房屋******咨询-房屋***-新乡***

农村许多房屋由于建造时间早、建造技术不足，导致到现在许多房屋十分破旧，随时面临倒塌的***，因此许多农民朋友急需对房屋进行重建。尽管现在去行政***办理相关手续较以往已经十分便捷，可对许多需要重建房屋的农民朋友来说，仍旧是太过复杂复杂，不知道该办什么手续，向哪里申请，今天京坤律师简单整理了一下相关的一些问题，希望可以帮到你。

一、农村的房屋重建的相关手续

农村房屋重建，主要是依照《村庄和集镇规划建设管理条例》的相关规定进行办理。

根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定“?农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济***或者村民会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：

?使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。”

??根据该文件的规定，农民朋友想要重建房屋，要满足两个条件：

1.符合城乡规划，一个城市、农村的建设，想要井井有条，都是需要规划部门进行规划的，不能由大家随意建造，因此，如果想要进***屋重建，首先就要满足相关规划。大家可以查询《中华人民共和国城乡规划法》进行了解。同时大家需要注意的是，根据《城乡规划法》的规定，在乡、村庄规划区域内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。因此，如果大家想要重建房屋，还是需要查询一下当地的文件或者可以向当地规划部门进行咨询。

二、回村人员办理土地建设住宅相关手续

?回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，城镇非农业居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民会同意后，依照?“需要使用耕地的，经乡级审核、县级建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级土地管理部门申请用地，经县级批准后，由县级土地管理部门划拨土地”的审批程序办理。

中国律师

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【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我***律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临***的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的***补偿额度是极其有限的，房屋安置***，往往还会遭受房东或***方的***。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市***律师

面对这种情况，作为长期征战在企业***一线的***律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候***方不会将承租方视为被***人，在谈判***补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定***补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为***的确导致了企业的损失。

在***方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。这个问题也是***中******常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与***方僵持过程中，及时聘请律师介入，制定了一套***方案，包括通过对强拆行为、***行政不作为、以及对***合法性进行审查。***终通过京坤律师以及当事人的共同努力，将企业***补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市******律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等***拆除，生产好产品被野蛮***，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，房屋******咨询，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫***路。

【办案过程】

辑：连夜******律师，制定周详***方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关***文件已经超过***时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的***途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位***律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查***行为合法性”“按照故意毁坏财物***角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为***”“从确认***行政不作为的角度出发”等等***角度。北京企业***律师

李主任针对每个***途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关***职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或***；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级***纠正；4、认真研究客观事实，结合***规定研究；5、以镇***和***为***，漯河***，有理有利地解决问题；6、灵活应对。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个***角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的***方案，针对本***方案，律师们又展开讨论。。。。***终，研讨会上各位***行业的律师一起做出了针对上海某企业的***方案：从厂房被***强拆入手；以镇***为被告向浦东提起***强制拆除***，针对***的行政不作为提出行政复议和***；同时向相关***职能部门提出***信息公开申请，对***行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的***规定，发现相关职能部门的***违规之处，***终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行***方案，***之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与***的政党、***负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政***互相踢皮球，***效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处***许可证***；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇*** 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为***；在庭审中，李律师敏锐地发现***所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋***期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》准许延长***期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为***。

针对***不作为***，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处***；判令被告查处，依法追究相关单位及个人***责任。浦东分局局见状致电李总表示：是镇******强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与***方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查***项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，房屋***补偿***，向浦东新区规划和土地***申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。通过一些列的***信息公开，行政***的***点曝漏在阳光下，为***后的***事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察***介入本案

我国系统由***、、组成。在本案中，***是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政***，也介入此案，但是由于当地行政***的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政***介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察***是代表***依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施***监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施***监督两个角度提起程序将检察***介入其中。

首先，李律师指导当事人房屋***行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为***后检察***出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆***，那么，如果没有签订***补偿协议或者没有协商好的话，实施***的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某***有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。客观上，郭某和林某对厂房及设备***实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业******道路画上圆满的句号

在京坤律师接触的很多案件中，多少会存在“以租代征”的形式。其实，***大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，***花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利。今天我们就从“以租代征”产生的原因、表现形式以及救济措施三个方面简单做些分析。***

·“以租代征”是明显的行为，到底是什么让征收部门枉顾***，宁愿冒险也要征收呢？因为土地被征收后大多是用于建设，而建设用地每年的指标有限，想用地？先排队！但是等待的过程可能漫长到影响整个建设项目的启动，那么就有了“先上车后补票”的事情发生。而且，一个大的项目可能涉及的土地众多，不可能一个批次全部完成，那么分批又需要等。这时候用租地的形式显得就“***”了很多。***

·其实在******律师眼中，“以租代征”是十分容易辨别的。但是很多身在其中的农民兄弟却无法分辨，只知道土地被租出去很多年，却没想过权益一直被侵害着。所以我们来说说农村土地“以租代征”的几种常见形式：1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地；2、基层***直接租赁农村集体土地；3、基层***转租农村集体土地；4、基层***作为土地租赁中介人促成租地行为；5、村民自行出租自己的承包地；6、村委会租用农户的承包地搞非农建设。

·那遇到上面这些情况该怎么办呢？京坤律师很明确的告诉大家，以租代征这样的“租地合同”是违背******强制性规定的，失地农民可以主张合同无效，要回自己的土地！

根据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济***农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定，只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济***的土地，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为行为，从而租赁农民集体土地的合同也因违反***强制性的规定而无效。

同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是行为，当然无效的行为或合同是得不到***的保护的。

*，还是要提醒大家：如果有人长期租赁农村集体土地，使用该土地的村民一定要保持清醒，该拒绝的时候要理智拒绝；如果强行占地，大家也可以通过***途径进行***。如果遇到自己不确定的情况，要及时咨询***律师，以避免自己的合法权益在不知情的状态下遭受侵害。