安装防盗门，水、电）。

（二）产权调换比例

1、有房屋产权证楼房，根据建成楼房的不同情况，按照被征收房屋建筑面积按以下比例进行产权调换：①首层：1:1.5;②二层、三层：1:1.3；③四层、五层、六层：1:1.1。

2、无房屋产权证楼房，按照被征收房屋建筑面积按以下标准进行产权调换安置：①首层：1:1.5;②二层、三层：1:1.2；③四层、五层、六层：1:1.1。

3、瓦房一律以土地面积换楼房面积按1:1.2进行产权调换。

4、牛栏、猪舍、厕所、草屋，其层高超过2.2米（含2.2米）的，按1:0.9进屋产权调换安置；其层高低于2.2米的，按附属物给予适当的***补偿。

5、有土地使用权证的土地及建有基础宅基地按1:0.8面积比例进屋产权调换安置。

6、村集体转让给村民的土地及分配华表村民用地按1:0.7面积比例进屋产权调换安置。

7、围墙、屋前余地以土地面积换楼房面积按1:0.7面积比例进屋产权调换安置。

8、车位优惠办法：被征收人以户为单位，可按开发商提供的优惠条件置换两个车位，车位面积可与被征收人回迁面积置换，每个车位面积约35㎡（以建好回迁楼车位的实际面积为准）。个车位可按实际面积以1:0.7面积比例进行车位产权调换安置；第二个车位可按实际面积以1:0.8面积比例进行车位产权调换安置。若被征收人需要三个以上车位的，则第三个以上车位按实际车位面积以1:1面积比例进行产权调换安置。

9、每户可在南山河沿街及村回迁范围内街安排商铺一个，商铺面积可与被征收人回迁面积以1:1面积比较置换，面积待规划方案批复后再分配。

（三）调换房屋超（或不足）面积的差价互补

1、被征收人选择的产权调换房屋超过被征收（***）房屋建筑面积的。超出面积部分在10﹪（含10%）以内的，按4000元/㎡计算；超出面积部分在10%以上的，按市场价计算。

2、被征收（***）房屋面积超过拟调换安置房面积的，超过部分一律按4000元/㎡实行***补偿。

二、***中涉及军事设施、教堂、寺庙以及古迹等房屋的，依照本方案及有关***、***的规定处理。

（4）房地产市场评估价格：房地产市场评估价格是指由符合规定的***估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，估算和判定出的房地产在估价时点的客观合理价值。

（5）基准价格：依据深圳市规划和国土资源公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》确定的价格。

（6）重置价：是指由估价机构评估的采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。

（7）重置成新价：是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。

（8）安置房成本价格：包含勘察设计和前期工作费、建筑及设备安装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、管理费等；不包含征收补偿费、地价，有线电视、网络、燃气等费，公共设施专用、费等。安置房成本价格由建设单位负责核算并报区***批准后实施。

（9）生活特别困难人员：是指按照有关规定享受生活保障待遇的本市户籍居民。

（10）“三证一书”：是指在原村民住宅类房屋建设过程中取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收许可证》和《选址意见书》。二证一书：是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《选址意见书》。

（10）建筑：不符合“两规”和《决定》处理范围房屋;未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

5.4【其它相关问题的处理】

（1）评估报告异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当重新出具评估报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估***会申请鉴定。

房地产评估***会自收到鉴定申请之日起10日内对申请进行审查，同意受理的，则指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见；不同意受理的，则书面答复鉴定申请人。

（2）不履行补偿决定的处理

房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请辖区***作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

因被征收人不同意评估机构、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照292号文确定的评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，***终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

被征收人对补偿决定不服的，在补偿决定送达之日起60日内可向深圳市申请行政复议，或于6个月内向有管辖权的人民提起行政***。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政***，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，由大鹏新区土地整备局就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区***应当在法定期限届满之日起3个月内依法申请人民强制执行。